“滬九條”出臺滿月，上海樓市十大變化

3月25日“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”發(fā)布，其中，重點涉及的調(diào)控措施有：落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

至今為止，“滬九條”發(fā)布執(zhí)行已經(jīng)滿月，從“滬九條”發(fā)布前后上海樓市的變化情況來看，應(yīng)該來說前后有很大的不同。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總結(jié)下來，“滬九條”發(fā)布之后，無論政府對于“滬九條”執(zhí)行層面，還是一手房市場、還是二手房市場、還是中介公司，上海樓市的方方面面均發(fā)生了變化，具體來講有以下十大變化：

第一、“滬九條”后，房企積極搶收客戶。“滬九條”后，一方面房企高調(diào)稱繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場，另外一方面紛紛加快推盤力度，積極搶開盤搶客戶，制造樓市仍然熱銷的樓市假象，實際上，由于“滬九條”政策面收緊，符合政策條件的客戶真的不多了，房企現(xiàn)在不搶收客戶，待市場進(jìn)入調(diào)整期后企業(yè)就處于被動局面了。

第二、“滬九條”發(fā)布后，預(yù)售許可證的審批全面放開。“滬九條”發(fā)布后，預(yù)售許可證的審批全面放開，即使高端的也放開了，供應(yīng)量大幅上升，但是，由于“滬九條”已經(jīng)發(fā)布，預(yù)售許可證放開也解決不了購房資格等銷售難題，因此，滬九條發(fā)布后，對于銷售速度也來講出現(xiàn)明顯下降。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，“滬九條”發(fā)布前一周，上海樓市單周成交量超過70萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，但是截止目前為止，單周成交量已經(jīng)下降至20萬平方米左右，預(yù)計接下來每周成交量或降至每周15萬平方米左右，市場供求關(guān)系短期內(nèi)即將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

第三、二手房進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，二手房原來每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。中介們?nèi)ツ暄杆贁U(kuò)張的局面就此而至，筆者可以預(yù)言，下半年上海二手中介將出現(xiàn)大面積關(guān)店潮。

第四、“滬九條”發(fā)布后，開發(fā)商普遍采取“少量多批”制造熱銷假象。“滬九條”之后，后續(xù)市場情況真的很難預(yù)料，開發(fā)商普遍采取“少量多批”的形式進(jìn)行推盤，開盤就售罄，當(dāng)然，相比之前開盤幾百套房源清盤的局面是大打折扣，不過，這也算是自娛自樂一下，算是取得不錯的銷售業(yè)績，制造一個表面熱銷的氣氛。

第五、政策發(fā)布立即執(zhí)行誤傷購房者，“滬九條”執(zhí)行細(xì)則出臺。由于“滬九條”發(fā)布后當(dāng)天立即執(zhí)行，于是不少購房者被誤傷，雖然截止目前為止“滬九條”仍然是嚴(yán)格執(zhí)行的，但是，“滬九條”執(zhí)行細(xì)則上有所松動，4月20日，上海樓市有相關(guān)消息傳出，3月25日當(dāng)天或之后簽約的合同，社?；騻€稅不用連續(xù)了，只要在過去63個月里累計繳滿60個月即可買房，即時執(zhí)行。據(jù)有相關(guān)媒體確認(rèn)稱，上海全市各區(qū)都將開始執(zhí)行該新政策。筆者認(rèn)為，“滬九條”執(zhí)行細(xì)則上有所松動，也算是政府給了自己一個臺階下，避免政策執(zhí)行太嚴(yán)格誤傷太多購房者。

第六、政府強(qiáng)化中介監(jiān)管，中介們都被罰了。中介們的“哄抬房價”的現(xiàn)象少了很多，有幾家中介也被上海銀監(jiān)局暫停了1個月貸款業(yè)務(wù)；首付貸雖然只是市場的鳳毛麟角，但是政府還是把它當(dāng)做正事來處理，對于中介來講，現(xiàn)在也全面“停止”了首付貸業(yè)務(wù)。雖然首付貸現(xiàn)在不能明著干了，不過想方設(shè)法也變通操作了，地下操作繼續(xù)進(jìn)行，看來不是行政化手段可以解決所有問題的。

第七、中介電話突然多了起來，中介渠道肉搏戰(zhàn)真的來了。“滬九條”發(fā)布后，中介電話突然多了起來，中介渠道肉搏戰(zhàn)真的來了，不管你們其他人有沒有體會到，老張是體會到了，幾乎每天十幾通電話打過來問我要不要買房子，老張還是毫不猶豫的掛了。雖然我也是干地產(chǎn)的，沒有辦法，自己人也得為難自己人。順便也說一下，中介們打電話之前就不能搞清楚，我也是你們同行嗎？打電話給我費口舌有什么用？我也只能和你嘻哈幾句，目的也是為了調(diào)研市場行情，你們就不要盯著我打電話了。

第八、上海限購從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至10.6個月，在商品住宅供應(yīng)稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱?，F(xiàn)在市場去化周期基本合理，沒有去庫存壓力，“滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)也會因為不限購再次迎來了新的去化機(jī)會，這類項目在接下來市場當(dāng)中會成為市場的新寵。

第九、由于上海商品住宅房價高企與“滬九條”限購從嚴(yán)，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場迅速升溫，花橋等上海周邊輻射區(qū)域獲得意外的收獲?？梢哉f，“滬九條”一本正經(jīng)出臺了，上海購房者苦了，但是樂壞了上海的周邊城市，周邊城市因此而出現(xiàn)火爆銷售局面。

第十、隨著上海中小套型土地供應(yīng)面積的增加，住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型產(chǎn)品存量會越來越少，那么，對于改善性需求占比較大的上海來講，勢必會尋求需求釋放的空間，此時，非住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型類住宅產(chǎn)品受到改善類客戶的歡迎，比如松江大學(xué)城板塊某知名開發(fā)商樓盤在本周末開盤即售罄，驗證了這樣的市場趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。