房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)的“金鑰匙”還是飲鴆止渴？

在“房地產(chǎn)+基建+信貸”的組合回歸之后，中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)。然而，現(xiàn)在的政策建立在高杠桿基礎(chǔ)之上，信用政策轉(zhuǎn)向?qū)捤赡Ｊ?，這就在刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的同時也埋下了隱患。

在中信證券彭文生、張文朗看來，中國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)有一個完整的邏輯鏈條，即：“金融系統(tǒng)的宏觀審慎監(jiān)管放松+政府債務(wù)重組”驅(qū)動“信貸高速擴(kuò)張”，“信貸高速擴(kuò)張”催生“基建+房地產(chǎn)”投資熱潮，從而帶動經(jīng)濟(jì)整體好轉(zhuǎn)。

中信證券認(rèn)為，與以往金融周期上半場的經(jīng)濟(jì)周期不同，當(dāng)下的周期歸來正處于金融周期下半場，是非典型的經(jīng)濟(jì)周期。這種周期下的理想政策組合是“緊信用、松貨幣、寬財政”，中國過去兩年基本遵循著這種模式，但最近卻轉(zhuǎn)向了“寬信用、松貨幣”+有序出清的債務(wù)重組方式。伴隨著房地產(chǎn)市場刺激，這或許是一種飲鴆止渴之策。

目前采取的政策是以房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)主要拉動力，但問題是，正如民生宏觀管清友和朱振鑫所說，房地產(chǎn)投資今年“逆勢”反彈并非好事，因為現(xiàn)在這個市場的需求端和供給端都已今非昔比：剛需已一去不復(fù)返，而庫存則處于高位，且比2013年初的上一輪反彈要嚴(yán)重的多。因此，房地產(chǎn)現(xiàn)在的核心任務(wù)應(yīng)是去庫存，這個時候因為短期需求回暖而擴(kuò)大投資只會加劇長期過剩。

“房地產(chǎn)+信貸”這種政策組合回歸雖然有力地推動了經(jīng)濟(jì)，但也可能帶來一些負(fù)面影響，繼而制約本輪周期上行。房地產(chǎn)業(yè)本應(yīng)在庫存高企之際去杠桿，但杠桿不減反增，這會擠壓實體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡惡化。而且，會令中國經(jīng)濟(jì)在內(nèi)外需求之困中越陷越深，而信貸高增長和刺激過度會引發(fā)通脹超預(yù)期上升。一旦房地產(chǎn)泡沫越吹越大，要么泡泡沫膨脹到極致而破裂，要么引發(fā)政府調(diào)控，繼而觸發(fā)經(jīng)濟(jì)再度轉(zhuǎn)為下行。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡惡化

高負(fù)債企業(yè)杠桿率居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)杠桿不減反增。由于房地產(chǎn)市場是這輪周期主要的拉動力之一，考慮到房地產(chǎn)價格和信用快速擴(kuò)張之間存在螺旋式推升的關(guān)系，因此，在經(jīng)濟(jì)上行動力減弱、擴(kuò)張時間更短的時候，過于強(qiáng)勢的房地產(chǎn)行業(yè)理應(yīng)降低杠桿，以減少風(fēng)險。

但事實并非如此。房地產(chǎn)行業(yè)和基建部門這些信貸擴(kuò)張最迅猛的部門非但沒有去杠桿，反而在逆勢加杠桿，其杠桿率（負(fù)債/資產(chǎn)比率）居高不下。這種做法雖然短期內(nèi)刺激了經(jīng)濟(jì)增長，但也會使得過去積累的問題更加嚴(yán)重，這會反過來壓制本輪經(jīng)濟(jì)周期的上行動力和持續(xù)性。

房地產(chǎn)強(qiáng)勢回歸拉動經(jīng)濟(jì)的“金鑰匙”還是飲鴆止渴？

房地產(chǎn)反彈會擠壓實體經(jīng)濟(jì)。因為房地產(chǎn)明顯上行背后，正是大量的信貸資金涌入的結(jié)果。而這將對其他行業(yè)的信貸資源分配產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。房價大漲也會推升其他行業(yè)的成本。這種顯著的結(jié)構(gòu)性效應(yīng)將會加劇宏觀經(jīng)濟(jì)失衡，這會反過來抑制下半場經(jīng)濟(jì)周期上行的高度。

宏觀經(jīng)濟(jì)可能在“需求之困”中越陷越深：

信貸+房地產(chǎn)驅(qū)動的資產(chǎn)價格高位上行和宏觀企穩(wěn)，在短期有助于匯率穩(wěn)定，但也降低了通過匯率調(diào)整紓解外需不足的可能，并且加大了中期的匯率調(diào)整壓力。而人民幣實際有效匯率高估將對出口形成抑制，這是造成外需不足的原因之一。內(nèi)需方面，房價上漲并沒有形成正面財富效應(yīng)，反而對消費形成擠壓，抑制了內(nèi)需。當(dāng)前的周期回暖，建立在房地產(chǎn)價格高位上行的基礎(chǔ)上，這對居民消費進(jìn)一步形成了抑制，不利于打破“需求之困”，將進(jìn)而抑制下半場周期上行的動力。

資產(chǎn)泡沫風(fēng)險加大

資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險主要來自于當(dāng)前廣泛談及的“房地產(chǎn)去庫存”，這可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期再次轉(zhuǎn)向。中信證券分析認(rèn)為，真正意義上的房地產(chǎn)去庫存，指的是“需求增量要大大超過開發(fā)商手中的房子存量”，因為有很多需求是面向二手房的。

房地產(chǎn)需求的上升必須有一個前提，即房價上漲預(yù)期。這涉及到房地產(chǎn)與一般商品不同的另一個重要差別——很強(qiáng)的“金融資產(chǎn)”屬性，

雖然大家買房一方面是為了居住，但一點保值增值動機(jī)都沒有的“剛需”很少。如果沒有保值增值動機(jī)，租房即可。決定資產(chǎn)需求的是預(yù)期收益，預(yù)期的房價越高，需求越大，也就是一般講的買漲不買跌。這與一般的商品不同，即使大家預(yù)期某種商品價格上升，也難以提前消費（耐用消費品比如汽車可能例外，但幅度有限），大家更多地會減少這個產(chǎn)品的消費或找其他產(chǎn)品替代。

在中信證券看來，上述兩點決定著房地產(chǎn)去庫存可能不是一個線性的過程，要么效果不大，要有明顯的效果可能就伴隨整個市場的火爆。

如果以“去庫存”作為政策的主要目標(biāo)，可能會緩解開發(fā)商的資金壓力，從而減少信貸風(fēng)險。同時刺激房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。然而，這也會帶來意想不到的結(jié)果，讓好事變成壞事。

一旦在一線城市形成房價暴漲局面，上漲預(yù)期會由一線向二三四線擴(kuò)散，這種火爆的勢頭有可能在一定時間內(nèi)維持。再加上地方政府各種各樣房地產(chǎn)去庫存政策的推波助瀾，中信證券擔(dān)心，當(dāng)下的房地產(chǎn)去庫存或許有用力過度的風(fēng)險。

一線城市來看，前期政策推升了房價上漲預(yù)期，房地產(chǎn)交易量大幅上升，地產(chǎn)商去庫存速度的確在加快。雖然這在一定程度上實現(xiàn)了“所謂”的房地產(chǎn)去庫存，但房價在已經(jīng)高位的水平進(jìn)一步大幅上升，也帶來了泡沫風(fēng)險加大的擔(dān)心，再加上投資者加杠桿炒房，雖然開發(fā)企業(yè)去庫存了，但整個經(jīng)濟(jì)的中期的風(fēng)險增加了。

一旦房地產(chǎn)去庫存引發(fā)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險過度擴(kuò)大，則要么最終泡沫難以維持而破裂，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面沖擊，要么引發(fā)政府提前反向調(diào)控，引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期再次轉(zhuǎn)向。

通脹可能超預(yù)期上升

在當(dāng)前的金融周期下半場過程中，有兩個因素可能造成通脹超預(yù)期上升。一是信貸高增長本身就會帶來通脹預(yù)期，二是刺激過度導(dǎo)致需求超預(yù)期擴(kuò)張，從而拉升物價。

一旦通脹增速快于市場預(yù)期，則不排除引發(fā)政府作出政策調(diào)整，從而導(dǎo)致貨幣政策邊際收緊，從整體上觸發(fā)周期再次轉(zhuǎn)向。

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日益失衡、債務(wù)調(diào)整壓力較大的背景下，通脹超預(yù)期上升和泡沫風(fēng)險極有可能誘發(fā)政策在邊際上緊縮，這將對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的負(fù)面沖擊，最終不但會終結(jié)當(dāng)前的上行態(tài)勢，甚至可能誘發(fā)向下的超調(diào)。

那么，該如何才能減少上述三大制約因素觸發(fā)的可能性呢？

中信證券建議：宏觀政策方面，應(yīng)回歸“緊信用、松貨幣、寬財政”；結(jié)構(gòu)性政策方面，應(yīng)當(dāng)抑制貧富分化，提高生育率。

要想通過“松貨幣、寬財政”支撐經(jīng)濟(jì)增長，就必須以房地產(chǎn)調(diào)整、高負(fù)債部門去杠桿為前提。這樣的“松貨幣、寬財政”才既能夠既防止宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)大幅下滑，也能夠讓房地產(chǎn)有效調(diào)整，同時實現(xiàn)去杠桿、去產(chǎn)能。所以，從政策的角度看，宏觀經(jīng)濟(jì)的出路還是要回歸“緊信用、松貨幣、寬財政”。緊信用主要是指不要通過宏觀審慎監(jiān)管放松來刺激信貸擴(kuò)張。宏觀審慎監(jiān)管是穩(wěn)定金融系統(tǒng)的政策工具，不應(yīng)該成為逆經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)節(jié)工具。

中長期來看，打破金融周期下半場需求之困的希望，在于抑制貧富分化和提高生育率。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。