三四線城市高庫存成中小房企“死穴”

88家上市房企逾五成預(yù)報去年凈利下滑，25家凈利虧損企業(yè)中22家首虧

“不變等死，變則找死。”如今對于大多數(shù)中小房企而言，如何在大浪淘沙的行業(yè)現(xiàn)狀下生存，成了一個兩難的抉擇。

長江商報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2月15日，在目前已經(jīng)公布2015年年報業(yè)績預(yù)警的企業(yè)中，凈利潤同比下滑企業(yè)達(dá)45家，占比達(dá)五成以上。其中，25家房企預(yù)告凈利潤虧損。而在已公布年報的88家房企中，中小房企占比較高。

“受制于庫存和成本壓力的不斷增加，房企單純通過規(guī)模擴張來獲取暴利的模式只能走到今天。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛2月19日在接受長江商報記者采訪時表示，中小房企要逆勢突圍就必須變革現(xiàn)有的商業(yè)模式，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)創(chuàng)新，從而獲得更為廣闊的發(fā)展空間，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

三四線城市市場低迷致高額虧損

長江商報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至2月15日，滬深兩市共計88家上市房企公布了2015年年報業(yè)績預(yù)告。據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這88家已經(jīng)公布2015年年報業(yè)績預(yù)警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，18家業(yè)績預(yù)增，10家略增，12家扭虧；14家預(yù)減，21家略減，25家虧損。

在25家業(yè)績虧損企業(yè)中，有22家是首虧，其中，首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計虧損24億元至25億元。

對此，中華企業(yè)表示，公司全面梳理項目狀況，以加速存貨去化、加快資金回籠為全年工作重點，2015年資金回籠預(yù)計85億元，同比增長22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。

“由于項目布局城市不合理，三、四線城市庫存難以消化，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達(dá)到預(yù)售條件，結(jié)算項目毛利下滑。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，即使布局一線城市的大型房企，由于土地成本過高，豪宅競爭激烈導(dǎo)致銷售周期更長，財務(wù)成本支出增加，也難以控制凈利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被并購消失的命運。

中小房企掀起“退出”風(fēng)暴

按照預(yù)告凈利潤下限來看，截至2月15日，招商蛇口預(yù)告的凈利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。招商蛇口表示，本年度園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)中銷售物業(yè)主要位于深圳及香港地區(qū)，此部分物業(yè)銷售毛利率相對較高，因此，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上升幅度較大。

緊隨其后的綠地控股，凈利潤為67.7億元。綠地控股稱，報告期內(nèi)，公司重大資產(chǎn)重組事項獲得了中國證監(jiān)會的正式核準(zhǔn)，綠地控股集團(tuán)有限公司實現(xiàn)了借殼上市，因此公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力得到了大幅度的提升。

此外，轉(zhuǎn)型已經(jīng)步入收獲期的泛?？毓杀硎?，凈利潤將在18.7億元-21.8億元之間，同比上漲20%-40%。泛?？毓商岬剑瑘蟾嫫趦?nèi)，公司以打造“以金融為主體、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的產(chǎn)融一體化的國際化企業(yè)集團(tuán)”為目標(biāo)，進(jìn)一步落實轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，積極推進(jìn)各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。一方面，公司控股子公司民生證券股份有限公司凈利潤同比大幅增長；另一方面，公司加快釋放房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價值，房地產(chǎn)板塊銷售收入、凈利潤較上年同期亦有大幅增長。

值得注意的是，截至今年2月15日，公布2015年年度業(yè)績預(yù)告的上市房企中，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未全部公布年報業(yè)績預(yù)告。

去年以來，中小房企掀起一股退出房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)暴。從去年年初開始，萊茵置業(yè)便頻頻在體育產(chǎn)業(yè)布局，7月底，萊茵置業(yè)更是將公司中文名稱由“萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司”變更為“萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司”，逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)。去年8月，浙江廣廈發(fā)布公告稱，將在3年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，向影視文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。也有部分中小型房企因資金難以維系，而選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)，專注其他領(lǐng)域，或者專注于一些精細(xì)化小項目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了2014年的寒潮后，中小房企對于市場的發(fā)展存在著更多的疑慮和困惑，無論在資本市場還是銷售市場，其都無法與標(biāo)桿房企相抗衡。而即使是大型房企，為避免凈利下滑局面，也開始全面重視庫存管理，調(diào)整產(chǎn)品線占比結(jié)構(gòu)，加快多元化布局，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度等。

暴利模式不再盈利空間收窄

盡管有25家房企出現(xiàn)業(yè)績虧損，其原因卻是多方面的。

業(yè)內(nèi)人士表示，從財務(wù)數(shù)據(jù)的調(diào)整來看，很多房企越來越主動地把經(jīng)營期間的各類費用直接進(jìn)行當(dāng)期利潤的沖抵。這樣做一方面是為了做實資本，另一方面也是和國際會計準(zhǔn)則相關(guān)制度積極接軌的一步。從利好面看，2015年很多房企都有繼續(xù)虧損的可能，所以這個時候房企不會太高調(diào)，也會有意識去報虧。

殷旭飛在2月19日在接受長江商報記者的采訪時表示，2015年上市房企中五成以上均出現(xiàn)凈利下滑，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利模式正在逐漸消失，再加上土地成本不斷上漲，削弱了房企的盈利空間。

的確，隨著城中心優(yōu)質(zhì)地塊不斷減少，北上廣深等一線城市的土地市場不僅在總出讓金方面創(chuàng)下歷史新高，同時也是地王頻出的一年。而武漢市場，也出現(xiàn)了繼2007年、2009年到2010年和2012年之后的又一波土地成交高峰，土地成交的樓面地價也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

從房企自身來看，2015年各大房企積極去庫存，營銷費用構(gòu)成了成本體系中的一大內(nèi)容，此前形成的融資成本也相對較高。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前很多實體經(jīng)濟的企業(yè)都出現(xiàn)虧損，部分非房企業(yè)的虧損，和經(jīng)濟不景氣、企業(yè)產(chǎn)能過剩、行業(yè)處于夕陽產(chǎn)業(yè)等有關(guān)系。但房地產(chǎn)行業(yè)有特殊性，總體上看，去年銷售業(yè)績好于預(yù)期、房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)積極釋放、產(chǎn)品價格反彈有力且持續(xù)，這都說明目前的虧損并不值得過于擔(dān)憂。隨著2016年房企積極發(fā)行低成本公司債和融入一個低成本的信貸環(huán)境中，資金成本的降低能夠在一定程度上遏制虧損額的擴大。

嘗試多元化逆勢突圍求生存

由財報數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下行的現(xiàn)象并未得到改善，甚至還在加劇，而各大房企，尤其是中小房企也面臨著利潤攤薄、亟須轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實危機。

面對越來越復(fù)雜的市場環(huán)境，不少房企意識到“單兵作戰(zhàn)”已經(jīng)不再適合市場需求，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“合作開發(fā)”模式。抱團(tuán)、分拆、瘦身、多元化布局，過去一年房企大佬們在轉(zhuǎn)型方式的探索上，可謂“腦洞大開”。

“實力房企擁有完善的管理體系、頂尖的專業(yè)人才以及豐富的管理經(jīng)驗，通過合作開發(fā)，可以進(jìn)一步提升合作企業(yè)的綜合實力。”業(yè)內(nèi)專家稱，僅合作產(chǎn)生的品牌效應(yīng)就是一個重大利好，能夠在資本市場掀起巨浪。

2015年8月，融創(chuàng)通過入股美聯(lián)地產(chǎn)旗下塔子湖置業(yè)有限公司，取得武漢后湖四宗地的土地使用權(quán)。不久，后湖項目融創(chuàng)公園壹號的臨時售樓部也對外開放。同年10月，來自珠海的國企華發(fā)聯(lián)合中城開發(fā)的“華發(fā)中城薈”項目首次對外開放營銷中心，這是華發(fā)進(jìn)入武漢市場的首個項目，也是其籌謀武漢布局的重要動作。而去年碧桂園與中國中鐵、萬科與萬達(dá)的合作等更被認(rèn)為是業(yè)界“強強聯(lián)合”的典范。

各大房企在合作開發(fā)、抱團(tuán)取暖的同時，也各自謀求著新的擴展空間。合生、碧桂園等數(shù)家品牌地產(chǎn)商不約而同地通過“瘦身”來優(yōu)化公司管理架構(gòu)。而如萬達(dá)大幅增加文化旅游比重，保利地產(chǎn)將社區(qū)O2O提上了戰(zhàn)略的高度等多家大型地產(chǎn)商的多元化嘗試，標(biāo)志著純開發(fā)商模式的終結(jié)。

在此大背景下，在接下來的2016年，房企命運將如何走？各個房企特別是中小房企又將如何逆勢突圍？

業(yè)內(nèi)人士提出，面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實情況，房企未來有以下發(fā)展趨勢：一方面貼近用戶，提供多元化的產(chǎn)品和服務(wù)；另一方面尋找新的風(fēng)口和熱點，獲取新的利益增長點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。