“滬九條” 樓市成交面積一月減少45.6%

隨著“3·25“政策出臺(tái)，樓市風(fēng)向突變。原先賣方市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，供應(yīng)放量。隨著觀望情緒抬頭，市場(chǎng)向理性回歸，這一個(gè)月政策效果明顯。據(jù)悉，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)成交面積為118.3萬(wàn)平方米，比政策出臺(tái)前減少45.6%。

供應(yīng)放量報(bào)價(jià)不敢高企

據(jù)介紹，政策出臺(tái)后捂盤惜售現(xiàn)象有所改觀。市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)積極，為138.7萬(wàn)平方米，而政策出臺(tái)前一月只有40.8萬(wàn)平方米，足足高出3倍多。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需以及剛改產(chǎn)品占市場(chǎng)主力，供應(yīng)將近占7成。雖然高價(jià)產(chǎn)品推盤不多，但是單個(gè)項(xiàng)目入市量非常大，表明房企快跑意圖相當(dāng)明顯。

此外，新推房源在報(bào)價(jià)上雖還有上漲，但底氣明顯不足。比如金山新城板塊的“香頌麗景園”，新政后網(wǎng)上報(bào)價(jià)11500元/平方米，只比政策出臺(tái)前漲500元/平方米。而在政策出臺(tái)前，新推房源房?jī)r(jià)上漲5%以上相當(dāng)普遍。

成交腰斬剛需“挑大梁”

新政出臺(tái)后市場(chǎng)成交遭遇腰斬，成交面積為118.3萬(wàn)平方米，比政策出臺(tái)前減少45.6%。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需占絕對(duì)主力，比如單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米以下占比為45.5%，和上月相比增加11.4個(gè)百分點(diǎn)。另外，從面積段來(lái)看，中小戶型成交比重有所增加，比如90平方米以下占比增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，90-140平方米區(qū)間段比政策出臺(tái)前增加4個(gè)百分點(diǎn)，而200以上大戶型則減少2個(gè)百分點(diǎn)。

新政出臺(tái)后像松江、嘉定等傳統(tǒng)剛需交易大戶繼續(xù)有穩(wěn)定表現(xiàn)，并且排名維持在前列。而一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，比如南匯、金山等區(qū)表現(xiàn)相對(duì)突出，成交排名沖到前5行列，以往這些區(qū)基本處于中游位置。成交排名前十的項(xiàng)目同樣能反映出這一格局。比如排名中有5個(gè)項(xiàng)目單價(jià)還不到2萬(wàn)元/平方米，和以往相比，這類低價(jià)產(chǎn)品最多占1-2席。此外，中高端項(xiàng)目不見蹤影，以往前十中至少有2-3個(gè)均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目。

專家分析：三季度成交或觸底

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師盧文曦表示：當(dāng)前交易量已經(jīng)降低至合理水平，政策給樓市降溫效果相當(dāng)明顯。并且限購(gòu)在執(zhí)行層面上做出三個(gè)月緩沖期，體現(xiàn)出調(diào)控人性化的一面。隨著信貸政策執(zhí)行逐步到位，調(diào)控效果還會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)近半年會(huì)處于尋底過(guò)程中。成交量的低谷可能在7、8月份出現(xiàn)，一方面從歷來(lái)調(diào)整來(lái)看，4-6個(gè)月后成交量觸底。比如2013年“滬七條”后，6個(gè)月后成交量見調(diào)整最低點(diǎn)。加上7、8月份本身就是淡季，多因素共振，出現(xiàn)低點(diǎn)可能性比較高。

不過(guò)從成交價(jià)格來(lái)看，預(yù)計(jì)低點(diǎn)可能出現(xiàn)在第四季度。隨著成交量持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)面臨滯漲，調(diào)整也隨之而來(lái)。而經(jīng)過(guò)半年調(diào)整，加上年末也是房企“還錢”時(shí)期，不排除接9、10月份出貨，價(jià)格可能也是比較低的時(shí)候。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。