馬梅若：樓市亟待建立完善長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

連番利好政策出臺(tái)后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖勢(shì)頭日益穩(wěn)固。近幾個(gè)月以來(lái)，全國(guó)特別是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售和建筑情況均已復(fù)蘇。

4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%。而4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴(kuò)大。與此同時(shí)，6.2%的房地產(chǎn)投資增速，也是一年內(nèi)的最快增速。

上述數(shù)據(jù)意味著，政府提振樓市的利好政策已見(jiàn)成效。這對(duì)于需要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)鋼鐵、水泥和玻璃以及其他大宗商品需求的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)利好消息。

然而，正如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)3月份數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時(shí)所表示的：“盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。”

這種分化格局并不新鮮。自2014年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)，房地產(chǎn)政策開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。在各地政府頻繁出臺(tái)利好樓市政策大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸活躍。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)回暖，深圳、上海次第出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)暴漲，北京地區(qū)及周邊房?jī)r(jià)上漲重新提速，甚至南京、蘇州等地樓市也不斷升溫。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)前鄭州、南昌、合肥、廈門(mén)等部分二線(xiàn)城市土地庫(kù)存告急，有的城市庫(kù)存只有3個(gè)月左右。房?jī)r(jià)上升較快，樓市的“去庫(kù)存”政策亟須轉(zhuǎn)向。

3月下旬，新一輪的調(diào)控政策已經(jīng)落地。此輪樓市復(fù)蘇的領(lǐng)跑者深圳、上海兩地政府率先為樓市降溫。在經(jīng)歷17個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)從均價(jià)23000元/平方米暴漲至49989元/平方米后，3月25日深圳政府發(fā)布購(gòu)房新規(guī)，兩年內(nèi)有貸款記錄及還清首貸者再購(gòu)房執(zhí)行四成首付，社保繳納方面則由1年改為3年；同日，上海市政府也宣布在經(jīng)歷“非理性過(guò)熱”階段后，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，提高首套房購(gòu)房門(mén)檻及改善型購(gòu)房者首付比例。截至目前，盡管北京尚未宣布類(lèi)似的嚴(yán)控措施，但其周邊地區(qū)已有動(dòng)作：毗鄰?fù)ㄖ莸难嘟嫉貐^(qū)將首套房最低首付比例從20%上調(diào)至30%，并嚴(yán)格限制非本地戶(hù)籍購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套房。

如此調(diào)控不難理解。眾所周知，樓市的“大落”固然對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拖累作用明顯，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速保持在合理區(qū)間目標(biāo)之內(nèi)，但“大起”將催生更大的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，為以后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控增加難度，埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患，二者皆不可取。

不過(guò)，一線(xiàn)城市“閃電落地”的零時(shí)差購(gòu)房新政，讓近期剛剛進(jìn)入交易環(huán)節(jié)但尚未來(lái)得及網(wǎng)簽的購(gòu)房者叫苦不迭。不可否認(rèn)，近期的海量購(gòu)房者中的確混有部分投機(jī)者。新政對(duì)抑制深圳、上海、北京周邊地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲效應(yīng)明顯。但是，被市場(chǎng)大潮催入場(chǎng)的剛需購(gòu)房者和有著實(shí)實(shí)在在需求的改善型換房者也因此進(jìn)退維谷，甚至陷入交易糾紛之中。

回顧我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，由于我國(guó)樓市政策缺乏系統(tǒng)性、前瞻性，使得樓市發(fā)展始終難以逃脫“高房?jī)r(jià)”或“高庫(kù)存”的兩難循環(huán)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可持續(xù)性、政策的連貫性、房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的穩(wěn)定性以及民眾的幸福感都因此大打折扣。

當(dāng)然，政府已經(jīng)開(kāi)始了更多探索。早在2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式推出。該政策一方面可以更好地保護(hù)居民的合法權(quán)益，明確物權(quán)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的透明性和安全性，推動(dòng)存量房市場(chǎng)的健康發(fā)展；另一方面，該政策還可以極大地改善涉及不動(dòng)產(chǎn)信息工作時(shí)的行政、司法效率，扭轉(zhuǎn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)期存在“九龍治水”、“政策多門(mén)”的行政管理痼疾，摸清我國(guó)樓市的真正“家底”，為日后不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，讓調(diào)控不受一時(shí)的房?jī)r(jià)“綁架”，真正有法可依。更重要的是，只有中國(guó)有多少房子、其分布結(jié)構(gòu)如何等問(wèn)題搞清楚了，房產(chǎn)稅征收才能有據(jù)可依，樓市交易中稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象才有望得到改變。在這一基礎(chǔ)上，我國(guó)樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制方能建立。

一般而言，長(zhǎng)期的制度性建設(shè)往往沒(méi)有短期利好政策見(jiàn)效快，因此推動(dòng)起來(lái)時(shí)常遇阻而返。但各方理應(yīng)保持警惕，樓市調(diào)控政策既不能短視，沿襲舊有思路，采取行政化手段強(qiáng)行控制房?jī)r(jià)上漲；也不能無(wú)所作為，看著房?jī)r(jià)一路飆升卻無(wú)動(dòng)于衷；更不能胡亂作為，政策缺乏連貫性、穩(wěn)定性，讓市場(chǎng)惶惶不安。

只有在適當(dāng)?shù)亩唐趹?yīng)急之策外，在充分考量系統(tǒng)性和外溢性風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，著力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作等有利于完善長(zhǎng)期調(diào)控制度的基礎(chǔ)性工作，才能真正實(shí)現(xiàn)樓市長(zhǎng)期、健康、平穩(wěn)發(fā)展。樓市亟待建立完善長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。