通州商辦市場：從“激動”到“急凍”

通州商務型公寓限購的細則發(fā)布后，通州運河核心區(qū)的商辦項目售樓處冷清下來。

機構數據顯示，截止到5月12日通州限購升級6天時間內，公寓僅簽約2套。不過通州限購升級發(fā)酵后，各個項目似乎早有相應的心理準備。

從通州限購令升級，到商辦類項目納入限購范圍后的傳聞傳出，在經歷了近一個月的發(fā)酵之后，5月5日晚10點，北京市住建委官網正式發(fā)布了針對通州商務型公寓限購的細則，并于5月6日正式執(zhí)行。政策出臺的一周時間里，位于通州運河核心區(qū)的商業(yè)項目成交從之前的熱火朝天，迅速降至冰點。

市場

限購升級，成交跌至個位數

在位于通州運河核心區(qū)的3公里范圍內，林立的腳手架矗立在富力、復地、合景泰富、保利大都匯、新北京中心、綠地中央廣場等各色項目圍擋包圍的地塊中。

與機器轟鳴的工地相比，這些項目的售樓處顯得格外安靜。當新京報記者以看房人身份，在位于通州運河商務南區(qū)的新北京中心售樓處停留的1個小時內，僅有兩組意向購房人到訪。

“前段時間特別忙，尤其是限購前一天晚上我們加班到12點多，限購之后人少得都有點不適應，并且來看房的也未必具有購買資格。”銷售人員如是說。

相比于現場直觀感受，統計數據則更為直接明了。

據中原地產研究部統計數據顯示，截止到5月12日通州限購升級6天時間內，公寓僅簽約2套，而寫字樓、商業(yè)產品也只有4套簽約。

然而在今年的前4個月，通州商住項目成交量則是推動北京樓市成交上行的中流砥柱。亞豪機構根據北京住建委官方數據統計，2016年1-4月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交33676套，同比增長122%，而在這其中通州區(qū)成交占比高達31%，居各區(qū)之首，占整體市場成交量的比重也比去年同期上升了16個百分點。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，自去年通州住宅雙重限購之后，區(qū)域內商住產品開始凸顯優(yōu)勢，項目入市積極性提升因此也拉動了整體成交的不斷攀升。進入4月后，隨著通州商住限購傳言的散布，助推了通州商住產品在短時間內的成交，通州區(qū)域成交進入高峰。

而隨著限購升級的執(zhí)行，通州樓市的熱度也就此終止。對于供應方而言，限購的執(zhí)行將令具備購房資格的客群基數大大減少。中原地產分析師張大偉認為，升級版的通州商住限購，因為要求企業(yè)購買的苛刻條件，將影響至少60%-80%的成交。

購房人

資格受限，無奈棄購

限購政策的突降也讓不少購房人有了一次過山車般的體驗。綠地中央廣場位于通州運河核心區(qū)。趕在限購之前，購房者艾女士在該項目成功買到一套170平方米的寫字樓產品，她感覺松了一口氣：“前一天看房時選擇余地已經很小了，不是樓層不好就是朝向一般。想了一晚上，第二天決定要交定金時，只剩下最后一套西北向，我沒敢再猶豫，趕緊買下來。”艾女士告訴記者，本以為限購只是開發(fā)商漲價的噱頭，沒想到居然真落實了。

并非所有的購房人都如艾女士一般幸運。

在富力運河十號的售樓處，記者遇到了因購房資格受限，來咨詢下一步解決辦法的張女士。盡管已經預先交了5萬元的排卡定金，但接到限購通知后，張女士意識到自己雖然是土生土長的通州人，但名下房產數量已不符合購買“商務型公寓”的資格，她對記者表示：“我也不可能為了買房去注冊公司。如果不能買了，就只能希望可以盡快把5萬塊定金拿回來。”

富力運河十號的銷售人員告訴記者：“說實話，如果是前段時間你來售樓處要買小戶型產品，我們根本沒時間接待你。因為限購政策出來了，前面可能有一些過不了資格審核的排卡客戶選擇放棄購買，也許(你)還有戲。”

據他介紹，經過前期的快速去化，目前項目在售的商務型公寓僅剩余幾套240平方米的大戶型，接下來將要推出的是辦公立項的寫字樓產品，面積從40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客戶已經超過700組。而這部分已經付款排卡的客戶中或許將會有不少類似張女士的情況，陸續(xù)返回售樓處退購。

開發(fā)商

邊等預售證，邊想對策

在采訪中，一位知情人士告訴記者，通州商辦類產品限購的想法早就有，按照主管部門的意思，原計劃是想和住宅限購同時推出。但當時具體細則不夠完善，所以才拖到現在。這次成交被限制住的項目主要集中在運河核心區(qū)內，也是因為相關部門對于區(qū)域未來的產業(yè)以及功能還是有較高期待，因此對于商辦類項目的銷售有了更加明確的限定。

“之后再開盤的寫字樓至少半層起售，一層樓只批兩張產權證，并且不再面向個人；這也是從源頭上把控未來進入核心區(qū)的企業(yè)資質。”某項目工作人員告訴記者，如此一來銷售壓力肯定會有，但也正好說明了通州未來發(fā)展的潛力。

正如上述知情人士所說，從坊間流傳到塵埃落定，通州限購的升級經歷了一段時間發(fā)酵，各個項目似乎早有相應的心理準備。

新北京中心相關負責人告訴記者，目前項目僅剩13套平層公寓房源，壓力不算太大，接下來要等的是新一批項目的預售證。“肯定不會像之前那樣實現快速去化，只能按照正常的情況順銷吧，大家面對的都是一樣的環(huán)境。”該負責人說。

“限購肯定是暫時的，就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶，項目正在積極想辦法。”富力運河十號銷售人員表示，主要是針對已經交了錢、排卡的客戶提供解決方案，最快在本周內可能會公布。對此，一位不愿具名的業(yè)內人士猜測，商業(yè)、辦公項目可以出售給事業(yè)單位、社會組織，僅是不再對個人出售，因此最大的可能性就是開發(fā)商可以注冊公司，幫助購房人解決購房資格的問題。

隨后，記者以購房人身份咨詢了通州區(qū)住建委及市住建委熱線，雙方均表示將按照文件要求嚴格執(zhí)行。

預期

價格快速上漲將有效被抑制

對于此次被限購的焦點，通州商辦類產品快速上漲的勢頭或將得到有效抑制。通過實地走訪，記者了解到目前通州運河核心區(qū)內多數等待取證的項目均表示預售價格相比上一期產品，不會產生太大的波動，報價多處于4萬-4.5萬元/平方米的區(qū)間內，與之前基本持平。

業(yè)內人士指出，對于商務型公寓來說，目前只存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%。據張大偉測算，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1萬-2萬套。從整體看，這些項目將受到限購政策影響。未來這些項目都需要銷售給企業(yè)，可以預見其成交量或將大幅度下調，同時抑制價格快速上漲。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。