國(guó)稅局研究員：房地產(chǎn)健康發(fā)展 國(guó)家經(jīng)濟(jì)才能好

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)定于5月5日上午9：30~12：00在中冶大廈9層會(huì)議室（北京朝陽區(qū)曙光西里28號(hào)）舉行。研討主題為“去庫(kù)存背景下的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展”。

【以下為文字實(shí)錄】：

付廣軍：

非常感謝主辦方邀請(qǐng)我參加這次皮書發(fā)布會(huì)。我的發(fā)言不代表機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，從這個(gè)角度來講，關(guān)聯(lián)性比較強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)比較多，包括鋼鐵、水泥，如果房地產(chǎn)不健康發(fā)展，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)影響非常大，特別是固定資產(chǎn)投資，如果一下滑，經(jīng)濟(jì)增速就下來了。我的發(fā)言分三個(gè)方面，第一個(gè)方面是從稅收角度來談對(duì)房地產(chǎn)的一些看法。

首先作幾個(gè)解釋，第一個(gè)我這里談的稅收問題是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，也叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收，還有第二個(gè)概念，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收。第三是房地產(chǎn)稅。我只就第一個(gè)問題，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收來談，像制造業(yè)一樣，大家知道房地產(chǎn)有生產(chǎn)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)等，我只就第一個(gè)環(huán)節(jié)談房地產(chǎn)稅收的情況。

按照現(xiàn)行的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2013年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值是35987.6億元，占GDP的比重是6.12%，這個(gè)數(shù)字2012年是5.85%，也就是從GDP的概念上來說，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的發(fā)展，從稅收角度來看，2013年，稅務(wù)局征收的口徑，來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅收大概是15559.6億元，占全國(guó)稅收的12.97%，是占GDP比重的2.12倍，也就是說房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)率要大于它的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率。一是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)比較高，達(dá)到了43.24%，但這個(gè)高不一定重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)比較特殊，一般我們稅收占GDP的比重是20.4%，也就是說房地產(chǎn)的稅負(fù)是宏觀平均稅負(fù)的2.12倍。這是2013年房地產(chǎn)稅收和經(jīng)濟(jì)的對(duì)比情況。

2016年一季度，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收大概4643.18億元，比上年同期增加了669.33億元，同比增長(zhǎng)16.8%，高于經(jīng)濟(jì)增速，占全部稅收的比重是13.1%，高于2013年的比重。也就是說房地產(chǎn)占的稅收比重也在不斷的提高。其中房地產(chǎn)(14.03,0.00,0.00%)營(yíng)業(yè)稅1916.77億元，占房地產(chǎn)稅收的41.28%，也就是四成營(yíng)業(yè)稅，當(dāng)然現(xiàn)在要“營(yíng)改增”了，占全國(guó)營(yíng)業(yè)稅的是33.99%，也就是說房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅占全部營(yíng)業(yè)稅的三分之一，同比增長(zhǎng)了32%。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，763.5億元，占房地產(chǎn)稅收的16.44%，占全部企業(yè)所得稅的11.67%，同比增長(zhǎng)15.7%，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)稅收還是不錯(cuò)的。

談一下大家關(guān)注的，從今年5月1號(hào)開始的營(yíng)改增情況。包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”情況。第一個(gè)先介紹一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的主要要點(diǎn)：一是銷售過度政策。二是土地成本不計(jì)入銷售額。三是不動(dòng)產(chǎn)抵扣。四是融資成本不納入抵扣，大概是四個(gè)影響，根據(jù)這幾個(gè)要點(diǎn)我作了一下測(cè)算，作了一個(gè)案例的推算，因?yàn)槲铱吹骄W(wǎng)上有些人在推算，看了半天發(fā)現(xiàn)是錯(cuò)的，錯(cuò)在什么地方呢？錯(cuò)在由于土地成本是不計(jì)入增值稅的稅基，也就是說不能不計(jì)入銷售額的，他把土地成本完全的銷售額做了一個(gè)稅基，所以做出來是錯(cuò)的，原來營(yíng)業(yè)稅是5.6%，其實(shí)我算的算法是大概4.7%，也就是按照營(yíng)改增以后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稅負(fù)是降到0.9個(gè)百分點(diǎn)，這當(dāng)然有前提假設(shè)。舉個(gè)例子，如果某一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)額是100萬，其中土地成本占到35%，“建安”成本占到25%，財(cái)務(wù)成本占到3%，其他成本占10%。按照這個(gè)案例推算，大概房地產(chǎn)行業(yè)降0.9個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)測(cè)算。

第二個(gè)測(cè)算，由此可見我們房地產(chǎn)稅負(fù)提高不提高，和它的“建安”成本關(guān)系非常大，“建安”成本占的比例越高，它的稅負(fù)越低，因?yàn)榭傻挚鄣脑蕉?。為什么現(xiàn)在營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)都是11%，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的上游，11%的話，愿意給抵扣鏈條，原來建筑行業(yè)是3%的營(yíng)業(yè)稅。所以我個(gè)人認(rèn)為建筑業(yè)的稅負(fù)可能會(huì)提高，但是就看它進(jìn)項(xiàng)稅能不能抵扣的問題。我最近發(fā)了一篇文章，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上莊嚴(yán)承諾，保證所有的行業(yè)營(yíng)改增以后稅負(fù)只減不增，這是一個(gè)非常莊嚴(yán)的承諾，但是任重而道遠(yuǎn)，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)情況不一樣，每個(gè)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣不一樣，包括房地產(chǎn)行業(yè)，剛才我說了，如果“建安”成本占到50%，剛才我舉的是25%，如果建安成本能占到50%，它的營(yíng)改增后的稅負(fù)情況是1.05%，也就是說房地產(chǎn)的稅負(fù)會(huì)大大降低。當(dāng)然建筑安全成本能不能有效抵扣，比如這樣的情況下就是看進(jìn)項(xiàng)是什么結(jié)構(gòu)，每個(gè)企業(yè)的情況不一樣。

關(guān)于營(yíng)改增以后，現(xiàn)在財(cái)務(wù)成本不能抵扣，土地成本不能抵扣，未來如果這兩項(xiàng)能抵扣的話，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)還會(huì)降低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)很多環(huán)節(jié)資金成本比較多，特別是資金周轉(zhuǎn)，未來這個(gè)能否抵扣不太清楚，如果這兩個(gè)政策實(shí)施的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)還會(huì)降低，這是我簡(jiǎn)單的說營(yíng)改增的情況。

第三，談一下對(duì)去庫(kù)存的看法。第一個(gè)，去庫(kù)存首先要搞清楚庫(kù)存在什么地方，第二個(gè)，要搞清楚庫(kù)存的原因，第三個(gè)，談如何去庫(kù)存。我這么多年從事稅務(wù)局的調(diào)研，包括房地產(chǎn)行業(yè)的稅收調(diào)研。我個(gè)人認(rèn)為，目前我們對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的情況是結(jié)構(gòu)性的，特別是在三四線城市大量的庫(kù)存，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來講是供應(yīng)關(guān)系，供過于求，所以大量的三四線城市供過于求，由于土地財(cái)政、地方政府批租很多的土地，所以造成大量的庫(kù)存，一線城市現(xiàn)在庫(kù)存比較少，特別是前兩天北京市京津冀地區(qū)說不建新房子，這樣更加劇了一線城市房地產(chǎn)供應(yīng)緊張，如果供應(yīng)跟不上，價(jià)格還會(huì)上漲。我個(gè)人認(rèn)為，去庫(kù)存首先應(yīng)該是三四線城市，要根據(jù)三四線城市的情況采取一些措施，一線城市基本不存在庫(kù)存，這是價(jià)格的問題。所以如何去？一線城市為什么沒有庫(kù)存，我剛才看了一下，在座的年輕人比較多，如果在北京生活、在北京工作，實(shí)際上將來需要三套房子，第一個(gè)是自己小兩口有一套房子，第二個(gè)是岳父岳母一套房子，第三個(gè)是自己的父母一套房子，所以我覺得大量的年輕人壓力比較大，也就是說像北京一線城市主要有移民，就是新增加的需求來決定的。

中小城市的房子還會(huì)進(jìn)一步加大庫(kù)存。比如現(xiàn)在40多歲，孩子在北京工作，要賣掉老家的房子來到大城市買，所以這種情況我們認(rèn)為應(yīng)該進(jìn)行深入的系統(tǒng)研究，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性對(duì)策性研究?？h城為什么沒有庫(kù)存，去年我做過一個(gè)調(diào)查，說原來農(nóng)村結(jié)婚需要蓋房子，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚需要在縣城里有一套房子，所以大量的縣城的房子通過農(nóng)民來買了。一線城市需求量在什么地方，二線城市需求在什么地方，我們把這個(gè)分析清楚之后才能更好的提出去庫(kù)存的建議。

不到之處請(qǐng)大家批評(píng)指正，我就說這么多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。