“地王”制造者孫宏斌：我不認(rèn)為熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有什么泡沫

孫宏斌和他的融創(chuàng)中國(guó)不斷制造著“地王”。

去年年底至今，融創(chuàng)中國(guó)在長(zhǎng)三角、珠三角等地不斷豪擲。如1月，其在杭州以總價(jià)30.75億元競(jìng)得三堡和筧橋宅地，樓面價(jià)已接近甚至超過部分樓盤的在售價(jià)格；2月，以6.22億元的價(jià)格拿下東莞清溪重河村3.3萬平方米商住用地，成為清溪新“雙料”地王；最近的則在5月11日，其以30.05億元的價(jià)格摘得上海松江區(qū)泗涇的一塊住宅地塊，樓板價(jià)達(dá)到3.8萬元/平方米，刷新了松江區(qū)的樓板價(jià)記錄。

5月16日下午，作為融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席的孫宏斌在北京，用濃重的山西口音講著一個(gè)“老地王”的故事，融創(chuàng)北京農(nóng)展館項(xiàng)目北京壹號(hào)院正式宣布面世，其最高售價(jià)將超過30萬元/平方米。

該項(xiàng)目曾震驚一時(shí)。

2013年9月4日，經(jīng)過69輪，融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平方米醫(yī)院的出價(jià)拿下北京農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊，折合樓面價(jià)73099元/平方米，成為了當(dāng)時(shí)北京的新單價(jià)地王。去年6月，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外宣稱北京壹號(hào)院將比肩世界級(jí)豪宅，但卻“只聽樓梯響，不見人下來”，上市時(shí)間推遲。

眼下，業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷是“白銀時(shí)代”，大型房企均在進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，融創(chuàng)中國(guó)為何能繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張？

答案是融創(chuàng)通過拿地并購嘗到了甜頭。

雖然對(duì)綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)的并購先后連連失利，孫宏斌并沒有放棄并購這張牌，2015年正是通過并購，融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)入了南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市，如以32億元的價(jià)格拿下了中渝置地在成都的7個(gè)項(xiàng)目，與天朗共同出資組建西安合營(yíng)公司。

2015年，融創(chuàng)中國(guó)銷售額為734.6億元，其2016年的銷售目標(biāo)為超過800億，2017年超過千億。千億目標(biāo)之下，融創(chuàng)中國(guó)制造“地王”也就不難理解。

不過，“地王”背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。孫宏斌卻表示，融創(chuàng)中國(guó)從來沒有高價(jià)搶地，看好的時(shí)候認(rèn)為便宜，認(rèn)為貴的時(shí)候也不會(huì)買，是一直非常小心地在拿認(rèn)為價(jià)格對(duì)的地。

以下是孫宏斌與媒體對(duì)話實(shí)錄節(jié)選：

問：你提到今年的并購項(xiàng)目會(huì)很多，未來融創(chuàng)是否會(huì)以并購項(xiàng)目為主，未來還有怎樣的并購計(jì)劃？在城市選擇方面有什么樣的考量？

孫宏斌：我們沒有說一定要怎么著，要是拍賣便宜的話我們肯定也拍賣的，但是太貴了。并購這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)是，大家都知道現(xiàn)在這個(gè)很多?，F(xiàn)在去產(chǎn)能、去庫存其實(shí)主要還是去小公司的，房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)好處是，小公司拿了一塊地還可以賣出去，不像小鋼廠你賣沒有人買，所以現(xiàn)在確實(shí)有很多的機(jī)會(huì)，大家也看到我們做了很多并購。

今年，大的并購我們都會(huì)有公告，但是小的并購我們不需要公告，其實(shí)我們有很多的并購。也就是說，我們沒有說非要并購或拍賣，但是要把地拿好了、拿對(duì)了。

并購有很多的機(jī)會(huì)，但是這個(gè)機(jī)會(huì)不是屬于所有的人?，F(xiàn)在我們并購有很多的優(yōu)勢(shì)，原來有很多的并購，我總覺得是因?yàn)槲覀兒竦?，但是現(xiàn)在看來這個(gè)不光是厚道，還有產(chǎn)品好，我們找了很多也放棄了很多。

問：今年有更多的企業(yè)經(jīng)營(yíng)一線豪宅市場(chǎng)了，對(duì)此融創(chuàng)的態(tài)度是什么？

孫宏斌：我覺得，現(xiàn)在北京很多項(xiàng)目都被豪宅化了，因?yàn)樗玫乇容^貴，然后賣的項(xiàng)目又虧錢了。這里面我想說，我一直相信北京有貴的房子，但是好多房子都是十幾萬的，其實(shí)是不對(duì)的。我怎么看豪宅呢？我說沒有辦法，它就被豪宅化了，但是實(shí)際上這里面的風(fēng)險(xiǎn)很大的。像在北京、上海很多地方拿地，為什么遲遲不入市？因?yàn)槿胧芯涂赡苡形ｋU(xiǎn)了，當(dāng)一個(gè)房子超過3000萬的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多的選擇，北京、上海、全世界可以隨便選，這時(shí)候選擇某一家企業(yè)房子的機(jī)會(huì)就很小了。

問：你提到地價(jià)不是很對(duì)，融創(chuàng)在江南地區(qū)對(duì)什么項(xiàng)目還會(huì)出天價(jià)？你認(rèn)為北京有項(xiàng)目被豪宅化了，你如何評(píng)估房地產(chǎn)泡沫或者風(fēng)險(xiǎn)？

孫宏斌：首先，我覺得房?jī)r(jià)跟股市一樣，不可能每年都漲，它跳漲一下，或者再落，再跳漲，北京、上海目前的房?jī)r(jià)我覺得還沒有泡沫，我不認(rèn)為是泡沫，地價(jià)一定有泡沫的，因?yàn)槟隳昧说厮阋幌乱獟赍X的話，那房?jī)r(jià)還要漲好多才行。所以我不認(rèn)為這個(gè)行業(yè)至少在這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有什么泡沫，但地價(jià)一定有泡沫的，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)，我想說其實(shí)我們從來沒有高價(jià)搶地，因?yàn)槲铱春玫臅r(shí)候我認(rèn)為它便宜，我認(rèn)為它貴的時(shí)候我也不買，所以我們一直非常小心地在拿這些我們認(rèn)為價(jià)格對(duì)的地。

第三點(diǎn)，過去是別人都在一線城市搶的時(shí)候，我們堅(jiān)守北京、上海，但大家都回到北京搶的時(shí)候，我們?cè)谌ツ瓴季至艘恍┒€城市，現(xiàn)在來看肯定是對(duì)的。

第四點(diǎn)，其實(shí)我們最近也在做大量的收購，有些沒公告，有些公告了，但這些收購的價(jià)錢都挺合理的，我們從來不會(huì)高價(jià)搶回去，我們認(rèn)為高價(jià)就不去了，我們認(rèn)為合理的肯定會(huì)比較堅(jiān)決。這么多年來了，我從來沒有去過一次拍賣現(xiàn)場(chǎng)，為什么？就是因?yàn)槲覀冊(cè)谂馁u之前我們問過價(jià)，我們拿不著就算了，沒有去過一次拍賣現(xiàn)場(chǎng)，你不需要在當(dāng)時(shí)做拍賣，你不需要在那做拍賣，你早就判斷好了，如果貴了就算了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。