二線城市趁熱加大土地供應(yīng) 很可能成下個(gè)被調(diào)控對象

面對二線城市房價(jià)、地價(jià)的攀升，各地政府都抓住時(shí)機(jī)，加大土地供應(yīng)。如近日，蘇州市政府趁熱加推十三幅吳江地塊，引來開發(fā)商集體“圍獵”。同時(shí)，南京市政府也不甘示弱，再推七幅地塊，總起始價(jià)達(dá)123億元，其中三幅地塊尚未拍賣已成“潛在新地王”。杭州同樣趁勢加碼，加推四幅地塊，總面積13萬平方米。

另一方面，標(biāo)桿房企今年一季度在二線城市拿地占比首次超過五成。在不少開發(fā)商看來，在二線城市拿地有著戰(zhàn)略考量，也是無奈之舉：一線城市拿不動、三四線城市不敢拿，二線城市似乎成了必然之選。然而，部分二線城市的土地供應(yīng)量放大、地價(jià)高企、樓市投資客比例過高、調(diào)控政策或?qū)⒊雠_等風(fēng)險(xiǎn)因素已開始顯現(xiàn)，值得開發(fā)商和購房者警惕。

趁熱加大土地供應(yīng)量

借著市場火爆的勢頭，4月11日，蘇州吳江十三幅地塊上市，包含十幅住宅用地，三幅商服用地，總出讓面積70.5萬平方米，總起價(jià)74.1億元，最終成交總價(jià)93.08億元，平均溢價(jià)率為26%。拍地現(xiàn)場吸引了華潤、綠地、融創(chuàng)等十余家大型房企的參與，其中綠地以14076元/平方米的超高樓面價(jià)、38.8億元的總價(jià)拿下太湖新城4-7號宅地，新城地產(chǎn)、紅星美凱龍、華潤等大型房企亦有所斬獲。

4月11日晚間，杭州市國土局也掛牌四幅地塊，其中兩幅宅地、一幅商務(wù)設(shè)施用地以及一幅加油站用地，預(yù)計(jì)5月12日出讓，可出讓總面積達(dá)12.68萬平方米。值得一提的是，此次掛牌的三墩北地塊與中鐵建·西湖國際城同屬一個(gè)板塊，直線距離僅400米。中鐵建項(xiàng)目地塊是去年10月中鐵建擊敗綠城、中天、龍湖等房企，以15億元競得的，成交樓面價(jià)8510元/平方米，溢價(jià)達(dá)28%。有分析指出，同區(qū)域、同類指標(biāo)純宅地再次入市，而地塊起價(jià)已經(jīng)上漲了300元/平方米，受目前杭州土地市場大熱勢頭影響，該地塊單價(jià)或創(chuàng)區(qū)域新高。

南京也不甘寂寞，一場土地盛宴即將開席。4月13日上午，南京市國土資源局發(fā)布最新的出讓公告，共推出七幅地塊，總起始價(jià)達(dá)123億元，現(xiàn)場拍賣時(shí)間為5月13日。

這七幅土地分布于四個(gè)區(qū)，合計(jì)總用地面積為32.8萬平方米。最值得關(guān)注的是，此次新推的七幅地塊中，位于建鄴區(qū)河西南部的三幅地塊的競拍起始價(jià)分別是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以說尚未競拍便已成潛在新地王。

就在4月15日，據(jù)南京市國土局此前的出讓計(jì)劃，當(dāng)?shù)剡€將有四幅土地公開拍賣，起始價(jià)總計(jì)達(dá)62.5億元，一場奪地大戰(zhàn)勢必烽煙再起。

大熱背后的邏輯與風(fēng)險(xiǎn)

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，保利、萬科等標(biāo)桿房企購地總額為1187.3億元，同比上升16.8%，其中在二線城市拿地的總額為636.47億元，占拿地總額的比例為53.6%，首次超過五成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，目前一線城市地價(jià)高，且大部分被國企獲得，而二線城市依然有一定上升空間，引得開發(fā)商競相追逐。但近來南京、蘇州等二線城市屢屢出現(xiàn)地王，甚至出現(xiàn)樓板價(jià)高于周邊在售房價(jià)的情況，因此“二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的對象，市場風(fēng)險(xiǎn)在明顯增加。”

“地價(jià)再高也得拿地。相對于不賺錢甚至虧錢，對開發(fā)商來說，更大的風(fēng)險(xiǎn)是無地可拿，無房可賣。”一位房企投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價(jià)屢創(chuàng)新高，但開發(fā)商還是義無反顧地高價(jià)拿地，其中的無奈已不在于未來盈虧，而是事關(guān)企業(yè)生死。

在不少開發(fā)商看來，目前大熱的二線城市中，南京風(fēng)險(xiǎn)相對較大。由于從去年開始南京地方政府已加快土地供應(yīng)節(jié)奏，未來一大批供應(yīng)量即將涌出；而經(jīng)歷了去年下半年及今年年初的一輪房價(jià)上漲，南京房價(jià)也已達(dá)高位，市場承受力是否能夠支撐有待觀察。目前看來，南京市政府的供地節(jié)奏并沒有放緩，此時(shí)進(jìn)入南京的開發(fā)商無疑將承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)——地價(jià)高、競爭壓力大。

而蘇州、合肥等地的此輪上漲則是補(bǔ)漲，雖有不少開發(fā)商依然看好這些城市庫存少、基數(shù)低的優(yōu)點(diǎn)，但其樓市投資客占比可觀、補(bǔ)漲空間有限等因素，也開始增加市場風(fēng)險(xiǎn)。以近期大熱的蘇州為例，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資已占到了全社會投資的40%，其中住宅投資214億元，同比增長20%。記者從多家蘇州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商處了解到，從不少項(xiàng)目現(xiàn)場觀察，投資客已占到客戶總數(shù)的30%至40%，主要來自上海、南京和北京。

與此同時(shí)，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，當(dāng)?shù)厣唐贩啃麻_工面積同比增長85%，其中住宅新開工面積同比增長57.1%；住宅竣工面積則同比增長58%。未來的市場購買力是否能夠支撐這些供應(yīng)量以及當(dāng)前的高房價(jià)，都將是此時(shí)逢高入市的開發(fā)商和購房者所必須警惕的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。