李宇嘉：房地產(chǎn)仍是需求側(cè)適度發(fā)力重要選擇

1-4月份的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)日前發(fā)布，房地產(chǎn)可謂一枝獨秀。前4個月，商品房銷售面積同比增長36.5%，創(chuàng)歷史同期最高增速，比一季度提高3.4個百分點。4月，商品房銷售面積1.17億平米，再創(chuàng)歷史單月成交新高，同比增速從3月的37.7%升至44.1%。

4月份，20個二線城市新房成交2206萬平米，再創(chuàng)單月新高，同比上升了78.8%。而且，二線城市出現(xiàn)了普漲態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份東中西部商品房成交面積同比增速分別提高了3.0、6.7和0.2個百分點，顯示二線城市集中的中部反彈更明顯。同時，東部重點城市周邊及三四線城市樓市也開始回升。

前4個月樓市銷售火爆，帶動庫存下降。繼3月待售面積減少415萬平米后，4月待售面積又減少826萬平米，這是自2014年7月確立樓市“去庫存”主題后，庫存第一次連續(xù)2個月下降，而住宅待售庫存已經(jīng)低于2015年底的規(guī)模。商品房待售面積同比增速已連續(xù)13個月下降，由2014年10月28.4%的最高值下降至今年4月的10.7%。今年以來，庫存過大省市均出臺緊縮土地供應措施，“隱性”庫存開始縮減，下半年待售庫存有望進入個位數(shù)增長甚至是零增長。

銷售火爆和庫存減少，帶動重點城市“補庫存”。截止到上周末（5月15日），一線城市庫存消化周期為7.2個月，重點二線城市庫存消化周期僅6.2個月，均低于12個月的正常庫存周期。南京、廈門、蘇州和合肥等熱點城市庫存周期在3個月左右，南京庫存周期僅2.5個月。因此，重點城市“補庫存”如火如荼，二線城市土地市場近期異?；鸨?，很重要的一個原因就在于此。

重點城市“補庫存”，加上5月1日全面“營改增”，推動新開工大幅增長。1-4月，房地產(chǎn)新開工面積同比增長21.4%，創(chuàng)2011年11月以來累計最高增速。受重點城市土地供應不足影響，4月新開工增速從3月的26.9%小幅回落1個百分點至25.9%。近期，國家發(fā)改委要求，重點城市要增加住宅用地供應。4月份，二線代表城市土地成交面積和金額同比分別增長28%和247%。隨著重點城市土地供應增加，加上開發(fā)商推盤意愿強烈，二季度新開工將繼續(xù)快速增長。

銷售端持續(xù)向好、庫存下降和新開工增長，推動房企積極“拿地”。1-4月，開發(fā)商土地購置面積同比下降6.5%，降幅比1-3月收窄5.2個百分點，自2014年11月以來首次收窄至個位數(shù)，土地市場觸底反彈明顯。其中，二線城市土地市場異?；鸨?月，全國300個城市土地出讓金總額1495億元，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金1176億元，占比近80%，同比增長247%。4月份，二線城市土地成交樓面均價環(huán)比上漲53%，同比更是暴漲180%，平均溢價率65%，同比上升54%。相比，4月一線城市土地溢價率僅為2%，同比下降31%。

目前，樓市資金環(huán)境全面向好。首先，前4個月，開發(fā)商到位資金累計同比從一季度的14.7%上升至16.8%，創(chuàng)2014年以來新高；其次，房貸利率繼續(xù)創(chuàng)新低。有報告顯示，4月35個重點城市首套房貸平均利率4.52%，較去年同期的5.74%大幅下調(diào)1.22個百分點，創(chuàng)歷史新低。二套房貸利率5.39%，與上月持平，較去年同期的6.51%降低1.12個百分點。資金面向好和“去庫存”主題不變，樓市下游銷售將繼續(xù)上攻，而補庫存將帶動上游拿地、新開工和開發(fā)投資繼續(xù)增長。

筆者認為，未來制約樓市上下游全面回升的因素有三方面，一是去年上半年低基數(shù)效應的消失，下半年主要指標增幅或有所回落。

二是房價地價快速上漲對需求的擠出及投資需求泛濫。近幾個月二線城市樓市回暖，與一線城市高房價、調(diào)控收緊，投資需求轉(zhuǎn)向二線城市有關(guān)，比如毗鄰深圳的東莞和惠州、北京周邊的“北三縣”、上海周邊的昆山、無錫等，投資需求（非自住買房）占比在40%-80%。前4個月，銷售金額增速比銷售面積增速高出20個百分點，顯示房價在快速上漲。

三是近期二線熱點城市或?qū)嵤┚o縮措施，這也對樓市向上形成抑制。但從4月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值、社會零售總額及1-4月的固定資產(chǎn)投資增速全線回落，經(jīng)濟下滑風險猶存。由此，樓市和基建“托底”經(jīng)濟的功能未變，特別是樓市在緩沖制造業(yè)下滑、緩減去產(chǎn)能陣痛、供給基建項目地方配套資金上，仍舊是需求側(cè)適度發(fā)力的重要選擇。而且，包含政府債務融資，4月份的社會融資增速高達17.2%，資金并未緊縮，樓市供銷兩旺局面不改。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。