業(yè)內(nèi)：2016年上海房價漲幅不會低于10%

作為一線城市，上海樓市在3.25“新政”的調(diào)控下有所回溫，但是，5月初的一場“地王叢生”的土拍又給上海樓市澆了一把火，那么上海樓市在冷暖交替中走勢會怎樣呢？

城市觀點論壇上海行就“一線限購之后的樓市溫度”為主題探討了當(dāng)前上海樓市的未來走勢，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商代表發(fā)表了觀點。

對于上海“新政”后今年房價的走勢，新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為：“此次上海的調(diào)控政策并沒有解決供求關(guān)系的矛盾，只是通過抑制需求，使得需求延后爆發(fā)，不能化解樓市的熱度。在這種情況下，我們預(yù)測上海樓市由于供應(yīng)量減少而銷售面積會低于去年，但是，房價會繼續(xù)上漲，我們預(yù)計房價漲幅不會低于10%。”

對比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)，上海“3.25新政”對成交量影響巨大。來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政后30天上海樓市成交量環(huán)比下降了50%。上海的16個區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑的態(tài)勢，其中，虹口區(qū)的成交面積跌幅最大，為94%。

對于成交量下滑的原因，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷認(rèn)為：“在2015年中原地產(chǎn)的上海二手房成交統(tǒng)計中，有47%都不是本地人買的，都是外地人。所以在‘新政’實施后，我們總體算一下，應(yīng)該上海本身的購買力會減少了接近30%左右。”

但是，上海樓市成交量下滑的同時，房價卻依然堅挺。

對比“3.25”新政前后各30天的數(shù)據(jù)，上海樓市成交均價從每平方米33653元下跌至每平方米31717元，跌幅為6%。但是在上海的16個區(qū)中，還有8個區(qū)的房價在新政后一個月仍在上浮。其中，位于上海市中心的黃浦區(qū)以26%的漲幅領(lǐng)跑，靜安區(qū)的成交均價則上漲了20%。

對此，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也認(rèn)為：“一線和部分二線城市在政策調(diào)控下面成交有明顯的回落，但是，成交回落不等于價格也同樣的回落，尤其是一線城市，比如上海，庫存已經(jīng)是捉襟見肘，如果不加大投資力度，未來整個供求關(guān)系還是處于一個偏緊的狀況，就會比較容易導(dǎo)致房價上漲。”

而按照市場機構(gòu)克而瑞年初的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的庫存量已經(jīng)不足，其中，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

歐陽捷認(rèn)為，由于上海供應(yīng)端不足，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，樓市新政從需求端入手，通過限制外地人購房和提高購房門檻來調(diào)控房價并不能實現(xiàn)降房價的目的。

從供給側(cè)改革入手，歐陽捷建議，應(yīng)該適當(dāng)縮減工業(yè)用地和商業(yè)用地規(guī)模，加大住宅用地的供應(yīng)。

按照指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2003年至2015年，上海出讓的商業(yè)用地規(guī)劃建筑面積達(dá)到6672萬方以上，按照常住人口新增人均商業(yè)面積達(dá)到2.49平方米，是2003年之前商業(yè)面積和非出讓的商業(yè)面積總和的兩倍。

從商業(yè)用地漲幅過快且供大于求的角度，歐陽捷提出，上?？梢詼p少商業(yè)用地，從而增加相應(yīng)比例的住宅用地的供應(yīng)量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。