標(biāo)桿房企四月拿地9成集中二線城市 地價(jià)屢創(chuàng)新高

一線城市收緊調(diào)控之后，部分資金開(kāi)始轉(zhuǎn)移到二線核心城市。這些二線城市房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，住宅土地價(jià)格也迅速上漲。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月截至24日，二線城市住宅土地市場(chǎng)成交量雖然不高，但土地價(jià)格明顯上漲。

4月來(lái)已經(jīng)成交的165宗住宅用地，二線城市平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，成交平均樓面價(jià)也達(dá)到了4519元/平方米，同比漲幅高達(dá)183%。

標(biāo)桿房企四月拿地9成集中二線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高

二線城市地價(jià)創(chuàng)新高

最近，廈門(mén)、蘇州、杭州、南京等二線城市都出現(xiàn)了地王扎堆的現(xiàn)象。

4月22日，廈門(mén)市同安區(qū)的2016TP02商住地塊出讓?zhuān)@是廈門(mén)今年出讓的第一塊商住地塊，吸引了很多大牌實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)參加。經(jīng)過(guò)眾多開(kāi)發(fā)商1小時(shí)10分鐘251輪的激烈競(jìng)價(jià)，這塊地最終被保利集團(tuán)以54.26億元價(jià)格收入囊中，成交樓面價(jià)25838元/平方米，遠(yuǎn)超過(guò)了周邊在售房?jī)r(jià)，溢價(jià)率149.7%，成為廈門(mén)島外單價(jià)地王和廈門(mén)市總價(jià)地王。

易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，一線城市紛紛祭出樓市調(diào)控政策之后，資金溢出效應(yīng)明顯，大量資本有進(jìn)入一線城市周邊及熱點(diǎn)二線城市的苗頭，因此這些二線核心城市房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲勢(shì)頭均十分強(qiáng)烈。

與廈門(mén)相似，今年以來(lái)包括南京、蘇州、杭州、合肥等在內(nèi)的二線核心城市均出現(xiàn)房?jī)r(jià)地價(jià)齊上漲的情況。

在南京，3月19日，南京土地新政出臺(tái)，規(guī)定若土地拍賣(mài)成交價(jià)格不超過(guò)最高限價(jià)的，仍然按照老規(guī)則付款;如果成交價(jià)格超過(guò)最高限價(jià)的，首付款要大大提高。4月15日南京舉行的土地出讓會(huì)是這一規(guī)定出臺(tái)后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)，這次拍賣(mài)的四幅地塊成交價(jià)都已經(jīng)超過(guò)了自身出讓時(shí)公布的拍賣(mài)最高限價(jià)。

其中，南京城東的麒麟G09地塊經(jīng)過(guò)61輪搶奪，最終被京奧港房地產(chǎn)以22353元/平方平的樓面價(jià)拍下，成交價(jià)超過(guò)最高限價(jià)約81個(gè)百分點(diǎn)。棲霞建設(shè)經(jīng)過(guò)86輪競(jìng)拍拿下G10地塊，總價(jià)21億元，樓面價(jià)8882元/平方平，成交價(jià)超過(guò)最高限價(jià)82.6個(gè)百分點(diǎn)。

在蘇州，從4月7日開(kāi)始，土地拍賣(mài)接連掀起波瀾，迄今為止賣(mài)出去的13塊土地，有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%。短短5天時(shí)間，蘇州的土地收入達(dá)到250億元，已經(jīng)達(dá)到去年總數(shù)的一半。

標(biāo)桿房企四月拿地9成集中二線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高

標(biāo)桿房企二線城市拿地占九成

中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月截至目前統(tǒng)計(jì)，20大標(biāo)桿房企拿地金額為218.61億，其中高達(dá)195億為二線城市拿地。整體看，標(biāo)桿房企已經(jīng)接近全面進(jìn)入二線城市階段。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一線城市的土地供應(yīng)很少，沒(méi)有土地可拿，今年一季度，北京等一線城市出現(xiàn)了明顯的土地供應(yīng)減少現(xiàn)象。而隨著京滬深等超大城市嚴(yán)控城市發(fā)展邊界和人口規(guī)模，未來(lái)一線城市土地供應(yīng)將越來(lái)越少，因此開(kāi)發(fā)商不得不將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二線核心城市。

與此同時(shí)，由于一線城市價(jià)格漲幅過(guò)高，在3月逐漸出現(xiàn)了部分約束性限制政策，而二線城市的樓市政策仍是以利好為主。一線城市在標(biāo)桿房企拿地爭(zhēng)搶的影響下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，一線地王大部分被小部分國(guó)企、央企獲得。二線城市雖然地價(jià)也很高，但絕對(duì)值相對(duì)一線來(lái)說(shuō)還可以，基數(shù)要小很多。因此二線核心城市成為大型開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

張大偉說(shuō)，從市場(chǎng)預(yù)期看，地王的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

以廈門(mén)為例，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近一段時(shí)間以來(lái)保持持續(xù)火爆的勢(shì)頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，3月份廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.4%，連續(xù)13個(gè)月上漲，3月漲幅全國(guó)第一。

4月22日的新地王再度成為今年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，拍賣(mài)結(jié)果出來(lái)后，廈門(mén)許多在售的新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)聲上漲。上周開(kāi)盤(pán)的保利叁仟棟、泰禾廈門(mén)院子、國(guó)貿(mào)天悅、海爾華璽、國(guó)貿(mào)商城同悅、首開(kāi)領(lǐng)翔上郡、特房黎安小鎮(zhèn)等上周開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)均有不小幅度的漲價(jià)。泰禾廈門(mén)院子的高層和躍層之前的售價(jià)在2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/平方米之間，然而上周五開(kāi)盤(pán)的房源均價(jià)暴漲到了2.95萬(wàn)元/平方米，漲幅最高達(dá)近5000元/平方米。

不過(guò)，張大偉也提醒，廈門(mén)、南京、蘇州等二線城市最近紛紛開(kāi)始出現(xiàn)地王，而且地價(jià)甚至超過(guò)在售周?chē)績(jī)r(jià)，這種情況下二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的區(qū)域。也就是說(shuō)，去年一線城市天價(jià)地王頻出所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同樣在二線核心城市開(kāi)始“復(fù)制”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。