李宇嘉：樓市“供給側(cè)”改革之路重啟

當(dāng)下樓市有四個(gè)方面需要糾偏，即“去行政化”異化為放任房?jī)r(jià)暴漲、投機(jī)炒作泛濫，“去庫(kù)存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過(guò)度加杠桿，地方在去樓市依賴(lài)、控制房?jī)r(jià)上漲的“主體責(zé)任”不到位。逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化政策，是未來(lái)樓市調(diào)控的主基調(diào)。

一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”以后，下行風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期回落，“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”取代穩(wěn)增長(zhǎng)，再次成為政策重心?，F(xiàn)在的主流判斷是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)既不是“U”型復(fù)蘇，更不是短期刺激實(shí)現(xiàn)的“V型”反彈，而是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的“L型”筑底。由于潛力足、韌性強(qiáng)、回旋余地大，經(jīng)濟(jì)下行底部有堅(jiān)實(shí)支撐。作為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的最大功臣，房地產(chǎn)要關(guān)注房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)，住房政策取向也應(yīng)回歸到房子的功能定位上。據(jù)此，樓市開(kāi)啟了政策糾偏之路。

對(duì)各地樓市一季度的快速回升，應(yīng)更多置于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“老辦法”（投資拉動(dòng)）和杠桿推動(dòng)的邏輯下解讀。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，泡沫成分很大，在當(dāng)前面臨的多個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”（如過(guò)剩產(chǎn)能、債務(wù)、匯市、不良貸款等）中，最需警惕的是樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)。為此，該全面檢討當(dāng)前樓市政策，一是“去行政化”（退出限購(gòu)、取消房?jī)r(jià)干預(yù)和準(zhǔn)入及資質(zhì)審批等）不能被異化為縱容投機(jī)及杠桿炒作、房?jī)r(jià)泡沫化的“不作為”所掩蓋，背后折射的是，很多地方政府不愿直面刮骨療傷的“供給側(cè)”改革，繼續(xù)指望房地產(chǎn)。

二是還原“去庫(kù)存”的本來(lái)面目，即通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而非通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。因此，要對(duì)此前央行提出的“中國(guó)居民家庭杠桿率不高，有加杠桿空間”適度糾偏。樓市區(qū)域“大分化”的背景下，鼓勵(lì)“加杠桿”的結(jié)果，只能是重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲和樓市泡沫化；同時(shí)，這也是對(duì)此前“去庫(kù)存”在地方“走樣”的糾偏。

三是貨幣政策在樓市結(jié)構(gòu)性寬松宣告結(jié)束。一季度，貨幣政策在支持穩(wěn)增長(zhǎng)，特別是去庫(kù)存上非常積極。全國(guó)新增社會(huì)融資、新增貸款分別為4.61萬(wàn)億、6.59萬(wàn)億元，均創(chuàng)歷史同期最高水平。其中，新增貸款有近三分之一（1.5萬(wàn)億）投向了房地產(chǎn)，新增貸款的多增部分（9300億）中有近一半（46.3%）投向了住房按揭。房貸余額增加了1萬(wàn)億，而2015年全年新增房貸不過(guò)2.66萬(wàn)億。

由此，“樓市+信貸”的金融加速器效應(yīng)擴(kuò)大了投資乘數(shù)，這是經(jīng)濟(jì)“開(kāi)門(mén)紅”的基本邏輯。但是，“老辦法”引發(fā)了對(duì)舊模式復(fù)歸的詬病和高杠桿的擔(dān)憂(yōu)，“新型城鎮(zhèn)化+去庫(kù)存”演化為“加杠桿+去庫(kù)存”。以史為鑒，樓市加杠桿，應(yīng)上升到系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)源頭的高度看待。去年6月的滬深股市巨震已證明，通過(guò)加杠桿刺激某一市場(chǎng)非但得不償失，且后患無(wú)窮。由此，此前被視為去庫(kù)存利器的“加杠桿”宣告結(jié)束。

四是住房政策開(kāi)始向房子的“功能定位”回歸。從本源上看，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，人的城鎮(zhèn)化和“去庫(kù)存”是相互融合的。有了這樣的融合，“十三五”規(guī)劃提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期，國(guó)務(wù)院培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)構(gòu)架“出爐”，住建部提出了構(gòu)建租賃市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制6條措施，事實(shí)上這是對(duì)此前GDP導(dǎo)向、“重售輕租”的住房制度的糾偏。對(duì)農(nóng)民工及新畢業(yè)大學(xué)生來(lái)說(shuō)，租房是第一選擇，甚至是長(zhǎng)期選擇。

目前，高漲的房?jī)r(jià)已筑起了極高的成本。春節(jié)后，豬肉和蔬菜價(jià)格創(chuàng)新高，這與人工、物流倉(cāng)儲(chǔ)和鋪面成本上升脫不了干系，背后則與年后“租金重訂”相關(guān)。自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，房租已連續(xù)上漲5年。在集中了4000萬(wàn)左右外來(lái)人口的京滬穗深，商品住房平均月租金每平方米在25至70元，套均70平方米的商品住房，月租金在2000至5000元。去年，農(nóng)民工月收入才3072元，不少大學(xué)畢業(yè)生的月薪甚至低于農(nóng)民工。

高租金和高房?jī)r(jià)是城鎮(zhèn)化的最大障礙。在深圳，新畢業(yè)大學(xué)生在城中村寄身、創(chuàng)業(yè)已成常態(tài)，但低租金的城中村卻在轟轟烈烈的舊改中迅速萎縮、消亡。人才流失也經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。筆者時(shí)常獲悉，某總部企業(yè)就業(yè)人才，寧愿選擇其他城市分公司而不選擇深圳。近期，華為和中興一大部分總部將分別遷往東莞和河源，高房?jī)r(jià)或是“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

綜上，當(dāng)下樓市政策糾偏集中在四個(gè)方面，即“去行政化”異化為放任房?jī)r(jià)暴漲、投機(jī)炒作泛濫，“去庫(kù)存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過(guò)度加杠桿，地方在去樓市依賴(lài)、控制房?jī)r(jià)上漲的“主體責(zé)任”不到位。由此可見(jiàn)，政策全面糾偏，也意味著樓市“供給側(cè)”改革之路重啟，具體內(nèi)容包括戶(hù)籍、土地、財(cái)稅等新型城鎮(zhèn)化改革；面向新市民、降低城鎮(zhèn)化成本，以“購(gòu)租并舉”為主要內(nèi)容的住房制度改革；地方主動(dòng)作為，將精力更多地放在去產(chǎn)能、去杠桿和降成本等“供給側(cè)”改革上。

逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策，是未來(lái)樓市調(diào)控的主基調(diào)，這要求強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任。由此，未來(lái)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市緊縮案例會(huì)越來(lái)越多。在資金層面，一季度40%的新開(kāi)工項(xiàng)目增長(zhǎng)需后續(xù)資金投入，新型城鎮(zhèn)化需要低成本的環(huán)境，也要防止高杠桿風(fēng)險(xiǎn)“硬著陸”，再考慮到“適度擴(kuò)大總需求”也是宏觀調(diào)控基調(diào)之一，貨幣和信貸適度擴(kuò)張是需要的?？傊谥ν七M(jìn)樓市“供給側(cè)”改革的大背景，需求端不會(huì)突然和過(guò)度收緊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。