海南房地產(chǎn)“兩增一降” 庫存風(fēng)險仍不小

今年一季度在多重利好政策帶動下，海南省房地產(chǎn)呈現(xiàn)“兩增一降”趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積保持穩(wěn)步增長，全省房屋待售面積增速回落，房產(chǎn)去庫存成效明顯。但長期來看，庫存壓力仍存，需警示相關(guān)風(fēng)險。

據(jù)海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資313.37億元，增長15.7%，占全省固定資產(chǎn)投資的比重為50.5%，對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為65.6%。

在投資中，住宅投資扛起了“大旗”。前3個月，全省住宅投資228.78億元，增長6.0%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的73.0%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.7個百分點。

銷量上升直接“攪熱”了海南樓市。據(jù)統(tǒng)計，今年前3個月全省房屋銷售面積339.97萬平方米，同比增長78.1%，增速比1至2月提升25.1個百分點；房屋銷售額352.85億元，同比增長73.9%，增速比前兩個月提升了33.9個百分點。

“出現(xiàn)如此大的增幅，很大程度上取決于海南省年初出臺的調(diào)控政策。”海南省政府主要負責(zé)人表示。

今年2月份，海南省政府出臺并實施了房地產(chǎn)去庫存“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

在海南省政府下發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中要求，對商品住宅庫存消化期未超過全省平均水平的市縣，要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、時序和產(chǎn)品種類，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵發(fā)展分時度假、賓館、酒店等以旅游度假為目的的旅游地產(chǎn)，以及以商業(yè)綜合體、購物中心等以商業(yè)經(jīng)營為目的的商業(yè)地產(chǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。其中，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)比例不得超過本市縣上一年商品房銷售總面積的20%。

而對已取得的商品住宅用地未按出讓合同約定動工、或雖按約定動工但動工面積不足50%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，禁止參加新的商品住宅用地的競買。鼓勵將尚未動工的商品住宅用地，調(diào)整為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，不再繼續(xù)用于普通商品住宅開發(fā)。對閑置土地應(yīng)嚴格依法處置，并暫停用于開發(fā)普通商品住宅。

受多項調(diào)控政策影響，全省房屋待售面積增速回落。今年前3個月，房屋待售面積1493.66萬平方米，增長29.8%，比上年底增速回落7.9個百分點。其中，住宅待售面積1242.39萬平方米，增長26.1%，比上年底增速回落9.3個百分點，占全部待售面積的83.2%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1年內(nèi)、1－3年及3年以上待售面積增速全部回落，去庫存有成效。

不過，從全年形勢看仍不樂觀，全省庫存消化期仍較長，去庫存形勢不容樂觀。海南遠超全國90個重點城市具備預(yù)售條件的商品住宅平均消化周期，差距依然很大，還需加大政策執(zhí)行力度。

長期來看，仍有風(fēng)險需要警示。記者在海南多個市縣采訪發(fā)現(xiàn)，當前市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目銷售受到一定影響，庫存消化慢。同時，部分市縣及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型認識亟待提高，特別是西部市縣對房地產(chǎn)發(fā)展認識仍受土地財政觀念影響，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營粗放，建成的房地產(chǎn)項目品質(zhì)低且以小戶型居多，這些對于庫存去化都是不小的障礙。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。