業(yè)內人士提示高地價風險

近日，北京市出讓三宗分別位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)和大興新城的地塊，單位面積價格再創(chuàng)區(qū)域新高。其中，兩宗昌平區(qū)六環(huán)外住宅用地樓面價均已超過3萬元/平方米。業(yè)內人士認為，土地出讓價格創(chuàng)區(qū)域新高，符合市場預期，但也需規(guī)避地價過高可能給企業(yè)現(xiàn)金流以及銷售帶來的風險。

土地市場分化延續(xù)

中國指數(shù)研究院研究報告顯示，2016年一季度土地市場分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現(xiàn)搶眼，地價呈上漲趨勢；三四線城市在政策托舉下仍提振無力。全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。

在此次北京三宗土地拍賣之前，中國指數(shù)研究院研究人員表示，受供應收縮影響，一季度北京土地成交量大幅下滑，僅成交3宗住宅用地。其中，春節(jié)前出讓的朝陽區(qū)五環(huán)內稀缺宅地意外遇冷，僅以微溢價成交；大興區(qū)及門頭溝區(qū)地塊均達到合理上限價格，并刷新板塊或區(qū)域地王。北京宅地地價繼續(xù)上漲，同時向遠郊區(qū)擴散。

華創(chuàng)證券分析師楊騫認為，一季度主要城市土地成交價格同比環(huán)比均實現(xiàn)上漲，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積超預期增長，顯示房地產(chǎn)市場當前的樂觀情緒。預計整個上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都將保持增長。

關注高地價風險

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，北京土地市場火熱有三方面原因：一是北京市場補庫存的需求充足，房企拿地積極性非常高，部分房企雖有轉型意識，但還是依賴傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，對此類土地市場有追捧意識，拿地高溢價因而符合市場預期；二是中型房企拿地心態(tài)更急迫，希望進入500億甚至1000億軍團，所以拿地和投資更急切；三是今年第一季度房企銷售業(yè)績不錯，對于北京等一二線熱點城市的投資熱情依然會增加，北京市場雖然地價較貴，但依然能夠獲得房企的認可，這是此類房企積極拿地、顧慮較少的原因所在。

明源地產(chǎn)研究院副院長、房企轉型與創(chuàng)新研究專家劉策則認為，隨著行業(yè)進入轉型與分化的深水區(qū)，區(qū)域分化日益嚴重，一二線城市總體表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市，因此，回歸一二線成為開發(fā)商共識，而北京作為一線城市代表，加上特殊區(qū)位優(yōu)勢，必然激發(fā)在土地市場的爭奪，尤其個別優(yōu)質地塊爭搶激烈。

其次，北京市場供求嚴重失衡。從供應來看，土地供應的減少是推升地價的重要原因之一。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京土地供應總量從2010年的6400公頃縮減到2015年的4600公頃，土地供應總量和住宅供應的總量都在減少，且有持續(xù)減少的趨勢，但北京又是各大房企兵家必爭之地，土地資源的稀缺再加上高強度的競爭必然體現(xiàn)在價格上，造成了如今的高地價。

劉策提醒，對于房企而言，在積極拿地的同時，也要關注房地產(chǎn)的短周期現(xiàn)象，避免踏錯周期，充分評估企業(yè)自身現(xiàn)金流的可承受力，規(guī)避地價過高可能給后續(xù)企業(yè)現(xiàn)金流以及銷售帶來的風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。