專家：房價泡沫的本質(zhì)是地價泡沫

國家統(tǒng)計局剛剛公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。與此同時，房價帶動了地價大幅上漲，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

在一些地區(qū)，新地王的樓板價已經(jīng)超過現(xiàn)在一手房的房價，比如5月18日保利以54.5億元競得浦東周浦鎮(zhèn)一地塊，溢價297.8%。業(yè)內(nèi)人士估算，未來售價可能超過7.5萬，而目前該區(qū)域新房售價在3.3萬-4.4萬。這種現(xiàn)象制造了強烈的上漲預期?？梢哉f，現(xiàn)在中國地產(chǎn)市場已經(jīng)屬于“地價泡沫”的階段。

地價泡沫現(xiàn)象如何產(chǎn)生的呢？毫無疑問是供給側(cè)與需求側(cè)同時發(fā)力造成的。首先，一些地方政府趁樓價上漲提高基準地價，有的甚至漲幅超過一倍，推動了地價上漲，并且政府還控制供給數(shù)量，制造稀缺效應(yīng)?，F(xiàn)在，一些高地價城市已經(jīng)開始凍結(jié)土地市場供應(yīng)，這無疑會火上澆油。

而在需求側(cè)，由于這一輪漲價去庫存來勢兇猛，房企需要補充新的土地開發(fā)新項目。由于銀行利率不斷下降，而且實體經(jīng)濟下行導致社會融資成本也隨之走低，房地產(chǎn)被視為低風險的項目，在資產(chǎn)荒的背景下，各種提供融資的機構(gòu)主動為地產(chǎn)商提供低價信貸，導致房企“不缺錢而是缺項目”，這鼓勵了企業(yè)高價搶地。

過去十幾年的經(jīng)驗顯示，總是通過各種調(diào)控保持房價穩(wěn)定上漲，過高時抑制，庫存增加時就刺激。一般常用的政策工具就是土地供應(yīng)以及信貸利率。從土地價格不斷上漲看，地方政府對土地財政過度依賴而難以自拔，這種通過控制土地供應(yīng)不斷推高地價的方式，是過去十幾年房價不斷上漲的重要原因。

因此，中國地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是“土地泡沫”，是地方政府為了自身利益而控制市場的結(jié)果。地方政府通過計劃經(jīng)濟式的土地供應(yīng)模式，以及銷售端的限購限價，維持了資產(chǎn)價格不斷上漲，但是，這會讓價格脫離真實的市場需求而發(fā)生扭曲，這種扭曲又會綁架樓市政策，乃至整個宏觀經(jīng)濟政策，導致經(jīng)濟更加失衡。

地方政府過度依賴地產(chǎn)并維持價格持續(xù)增長的方式類似飲鴆止渴。除了加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡、推高資產(chǎn)泡沫之外，還會產(chǎn)生兩種弊端。首先，房價長期且持續(xù)不斷的上漲，會造成嚴重的貧富差距，尤其是一二線城市房價的大幅上漲，讓那些早就購買住房的市民財富暴增，而那些還沒有能力購買的市民可能永遠都無力購買，或者做一輩子房奴。根據(jù)聯(lián)合國亞太經(jīng)社會剛剛發(fā)布的報告顯示，2002-2010年間，中國貧富差距的增加，97%由金融與房地產(chǎn)市場的價格提升所導致。

第二個弊端就是窒息城市發(fā)展活力。按照現(xiàn)在新出讓地價計算，一線城市房價將很快追趕上香港。中國大部分科研機構(gòu)與企業(yè)聚集在一線城市，過高的房價提高年輕人在一線城市發(fā)展的成本，研究機構(gòu)也很難招到人才。房價泡沫化會讓政府進退兩難，如果維持居高不下的價格，中國最具活力與創(chuàng)造力的一線城市將可能面臨活力流失，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，但是，如果刺破房價泡沫化，又會對宏觀經(jīng)濟構(gòu)成巨大的影響。

近日，“權(quán)威人士”提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，這是正本清源的觀點，但是在執(zhí)行上，各地此起彼伏的地王以及隨之而來的土地供應(yīng)收緊顯示，地方政府還沒有找到擺脫土地財政的有效手段，二線城市收緊土地供應(yīng)只會制造更廣泛的地產(chǎn)泡沫，導致二線城市房價一線化，控制市場的做法最終會傷及自身。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。