銷(xiāo)售暢旺背后：熱點(diǎn)城市庫(kù)存告急 短期難以彌補(bǔ)

連續(xù)多月的銷(xiāo)售暢旺，使庫(kù)存問(wèn)題再度浮出水面。

上海易居研究院近日發(fā)布報(bào)告顯示，截至2016年3月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)8個(gè)月同比下跌。其中，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個(gè)月，處于嚴(yán)重不足狀態(tài)。

另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京的商品住宅庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)下最近25個(gè)月新低，逼近合理下限。

銷(xiāo)售旺盛，供地不足，被認(rèn)為是庫(kù)存急劇下降的原因。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這已經(jīng)給熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)帶來(lái)上漲壓力。盡管部分城市已經(jīng)有意識(shí)地加大土地供應(yīng)量，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性原因，這些城市在短期內(nèi)仍將面臨供應(yīng)不足局面。

35城庫(kù)存連降6個(gè)月

上海易居房地產(chǎn)研究院表示，庫(kù)存總量是從2015年下半年開(kāi)始出現(xiàn)下滑的，這一趨勢(shì)已延續(xù)到今年第一季度。

其原因在于銷(xiāo)售十分旺盛，而供應(yīng)端相對(duì)低迷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年一季度，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)35.6%、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.3%。但同期的住宅投資僅增長(zhǎng)4.6%；住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)14.8%；房企購(gòu)置土地面積則下降11.7%。

分城市看，這35個(gè)城市的庫(kù)存也出現(xiàn)分化局面。就去化周期而言，北海、煙臺(tái)、淮南等三線城市最高，去化周期均超過(guò)2年；合肥、南京、蘇州等地去化周期尚不足3個(gè)月，為周期最短城市。

一線城市的庫(kù)存下滑最為明顯。截至今年3月底，35個(gè)城市中的一、二、三線城市庫(kù)存同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。

以北京為例，截至4月18日合計(jì)庫(kù)存總量?jī)H66576套，創(chuàng)近25個(gè)月新低。按照此前6個(gè)月的月均成交套數(shù)計(jì)算，北京商品住宅庫(kù)存去化周期僅為8個(gè)月，瀕臨8-10個(gè)月合理去化周期底線。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，2014年和2015年，北京土地供給向民生類(lèi)用地的自住房和保障房?jī)A斜。由于后者供應(yīng)規(guī)模較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致過(guò)去兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬(wàn)平方米。

郭毅表示，當(dāng)前北京純商品住宅的供需比低至1：3，即使當(dāng)前北京商住類(lèi)產(chǎn)品大行其道，也不能有效補(bǔ)充北京樓市庫(kù)存告急的現(xiàn)狀。

短期難以彌補(bǔ)

“房?jī)r(jià)上漲”是庫(kù)存不足的一個(gè)重要結(jié)果。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年3月，35個(gè)城市新建商品住宅去化周期為11.5個(gè)月，環(huán)比收窄了1.1個(gè)月，處于歷史低位。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年上半年該指標(biāo)總體會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度北京商品住宅成交均價(jià)為33271元/平方米，同比漲幅達(dá)25.7%。

庫(kù)存不足的另一個(gè)結(jié)果是地價(jià)飆升。今年第一季度，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)交易火爆，競(jìng)買(mǎi)者數(shù)量、競(jìng)價(jià)次數(shù)、溢價(jià)率等都在攀高。根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)，多個(gè)城市出現(xiàn)月度土地溢價(jià)率超過(guò)100%的情況。

今年1月，北京成交住宅用地的平均溢價(jià)率為133.8%；合肥住宅平均溢價(jià)率為107.1%。2月，蘇州的住宅用地平均溢價(jià)率為114%。3月，南京共成交6宗住宅用地，平均溢價(jià)率為115.7%，平均樓面價(jià)達(dá)到20540元/平方米。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，由于土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，從春節(jié)前開(kāi)始，南京、蘇州等地的很多房企就出現(xiàn)“無(wú)房可賣(mài)”的情況。加之開(kāi)發(fā)商不想錯(cuò)過(guò)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，因此對(duì)土地的需求極為迫切。

近期，不少城市出臺(tái)文件，要求加快供地節(jié)奏。3月18日，蘇州就在調(diào)控樓市的“蘇十條”中強(qiáng)調(diào)，“在商品住宅供應(yīng)偏緊、庫(kù)存較少的區(qū)域，增加土地供應(yīng)量”。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這并不能改變短期庫(kù)存不足局面。

普通商品住宅項(xiàng)目從拿地到預(yù)售階段，通常需要10-12個(gè)月，最快也很難降至6個(gè)月以下。因此即使現(xiàn)階段大規(guī)模供地，要形成期房供應(yīng)最快也要在今年第四季度，二、三季度的供應(yīng)缺口仍難以彌補(bǔ)。

在對(duì)土地十分“饑渴”的情況下，本輪土地成交價(jià)格將不可避免地攀高，并對(duì)今后房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。

郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但落實(shí)到實(shí)際供地量能否明顯增加尚屬未知；另一方面，出于商品住宅開(kāi)發(fā)的周期性原因，2014年和2015年供地不足，仍將導(dǎo)致北京樓市在今明兩年面臨商品住宅供給大幅減少的窘境，這將令北京房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭不可抑制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。