溫州住宅用地產(chǎn)權(quán)到期并非個(gè)案 自動(dòng)續(xù)期亟待細(xì)則

近日，溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期引發(fā)普遍關(guān)注。

4月18日，溫州市國(guó)土局相關(guān)人士在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，有關(guān)“土地續(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”存在誤解，目前全國(guó)層面尚無(wú)土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則。

根據(jù)溫州市國(guó)土資源局初步摸排，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限在2017年12月31日前過(guò)期的房產(chǎn)就有600多套。到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。

“截止到目前，還沒(méi)有1例續(xù)期成功辦出，為盡快解決，方案正在研討中，目前尚未確定。”溫州市國(guó)土局相關(guān)人士如是介紹。

當(dāng)日上午，溫州市委、市政府已專題聽(tīng)取溫州20年土地使用證到期的工作匯報(bào)。浙江省國(guó)土資源廳已責(zé)成溫州市國(guó)土資源局報(bào)告相關(guān)情況。

溫州土地使用權(quán)續(xù)期并非是孤立個(gè)案，也不是首次出現(xiàn)的土地使用權(quán)到期的事件，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，青島、濟(jì)南、深圳都遇到此情況，且都在市級(jí)層面提供了解決方案。

“根據(jù)2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，但如何續(xù)期，是否有償續(xù)期，如果有償需不需要繳納土地出讓金以及如何繳納，國(guó)家沒(méi)有明確的規(guī)定和實(shí)施細(xì)則。”原國(guó)土部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

向洪宜稱，房子陸續(xù)到期怎么辦，并非是一個(gè)部門說(shuō)了算，也不是財(cái)政部或者人大法工委能定的，需要整體研究。

溫州并非個(gè)案

溫州房屋土地使用產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題并非個(gè)例，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，青島、濟(jì)南、深圳都遇到此情況，且都在市級(jí)層面提供了解決方案。

有關(guān)土地使用權(quán)到期后的問(wèn)題，深圳早在2006年就已出實(shí)例。1980年開(kāi)始建設(shè)的國(guó)商大廈是全國(guó)第一棟商用寫字樓，土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對(duì)這一“歷史遺留問(wèn)題”作了詳細(xì)規(guī)定，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請(qǐng)未獲準(zhǔn)，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無(wú)償收回。

其中，青島擬以區(qū)域過(guò)去1年的平均地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以基準(zhǔn)地價(jià)的60%補(bǔ)交土地出讓金。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，溫州被誤讀的“土地續(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”的方案之所以引發(fā)廣泛關(guān)注，是因?yàn)樵摲桨覆扇〉氖鞘袌?chǎng)評(píng)估價(jià)，相比之下，深圳和青島采取的是按基準(zhǔn)地價(jià)折扣。

“20年的居住用地使用期限本身就短，且業(yè)主在購(gòu)買之時(shí)還有時(shí)間的選擇成本，按照當(dāng)前的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算肯定不合理。”鄒曉云如是介紹。

不過(guò)，“土地續(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”并非溫州土地使用權(quán)到期的實(shí)際續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4月18日，溫州市國(guó)土局辦公室相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，有關(guān)“土地續(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”存在誤解，目前全國(guó)層面尚無(wú)土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則，目前方案尚未確定，也在研討中。

亟需細(xì)則

在鄒曉云看來(lái)，房屋土地使用權(quán)使用期限不只是面臨到期后如何解決，其亟需頂層設(shè)計(jì)的迫切性已經(jīng)開(kāi)始凸顯。

1988年《憲法》修改之后，我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。實(shí)踐中，由于部分居住用地出讓年限較短，目前出現(xiàn)了出讓年限已經(jīng)屆滿或者即將屆滿的情況。

《物權(quán)法》第一百四十九條第一款已經(jīng)明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

“按照字面理解，當(dāng)事人不用主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期，可以繼續(xù)在其房屋中居住，居住權(quán)可以確保，但是住宅土地使用權(quán)期限，將直接影響房地產(chǎn)住宅的交易和抵押。”鄒曉云如是介紹。

也就是說(shuō)，土地使用權(quán)過(guò)期不會(huì)影響到居住權(quán)，但是國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)期后對(duì)商品房的交易和抵押有可能出現(xiàn)比較大的影響。

“如果你要進(jìn)行交易，會(huì)涉及到重新登記的問(wèn)題，但國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)期后，不能夠進(jìn)行登記，抵押也會(huì)出現(xiàn)同樣的問(wèn)題。”鄒曉云介紹。

以北京為例，記者走訪北京海淀、朝陽(yáng)區(qū)的鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家等多個(gè)二手房中介門店獲悉，二手房交易環(huán)節(jié)，使用年限是影響售價(jià)和買賣雙方談價(jià)的重要因素之一。與此同時(shí)，在銀行貸款的過(guò)程中，銀行都會(huì)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)使用期限進(jìn)行審核，不會(huì)出現(xiàn)還款年限長(zhǎng)于國(guó)有土地使用權(quán)年限的情況。

在北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉看來(lái)，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期，亦被認(rèn)為是埋在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆“地雷”。若以后土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期繳費(fèi)的制度逐漸明朗，二手房價(jià)格隱含的土地價(jià)值將逐步顯性化，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)會(huì)對(duì)土地成本做出反映，尤其對(duì)于剩余使用年限較短的二手房。

在鄒曉云看來(lái)，決策層應(yīng)該加快出臺(tái)針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后如何續(xù)期的細(xì)則性文件。

向洪宜介紹，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后如何自動(dòng)續(xù)期、是否有償續(xù)期的問(wèn)題，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，解釋權(quán)限屬于立法機(jī)關(guān)即全國(guó)人大。建議國(guó)家盡快加強(qiáng)研究，拿出可行性意見(jiàn)，通過(guò)出臺(tái)《物權(quán)法》的相關(guān)解釋或者修改《土地管理法》等相關(guān)法律來(lái)對(duì)此問(wèn)題加以明確，從而穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，解除社會(huì)公眾的焦慮，促進(jìn)社會(huì)和諧。

鄒曉云建議，不同用途土地到期的續(xù)費(fèi)解決標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不同，其中工業(yè)用地可以考慮有償續(xù)費(fèi)，且續(xù)費(fèi)的價(jià)格可以適當(dāng)抬高，畢竟產(chǎn)業(yè)存在升級(jí)換代。居住是基本生存需要，住宅的續(xù)費(fèi)的程序和標(biāo)準(zhǔn)可以適度放寬。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。