開(kāi)發(fā)商搶占二線樓市 溢價(jià)屢次翻番風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

自上海一路向西，有蘇州、南京兩座歷史名城，近日土拍溢價(jià)率屢次翻番，顯其樓市熱度。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在4月4日-10日這一周，蘇州連續(xù)兩日土拍攬金250.8億元，高居40個(gè)主要城市首位，而2015年全年其土地總收入也只是599億。蘇州不少樓盤(pán)均價(jià)自去年第四季度開(kāi)始跳漲，今年3月新建住宅均價(jià)漲幅5.79%，沖上百城房?jī)r(jià)漲幅第三位。南京3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.16%，已是連續(xù)第13個(gè)月上漲。

鏈家研究院研究主管陳開(kāi)朝分析指出，近期南京、蘇州房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)火熱主要原因在于：其一兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，樓市改善型需求驅(qū)動(dòng)明顯；其二，一手房供給缺乏彈性，跟不上加速度增長(zhǎng)的需求變化；其三，京滬深嚴(yán)厲調(diào)控?cái)D壓開(kāi)發(fā)商和個(gè)人投資者向房?jī)r(jià)還在快速上升的二線城市集聚。

但其間疊加的風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

房企搶灘二線城市

2015年房企搶灘一線城市，僧多粥少之下地價(jià)持續(xù)被抬升，開(kāi)發(fā)難度加大，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的城市。

綜合多家第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年一季度保利、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企購(gòu)地總額為1187.3億元，同比上升16.8%，其中在二線城市拿地總額636.47億元，占比53.6%，首次超過(guò)五成。

長(zhǎng)三角一家中型房企負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，二線城市中，上海周邊僅剩南京與蘇州市場(chǎng)溢價(jià)空間較可觀。南京庫(kù)存消化周期僅3.6個(gè)月、蘇州則為3.5個(gè)月，相比京滬穗深4-10個(gè)月的周期都低。

日前蘇州吳江區(qū)推出13幅地塊，總出讓面積70.5萬(wàn)平方米，吸引了多家房企參與，除已經(jīng)進(jìn)軍蘇州的正榮、萬(wàn)科、龍湖、招商等，魯能、東原等房企也瞄準(zhǔn)了這里。最終成交樓面價(jià)達(dá)2.87萬(wàn)/平方米，普遍溢價(jià)率在200%-300%，最高溢價(jià)率超300%。

以中指院統(tǒng)計(jì)蘇州1.55萬(wàn)元/平方米的新房均價(jià)來(lái)看，市場(chǎng)熱度可想而知。

南京也是如此，4月13日當(dāng)?shù)赝瞥銎叻貕K，總起始價(jià)達(dá)123億元，合計(jì)用地面積32.8萬(wàn)平方米。其中位于建鄴區(qū)河西南部的三幅地塊競(jìng)拍起始價(jià)分別是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以說(shuō)尚未競(jìng)拍便已成潛在新地王。

3月19日，南京新出爐的鼓樓、江北區(qū)域地王，樓面價(jià)分別達(dá)到2.99萬(wàn)/平方米、2.24萬(wàn)/平方米，同期區(qū)域內(nèi)在售的新房房?jī)r(jià)分別是2.7萬(wàn)/平方米和1.5萬(wàn)/平方米左右。

陳開(kāi)朝表示，未來(lái)幾個(gè)月，重點(diǎn)二線城市很可能將接棒一線城市進(jìn)入房?jī)r(jià)和地價(jià)快漲模式，屆時(shí)預(yù)計(jì)也會(huì)根據(jù)分類(lèi)施策原則嚴(yán)厲調(diào)控。往后，中西部二線城市會(huì)接過(guò)重點(diǎn)二線的棒，加速升溫。這一輪波浪式升溫，深層原因是一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪上漲之后，在高位暫時(shí)休整，同時(shí)打開(kāi)非一線城市的房?jī)r(jià)升值空間，二線和三四線城市將按經(jīng)濟(jì)基本面和城市等級(jí)依次“修復(fù)估值”。

風(fēng)險(xiǎn)疊加

一位房企投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場(chǎng)大熱、地價(jià)屢創(chuàng)新高，但開(kāi)發(fā)商還是義無(wú)反顧地高價(jià)拿地，其中的無(wú)奈已不在于未來(lái)盈虧，而是攸關(guān)企業(yè)生死。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，南京、蘇州兩地庫(kù)存去化周期少于半年，房?jī)r(jià)有上行壓力，加上不限購(gòu)，能吸引不少購(gòu)買(mǎi)力積極介入。此外上海土地供應(yīng)少，房企有拿地補(bǔ)倉(cāng)需要，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)這兩個(gè)城市，樓市的熱也帶動(dòng)土地市場(chǎng)熱，最后又將高地價(jià)傳導(dǎo)至樓市。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速整體尚弱的大環(huán)境下，南京、蘇州的新增商品房供應(yīng)量沒(méi)有跟上它們的熱銷(xiāo)節(jié)奏。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年前兩個(gè)月，南京供應(yīng)土地136.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌45.25%；蘇州供應(yīng)66.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌54.17%。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)二季度二線城市土地供應(yīng)量會(huì)加大，且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。另一方面，樓市的回暖又促使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪使高溢價(jià)地塊頻出。

來(lái)自海通證券的一份研報(bào)顯示，3月份全國(guó)二線城市的土地成交溢價(jià)率分別升至27.0%、38.5%。二線城市土地成交面積雖環(huán)比下降，但土地出讓金同比上升108.1%，地價(jià)大幅攀升。

2015年，南京、合肥、武漢、佛山、福州等二線城市土地收入持續(xù)走高。業(yè)內(nèi)普遍看法是：土地財(cái)政依賴(lài)度一旦超過(guò)50%，就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，南京、蘇州的市場(chǎng)承接力開(kāi)始受到質(zhì)疑。南京住宅市場(chǎng)3月以來(lái)，成交持續(xù)回落，月底大漲。4月4日-10日商品住宅成交面積39.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.90%，同比上漲160.48%；可售面積降至371.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.64%。蘇州4月首兩周交易連續(xù)下滑，4月4日-10日商品住宅成交面積15.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48.44%，同比亦下降3.10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。