杭州調(diào)控劍指“打新熱” 5年限售能否為樓市降溫？

繼上海、廣州、深圳一線城市調(diào)控升級(jí)之后，以杭州代表的二線城市也開(kāi)始進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。從限購(gòu)、限售、稅收和無(wú)房家庭認(rèn)定及高層次人才購(gòu)房政策等方面加強(qiáng)樓市調(diào)控。

“搖號(hào)”“打新”是此輪樓市火熱的主要標(biāo)志。杭州此次新政提出，搖號(hào)中簽率小于或等于10%的項(xiàng)目，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州是一二線城市中，第一個(gè)針對(duì)“打新”房源進(jìn)行限售的城市。那么，杭州此次調(diào)控升級(jí)能否為市場(chǎng)降溫？是否會(huì)有更多的城市加入調(diào)控升級(jí)隊(duì)列？

杭州此次發(fā)布的新政，從限購(gòu)、限售、稅收等多個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控。

首次針對(duì)“打新房源”實(shí)行限售

與開(kāi)年以來(lái)其他城市調(diào)控升級(jí)內(nèi)容不同的是，杭州在住房限售方面做出規(guī)定，要求在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售中簽率小于或等于10%的，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁?gòu)房人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)方式取得的商品住房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州是一二線城市中，第一個(gè)針對(duì)“打新”房源限售的城市，這可能成為市場(chǎng)的示范。搖號(hào)、打新是這一輪熱點(diǎn)城市的主要標(biāo)志，降低打新房源的投資屬性最能影響當(dāng)下市場(chǎng)。

眾所周知，杭州樓市已經(jīng)持續(xù)火爆多年，剛剛過(guò)去的2020年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊亮眼。全年推盤(pán)860余次，近12.8萬(wàn)套新房源入市，蕭山、余杭為供應(yīng)主力，67萬(wàn)人次登記，平均中簽率19%。從項(xiàng)目中簽表現(xiàn)來(lái)看，共16個(gè)項(xiàng)目中簽率低于3%，融創(chuàng)城以0.5%中簽率創(chuàng)下杭州歷史搖號(hào)最低紀(jì)錄，西溪公館兩次開(kāi)盤(pán)合計(jì)近6萬(wàn)登記人次創(chuàng)造歷史。

據(jù)悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限于企業(yè)購(gòu)房限售，該政策為“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)本市限購(gòu)區(qū)域的住房，需滿(mǎn)3年方可上市交易”。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，本次政策從內(nèi)容上看，限售房源范圍主要在于熱點(diǎn)項(xiàng)目，并未涉及到所有項(xiàng)目。杭州采取差別化限售政策，在保障市場(chǎng)活躍度的同時(shí)，又保障市場(chǎng)穩(wěn)定性。

對(duì)于杭州限售管理升級(jí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過(guò)去有購(gòu)房者鉆了限價(jià)的漏洞，進(jìn)行房源炒作。今后，一些“買(mǎi)到就是賺到”的“網(wǎng)紅盤(pán)”，后續(xù)也不能隨意倒騰。同時(shí)，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的需更加規(guī)范，在限售的過(guò)程中，防范變相炒房者。

落戶(hù)年限及贈(zèng)與均納入限購(gòu)范圍

除了上述限售規(guī)定外，杭州此次還升級(jí)了限購(gòu)政策，規(guī)定落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；此外，在限購(gòu)范圍內(nèi)贈(zèng)與他人住房，贈(zèng)與人須滿(mǎn)3年方可購(gòu)買(mǎi)住房，受贈(zèng)人須符合限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是對(duì)現(xiàn)有限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”，從而成為現(xiàn)行最全面的限購(gòu)政策，減少炒房空間，其中針對(duì)新落戶(hù)人員的限購(gòu)，是防范通過(guò)落戶(hù)來(lái)進(jìn)行炒房。而過(guò)去房屋贈(zèng)與是繞過(guò)限購(gòu)的一種常規(guī)做法，現(xiàn)在也給予管控。

潘浩也稱(chēng)，查缺補(bǔ)漏是本次政策的重要特點(diǎn)，加強(qiáng)了購(gòu)房資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提升了此前沒(méi)有的贈(zèng)與限購(gòu)。事實(shí)上，2020年東莞、寧波均有提出類(lèi)似要求，最早可追溯到2017年鄭州調(diào)控政策，杭州此條政策基本與鄭州調(diào)控條款一致。

值得注意的是，杭州無(wú)房家庭有著優(yōu)先購(gòu)房的保障。此次杭州對(duì)“無(wú)房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，其中，2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿(mǎn)3年，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。此次杭州還明確高層次人才在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，無(wú)自有住房記錄滿(mǎn)3年方可享受高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果部分購(gòu)房者先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)然后申報(bào)無(wú)房家庭，這在今后將不再可行。這讓一些“看似無(wú)房、實(shí)則有房”的家庭則難以享受優(yōu)先購(gòu)房政策。對(duì)于人才優(yōu)先購(gòu)房的規(guī)定，同樣是為了杜絕“假人才真炒房”的亂象。

此外，杭州明確本市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)至少有6個(gè)城市升級(jí)了增值稅政策，包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海發(fā)布的“滬十條”中，就包括增值稅征免年限從2年提高至5年。

在張大偉看來(lái)，增值稅“2改5”很可能成為這一輪調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，增值稅是一個(gè)非常強(qiáng)的信號(hào)，后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級(jí)是大概率事件。但是需要防范的是，房東把稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

新一輪調(diào)控升級(jí)或有更多城市跟進(jìn)

杭州調(diào)控預(yù)期效果如何？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，杭州主要是加強(qiáng)限購(gòu)、限售政策，增值稅“2改5”，對(duì)無(wú)房家庭及高層次人才的定義更加嚴(yán)格。整體來(lái)說(shuō)政策力度較為溫和，也并未涉及打擊假離婚、加強(qiáng)限貸政策等，內(nèi)容創(chuàng)新力度不大。短期城市交易量將會(huì)有所下降，但對(duì)價(jià)格沖擊不大，價(jià)格短期轉(zhuǎn)穩(wěn)。

在潘浩看來(lái)，杭州政府在市場(chǎng)熱度持續(xù)上升時(shí)加強(qiáng)管理，目標(biāo)是堵住炒房渠道、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)悉，今年開(kāi)年以來(lái)，包括上海、廣州、深圳、杭州，合肥在內(nèi)，7天5個(gè)城市調(diào)控加碼。對(duì)此，王小嬙認(rèn)為，這并不是代表著今年調(diào)控以收緊態(tài)勢(shì)為主，更多的是落實(shí)中央“房住不炒”政策定位。

“本輪多城市升級(jí)調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控?！睆埓髠フJ(rèn)為，后續(xù)還要針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會(huì)被稀釋。

值得關(guān)注的是，據(jù)新華社1月26日消息，住建部副部長(zhǎng)倪虹近日帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。報(bào)道援引倪虹說(shuō)法稱(chēng)，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，城市政府要充分認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。

為此，張大偉表示，住建部主導(dǎo)的調(diào)控也可能繼續(xù)擴(kuò)大城市數(shù)量，有望有超過(guò)10個(gè)城市在最近出臺(tái)“打補(bǔ)丁”的樓市政策，掀起地方調(diào)控的新一輪升級(jí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。