或撐不到土地使用權到期 住宅共有部分管理需更多細則

當很多人還在糾結自家房本上的土地使用權還剩多少年時，一個新的問題又已經(jīng)出現(xiàn)，住宅樓里的很多公用設施，也許撐不到土地使用權到期的那天。

上海市電梯行業(yè)協(xié)會剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，該市目前有各類電梯21萬多部，是世界上電梯數(shù)量最多的城市，但是其中大量電梯使用時間超過15年，其中住宅電梯超過2800部，“老齡化”問題嚴重，存在安全隱患。而在全國范圍內，去年我國新增使用15年的老舊電梯3.75萬部，總數(shù)達到了30萬部，而全國電梯總數(shù)不過才400萬部。

電梯只是住宅小區(qū)面臨老化現(xiàn)象的冰山一角，小區(qū)路面、樓內管道、花園綠地、樓體墻面，這些設施都會隨著時間流逝而逐漸老化，只不過因為難以量化，加之又無安全緊迫性，故而沒有得到像電梯一樣的關注度。但這并不表明，這些老化現(xiàn)象不會影響居住質量，不會在老化到特定程度時威脅居住安全。

每一個新建小區(qū)，不論建成時多么高端大氣，總有老化的一天。而小區(qū)內的設施，皆有其服役期限，不是每一個都能用上70年而不壞。也就是說，對于都市業(yè)主來說，土地使用權“大限”尚遠，而土地上的某些設施可能已經(jīng)“壽終正寢”了。

這些設施到底該由誰來維修？這是一個簡單而又復雜的問題。

業(yè)主會說，答案顯而易見啊，當然是物業(yè)公司。

且不論產(chǎn)權復雜的老舊小區(qū)有無物業(yè)公司，即便是物業(yè)配套齊全的新建小區(qū)，物業(yè)公司也會對著維修賬本進退兩難，因為這些設施本來就是業(yè)主自己的。根據(jù)《物權法》，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。

換言之，物業(yè)公司作為業(yè)主集體“聘用”的“管家”，給業(yè)主維修設施無可厚非，但維修支出往往在物業(yè)成本之外。以現(xiàn)有的物業(yè)費收入來支付維修成本，物業(yè)公司就會陷入小區(qū)越舊支出越多的惡性循環(huán)，而調漲物業(yè)費的權利握在業(yè)委會手中，形同僵局。如果讓業(yè)主另交維修費用，怎么收，能收上來多少，又是未知數(shù)。更換一部老舊電梯，敲遍全體業(yè)主房門未必能有統(tǒng)一意見，這就是很多小區(qū)明知電梯超期服役卻無可奈何的苦衷所在，那么，重鋪一段破損路面呢，修補一堵圍墻呢，更換新的健身設備呢？

拖著，把問題留給更有智慧的“后來人”，是當下很多小區(qū)的妥協(xié)做法。但如此做法又會讓設施老化現(xiàn)象日益加劇，最終積重難返。而當每一個住戶都認為設施維護與自己無關時，粗糙使用又會進一步縮短設施的服役年限。

其實，很多問題的解決之道，早就有所明確，電梯亦然。住宅樓維修的資金來源并非無源之水，比如，買房時繳納的專項維修資金，再比如，建筑物共有部分的收益權。但是，專項維修資金如何有效提取，使用時如何有效監(jiān)管，一旦不夠用該怎么辦，相關細則卻有待完善。而業(yè)主怎么不讓自己對共有部分的收益權停留在紙面上，怎么“共同管理”好共有部分，這些也無現(xiàn)成經(jīng)驗可循。

建筑物的共有部分，應該有業(yè)主共同管理，電梯亦然。但是，當一部電梯都難以有章可循去管理好時，業(yè)主們又怎么可能有辦法去管理好其他共有設施呢？

業(yè)主們需要的，不只是一部新電梯，他們更需要相關部門能夠從頂層設計，完善現(xiàn)有物業(yè)管理和房屋維護機制。沒有人不希望自己的居住環(huán)境越來越好，只是需要行之有效的規(guī)則。規(guī)則明確了、細化了，很多問題，其實也就不難解決了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。