我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來(lái),房?jī)r(jià)就在一路攀升。但在這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素并不始終一致。曾經(jīng)大量人口向一線城市遷移維系著對(duì)樓市的需求,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而近幾年一線城市人口增速已放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),房?jī)r(jià)上漲卻更為兇猛,其背后主要是資金杠桿在起作用。
從過(guò)去十幾年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來(lái)看,2011年前后出現(xiàn)了一個(gè)較明顯的分水嶺。2011年之前,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁,勞動(dòng)人口和外出的農(nóng)民工數(shù)量一直在快速增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2000年到2010年,一線城市人口年均增長(zhǎng)4%以上。人口增加帶來(lái)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量需求,支持了房?jī)r(jià)的一路上漲。
但2011年之后這一趨勢(shì)明顯放緩,上海和深圳的人口增長(zhǎng)跌至1%以下,上海在2015年更是出現(xiàn)微幅的人口負(fù)增長(zhǎng),但房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭仍有增無(wú)減。與此同時(shí),2011年之后,基準(zhǔn)利率和法定存款準(zhǔn)備金率一降再降,廣義貨幣M2增速不斷提高,貨幣乘數(shù)自2011年第四季度后一路攀升,高杠桿帶來(lái)的資金涌入樓市,成為人口增長(zhǎng)因素消失后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的驅(qū)動(dòng)力。有房產(chǎn)業(yè)人士總結(jié),2011年之前的房?jī)r(jià)上漲是人口現(xiàn)象,2011年之后的房?jī)r(jià)上漲則是貨幣現(xiàn)象。
1998年以后,隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施,房地產(chǎn)投資進(jìn)入到平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期,不僅商品房價(jià)格一路上揚(yáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)更是成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,推動(dòng)著GDP的增長(zhǎng)。但這種情況到2013年似乎達(dá)到極限,2014年之后樓市進(jìn)入瓶頸期。即使經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,政府已很難指望繼續(xù)通過(guò)樓市來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
這并不意味著房產(chǎn)市場(chǎng)將迅速轉(zhuǎn)向下坡路。在新的需求和舊房置換拆遷需求的雙輪推動(dòng)下,房地產(chǎn)投資仍可在當(dāng)前規(guī)?;A(chǔ)上有一定增長(zhǎng),但或難達(dá)到幾年前的幅度,在對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)上也不會(huì)有明顯效果。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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