二線城市住宅地價創(chuàng)新高 新房成交火熱

一線城市地價偏高，且土地供應量收縮，更多優(yōu)質的二線城市成為房企眼中的獵物。中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月雖然土地成交量不高，但是二線城市住宅用地價格出現(xiàn)明顯上漲，成交樓面價刷新紀錄，同比漲幅高達183%。業(yè)內人士分析認為，二線城市購房政策寬松，庫存較小，吸引了投資者進駐，但隨著一線城市購房需求“溢出”，二線城市市場交易會更加復雜。

成交樓面價同比上漲183%

4月7日、8日，蘇州土地市場成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金約250.76億元，平均溢價率高達200%。其中，蘇州市高新區(qū)科技城地塊，由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價率高達318.86%。除了蘇州，春節(jié)以來，南京、杭州等城市也出現(xiàn)了地王扎推現(xiàn)象。

根據(jù)中原地產研究部數(shù)據(jù)，截至4月24日，二線城市共成交165宗土地，土地出讓金合計855.3億元。成交樓面均價4519.4元/平方米，同比漲幅高達183%；平均溢價率72.18%，刷新歷史紀錄。“目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產首席分析師張大偉認為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京晨報記者采訪時表示，一線城市高地價和高房價，使得部分房企認為泡沫過大，而二線城市的房地產市場的庫存規(guī)模不大，且購房政策總體寬松，會驅使房企積極拿地，“地方政府在這個時候主動推地，相應的地價自然比較高。房企也有一擁而上的心態(tài)，土地高溢價容易形成，但最后也可能使得后續(xù)的開發(fā)成本急劇上升。”

二線城市新房成交最活躍

“僅僅用了兩個多小時，90套房就被一搶而光，開發(fā)商進賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊某樓盤的開盤場景。事實上，春節(jié)后，南京、蘇州等地日光盤現(xiàn)象已經多次出現(xiàn)，成交價也隨之上揚，南京部分地區(qū)新開發(fā)商品房銷售價每平方米已突破4萬元，有從業(yè)人員稱，奧體板塊房價可能還會繼續(xù)突破5萬元/平方米。

由于約束性政策的調整，一線城市的成交已有所降溫，但二線城市依舊持續(xù)火熱。4月上半月，易居研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積888萬平方米，環(huán)比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。20個城市中有13個城市出現(xiàn)成交環(huán)比正增長現(xiàn)象，基本上為二線城市。具體來看，4月1日至15日，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-4%、9%和-3%，同比增幅分別為-1%、92%和91%。無論是環(huán)比還是同比，二線城市成交均為最活躍。“近期關于二線城市政策收緊的聲音比較多，對于部分購房者來說自然不敢懈怠，進而會積極簽約?？梢源竽戭A計，4月份全月的市場成交或創(chuàng)下歷史新高。”嚴躍進說。

二線城市市場交易結構復雜

對于二線城市房地產市場的火熱，張大偉認為，2015年開始的股市去杠桿，使得市場上大量的資金進入房地產市場。相對于三四線城市，一二線城市的資產比較優(yōu)質，“本來一二線市場的庫存就相對較少，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌，市場容易被鼓動上漲。但三四線城市因為庫存絕對值過高，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。”

嚴躍進也表示，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關，投資者會看好此類城市的物業(yè)投資，進而積極入市，“但二線城市目前必須正視三個現(xiàn)實：一是庫存量已經不足，必須通過限價等方式來抑制投資投機需求，同時維護市場穩(wěn)定；二是一線城市部分購房需求溢出到了二線城市，市場交易結構會更加復雜；三是熱點二線城市的市場走向，會決定后續(xù)中國樓市的走向，近期必須重點進行價格管控和預期管控。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。