李宇嘉：莫讓一體化成為都市圈樓市炒作借口

近日，由于高位慣性回調(diào)和政策收緊，一線城市樓市開始降溫，但其周邊城市成為新一輪上漲的主力。百城房價顯示，今年3月，房價上漲前10個城市中，東莞、惠州、蘇州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月領(lǐng)漲全國的深圳、上海3月份的房價漲幅已分別降至第8位和第5位。

3月份東莞、惠州、蘇州、昆山房價創(chuàng)造了有統(tǒng)計記錄以來的最大漲幅。“環(huán)京縣”特別是“北三縣”（三河市、大廠縣、香河縣）的房價漲得更高。3月，“北三縣”各區(qū)域均價相比2015年上漲50%以上，而作為北京“后花園”的燕郊，目前每平方米2萬元的房價比2015年初翻了一倍，比春節(jié)前上漲20%。目前，燕郊房價甚至比北京房山、平谷還要高。

樓市火爆驅(qū)動庫存周期下降及土地市場火熱。目前，都市圈內(nèi)樓市庫存周期已降至6-8個月。其中，蘇州、南京為4個月左右；東莞、惠州為6個月左右，而靠近深圳的片區(qū)庫存僅夠2.8個月消化；燕郊目前在售庫存僅6000套，快到無房可售的境地。“搶地”是都市圈內(nèi)樓市的另一特點。一季度土地出讓前5個城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初蘇州誕生了13個地王，平均溢價率203%。

除去庫存和貨幣政策利好外，一線城市收緊限購限貸，樓市高位回調(diào)，驅(qū)使購房者轉(zhuǎn)向都市圈是房價上漲的首要原因。如臨近燕郊的通州在2015年8月推出“限購”，深圳、上海近期提高非戶籍人口限購門檻。都市圈內(nèi)房價較低是樓市火爆的另一個原因，如通州目前均價在每平方米4萬元左右，比燕郊高出2倍。區(qū)域一體化預(yù)期強化，如副中心通州與“北三縣”規(guī)劃一張圖、軌道交通在燕郊設(shè)站傳聞；再如深圳“直轄市”傳聞、軌道將通往東莞和惠州等。

另一個重要原因就是“資產(chǎn)荒”。“十三五”及未來，樓市去庫存是需求端“做加法”的重點，目的是承接制造業(yè)去杠桿騰出來的信貸，熨平“做減法”陣痛。“做加法”需要偏寬松的貨幣環(huán)境，而貨幣寬松疊加居民“加杠桿”，樓市景氣向上是必然的。但是，經(jīng)濟放緩，企業(yè)利潤下滑（2015年國企利潤同比下滑21.9%），有效資產(chǎn)供給不足，“信貸寬、資產(chǎn)荒”格局明顯，資金需要避難所。

當安全資產(chǎn)匱乏時，體制優(yōu)勢集中之處，也是資金最安全的地方。由于集中了全國20%的公共資源、就業(yè)機會和現(xiàn)代化成果，一線城市是體制優(yōu)勢最集中的地方，而房子則毫無疑問是這種優(yōu)勢的最佳載體。當一線城市政策收緊、樓市開始調(diào)整，在人口、產(chǎn)業(yè)方面“有故事、水位低”的周邊城市，成了洼地的代表。于是，資金又開始涌向這些城市。

本來，這是一個良好的都市圈發(fā)展景象，即人口由一線城市向圈內(nèi)其他城市遷移，形成類似于日本東京“市—都—圈”式的都市圈模式、分層住房供應(yīng)模式，既集聚了人口，發(fā)揮了城市的規(guī)模效應(yīng)，降低了公共服務(wù)邊際成本，又解決了人口過分集中后的“城市病”。但目前看，一線城市住房需求向周邊轉(zhuǎn)移，還停留在民間和市場自發(fā)推動，但秩序混亂的“野蠻生長”階段。

盡管河北“環(huán)京縣”開始承接北京“非首都功能”的產(chǎn)業(yè)與人員，但在軌道交通和公共配套方面，規(guī)劃并未“落地”。如軌道會否在燕郊設(shè)站，一直不明確，京冀兩地在產(chǎn)業(yè)、人口和服務(wù)上的規(guī)劃無法協(xié)同。深莞惠一體化喊了很多年，但最關(guān)鍵的軌道交通一直沒有通到東莞和惠州，臨界區(qū)域“斷頭路”多年未解?？傊?，三大都市圈在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)、人口和住房方面的一體化效果不彰，但不斷上漲的房價、不斷抬升的投機需求，卻在透支一體化的利好。目前，深圳人占東莞和惠州樓市50%的份額，但投資是主要目的，真正居住的很少。被稱為“空城”的無錫，由于均價低（8000元）而成了投資客的新選擇，據(jù)悉一季度47%的房子被江浙滬投資客買走。

再看燕郊，常住人口2015年已達80萬人，這是一個中等城市的“體量”。近年來，燕郊是作為承接北京“剛需”的“睡都”發(fā)展，但在公共服務(wù)供給上，燕郊卻是按照廊坊的一個鎮(zhèn)來設(shè)置的。燕郊距離北京國貿(mào)僅15公里，但交通完全靠102國道，比北京“睡城”回龍觀還擁擠，15公里的路程要花1-2個小時。滿眼望去，燕郊腳手架林立，但城市管理混亂，教育配套缺失，社區(qū)服務(wù)質(zhì)量低下，治安形勢嚴峻，生活服務(wù)低端落后。事實上，這是三大都市圈的共性，即與圈內(nèi)一線城市在產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務(wù)銜接上不足，但房地產(chǎn)卻先行過度發(fā)展。

住房需求向都市圈轉(zhuǎn)移，這是城市化第二階段的規(guī)律，即從城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好預(yù)期和投資需求外溢，三大都市圈房價暴漲，這是管理層不希望看到的。因此，蘇州限制房價漲幅，廊坊限制外地人買房、限制杠桿，東莞和惠州堅持30%的最低首付比，筆者認為這很必要。需求端限制、遏制投機炒作，降低“都市圈”成本，為人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造低成本的環(huán)境，這是第一步。

同時，在推進一線城市與圈內(nèi)其他城市在區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、交通一體化、基礎(chǔ)市政設(shè)施先行、教育醫(yī)療均等化及異地結(jié)算等方面，要明確合作機制、實施機制及分階段任務(wù)。相關(guān)省份和城市，要抓住住房需求向一線城市周圍轉(zhuǎn)移的契機，打破“一畝三分地”、短期經(jīng)濟績效的短視思維，本著人口、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)帶來的空間釋放、效率提升的長期利好，以稅收分享機制為激勵，以省際間和市際間積極有效的公共政策為手段，實現(xiàn)公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)、人口、住房需求轉(zhuǎn)移同步推進。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。