蘇州昆山樓市爆熱后：漲幅列全國(guó)第二 投資客漸冷

[中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，全國(guó)住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為71個(gè)，較上月增加11個(gè)。]

乘坐上海11號(hào)線地鐵向西，車(chē)上經(jīng)常出現(xiàn)的樓盤(pán)廣告，多集中在嘉定和花橋。很多樓盤(pán)憑著不限購(gòu)和價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，希望更多的購(gòu)房者在途經(jīng)嘉定后再坐上幾站地鐵到達(dá)花橋——然而這里事實(shí)上已經(jīng)屬于蘇州昆山。此前這里大部分樓盤(pán)價(jià)格都無(wú)法超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，但是到了今年，這里的樓市卻出現(xiàn)了增幅。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，全國(guó)住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為71個(gè)，較上月增加11個(gè)。漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。具體來(lái)看，惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州漲幅超過(guò)5%，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%～5%之間。

昆山漲幅已經(jīng)名列全國(guó)第二，而一線城市首次均未進(jìn)入前五。

房?jī)r(jià)兇猛

伴隨著“滬九條”和上海高房?jī)r(jià)的影響，地鐵11號(hào)線的生意反而火爆起來(lái)：每個(gè)周末，來(lái)自上海的購(gòu)房者都希望體驗(yàn)一下11號(hào)線的便捷程度，順便看一看花橋的樓市，這里突然熱鬧了許多。

從地鐵11號(hào)線下車(chē)向南走幾百米，陳麗（化名）就可以走到自己的房子里面，對(duì)于這樣的地鐵上蓋樓盤(pán)，她還是比較滿意的。2010年，因?yàn)槭稚嫌幸欢ǖ挠噱X(qián)，陳麗和家里人商量了一下就來(lái)到花橋購(gòu)買(mǎi)了“國(guó)際華城”的四期樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)她購(gòu)買(mǎi)的均價(jià)在7500元/平方米，盡管是樓王項(xiàng)目，但是總價(jià)也才100萬(wàn)。對(duì)于習(xí)慣了上海高房?jī)r(jià)的陳麗而言，覺(jué)得100萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)樓王大戶型還是很劃算的。

“2012年的時(shí)候就交房了，然后我們的房子就一直出租。我們買(mǎi)的時(shí)候已經(jīng)知道這里要通地鐵，因此價(jià)格算比較高的。買(mǎi)了以后我們房屋的價(jià)格并未出現(xiàn)上漲，但是到了今年初，就不停有中介問(wèn)我是不是要賣(mài)房，最新的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了1.2萬(wàn)元/平方米。”陳麗告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

陳麗因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲非常開(kāi)心，而昆山的房?jī)r(jià)在近期也開(kāi)始領(lǐng)漲全國(guó)。

“今年開(kāi)始明顯比之前忙了不少，以前周末幾乎沒(méi)有看房者，但是現(xiàn)在每到周末看房者明顯多了很多，這里可以選擇的樓盤(pán)不多了，如果看好要立刻下手。”一出地鐵站，就有中介人士前來(lái)給記者推薦。

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤(pán)可售項(xiàng)目都不多，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員均表示目前市場(chǎng)比較好，已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。記者來(lái)到“新城郡尚海”樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)其周末僅出售十套房源，其均價(jià)已經(jīng)接近1.8萬(wàn)元/平方米。

“原來(lái)整體昆山樓市成交均價(jià)8000多元，現(xiàn)在成交均價(jià)10000元左右?，F(xiàn)在成交的房源中，大部分都是靠近蘇州的城西，靠近上海的城東區(qū)域，且其他區(qū)域成交也是以改善型住宅為主，所以成交均價(jià)上漲較快。”新城郡尚海項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

外溢效應(yīng)

中國(guó)指數(shù)研究院的一份報(bào)告指出，由于深圳、上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，因此房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。

昆山位于江蘇省東南部，是蘇州市下轄縣級(jí)市，昆山地處上海與蘇州之間，北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，東與上海市嘉定、青浦兩區(qū)交界，西與蘇州相城區(qū)、吳中區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)接壤。

這個(gè)位置顯得得天獨(dú)厚，一邊連著上海，一邊連著蘇州。“在蘇州、上海大漲的影響下，昆山市場(chǎng)2016年初迎來(lái)大漲，庫(kù)存去化較明顯，庫(kù)存去化從2015年初26個(gè)月下降到目前15個(gè)月，因此房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。”上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者。

“現(xiàn)在昆山和花橋很多項(xiàng)目基本無(wú)房可售，花橋處于斷供期，上海的客戶量較之前有所上漲。本輪上漲集中在花橋、城東、張浦以及城西這幾個(gè)區(qū)域，這里面主要還是供求關(guān)系的影響，昆山一季度供應(yīng)1.1萬(wàn)套，成交3.36萬(wàn)套，嚴(yán)重供不應(yīng)求。主要還是上海的外溢，使環(huán)滬周邊太倉(cāng)、昆山花橋、千燈、嘉善等片區(qū)受益，尤其在上海推出‘滬9條’之后更加明顯，外溢將是大趨勢(shì)，環(huán)上海的大都市場(chǎng)圈效應(yīng)會(huì)出現(xiàn)，長(zhǎng)期仍將看好周邊有通路及規(guī)劃利好的片區(qū)。”克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

房企試水

去年12月，蘇州昆山7宗地塊成功出讓?zhuān)山豢們r(jià)超52.4億元，成交面積達(dá)59.23萬(wàn)平方米。綠地、象嶼、碧桂園、廣電、新城、世茂、正榮、旭輝等十余家房企參與競(jìng)價(jià)，其中碧桂園、正榮以及旭輝均是首次參與昆山土地競(jìng)拍。

編號(hào)為昆地（2015）掛字第9-2和9-3地塊分別位于花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)綠地大道南側(cè)和曹浦路東側(cè)，土地面積為65122.3平方米和55373.6平方米，均為商住地塊，地面起始價(jià)均為7950元/平方米。兩地塊均由象嶼拍得，成交總價(jià)分別為8.24億元和7.9億元，最后成交地價(jià)分別為12660元/平方米和14270元/平方米，溢價(jià)率為59.25%和79.5%。

這個(gè)溢價(jià)率即使到了一線城市，也是不錯(cuò)的水平。當(dāng)日，昆山還誕生了城西板塊地王，編號(hào)為昆地（2015）掛字第9-6號(hào)地塊位于高新區(qū)林蔭路東側(cè)、杜克大道南側(cè)，該宗地面積為148668.2平方米，地面起始價(jià)為8000元/平方米。最終該地塊被越秀&廣電聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)為22.7億元，折后成交單價(jià)15280元/平方米，溢價(jià)率91%。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查閱資料顯示，早在2012年12月11日，越秀地產(chǎn)與廣電地產(chǎn)合作成立的昆山項(xiàng)目公司，以4.96億元的價(jià)格成功摘牌昆山市花橋鎮(zhèn)集善路東側(cè)、花集路北側(cè)地塊（花橋國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目），當(dāng)時(shí)為兩家公司首次進(jìn)入昆山。

在去年的拍賣(mài)會(huì)上，碧桂園以成交總價(jià)4.6億元摘得編號(hào)為昆地（2015）掛字第9-4號(hào)地塊，位于千燈黃浦江路西側(cè)、淞南路北側(cè)，地塊面積為153551.4平方米，這是碧桂園第一次進(jìn)入昆山。

記者在采訪中了解到，越來(lái)越多房企注意到昆山也是因?yàn)槠淇拷虾５膬?yōu)勢(shì)，事實(shí)上，在國(guó)際的很多大都市，其周邊的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)被帶動(dòng)。比如紐約，很多人雖然工作在紐約，但是卻居住在紐約周邊，而這一現(xiàn)象也慢慢開(kāi)始在中國(guó)的一線城市出現(xiàn)，因此昆山市場(chǎng)被眾多房企看好。

投資客漸冷

今年年初，由于上海房?jī)r(jià)的上漲和“滬九條”的調(diào)控，使得很多購(gòu)房者無(wú)法在上海購(gòu)房，因此昆山成為他們的又一個(gè)選擇。而這邊的樓盤(pán)也開(kāi)始打出不限購(gòu)等宣傳語(yǔ)，希望來(lái)吸引更多上海購(gòu)房者坐車(chē)到11號(hào)線的終點(diǎn)。

“上海房?jī)r(jià)那么高，就算有錢(qián)還限購(gòu)，不如在昆山買(mǎi)個(gè)大房子。”上述中介人士告訴記者。

“整個(gè)花橋來(lái)說(shuō)，基本80%以上成交客戶來(lái)自上海，上海的高房?jī)r(jià)讓客戶更愿意選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低的花橋，且周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院、娛樂(lè)設(shè)施齊全，部分醫(yī)院還可使用上海醫(yī)保卡，每天出行有地鐵、公交車(chē)。沒(méi)有工廠、環(huán)境優(yōu)美、適合居住，是上?？蛻魜?lái)此居住的重要原因。”上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人解釋。

相比起這些在上海工作的剛需者，有富足余錢(qián)的投資客們之前就已經(jīng)暗暗在昆山置業(yè)。

家住浦東的韓力（化名）覺(jué)得自己購(gòu)買(mǎi)昆山房子的投資并不算明智，但是好在今年房?jī)r(jià)有所上漲。“2年前我購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)科mixtown，今年6月交房，買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格9000元/平方米，以為地鐵通車(chē)會(huì)有一波上漲，但是利好早就提前兌現(xiàn)，因此一直不漲。今年幾個(gè)月時(shí)間總算漲到了1.5萬(wàn)元/平方米。”韓力告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場(chǎng)，他希望早點(diǎn)將自己的房子出手。他認(rèn)為這個(gè)片區(qū)未來(lái)還將有很大的供應(yīng)，而二手房交易不活躍，因此投資并不是一個(gè)好選擇。“我自己根本不會(huì)住，長(zhǎng)期看花橋自然不錯(cuò)，但是我的樓盤(pán)并不算是地鐵上蓋，未來(lái)這里還需要很長(zhǎng)時(shí)間培育，投資回報(bào)并不高。”韓力認(rèn)為。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，由于今年的昆山樓市火爆，投資客比例并不是太高，價(jià)格上漲過(guò)快，與嘉定個(gè)別板塊及上海其他遠(yuǎn)郊板塊的價(jià)差越來(lái)越小，投資客投資的欲望正在下降。

拐點(diǎn)何時(shí)現(xiàn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，昆山商品房成交價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段較長(zhǎng)時(shí)間，這和其他城市是有一定區(qū)別的。“別的城市是漲幅到一定高度，自然會(huì)收縮，但由于上海限購(gòu)升級(jí)，昆山南和花橋等靠近上海的區(qū)域依然是被看好的。所以后續(xù)這些區(qū)域抑制房?jī)r(jià)快速上漲的任務(wù)依然是比較重的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

根據(jù)目前的成交形勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為昆山全市的去庫(kù)存周期不會(huì)超過(guò)9個(gè)月，而昆山南和花橋等環(huán)上海區(qū)域，去庫(kù)存周期或在3個(gè)月的水平。“這個(gè)水平和蘇州市區(qū)基本上是一致的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

而另一名房地產(chǎn)研究人士則認(rèn)為，昆山樓市本輪上漲除了是被上海、蘇州帶動(dòng)，近期的突然大漲，更是上海推出“滬9條”后的溢出效應(yīng)，尤其是投資型需求，因此目前昆山樓市處于機(jī)會(huì)型跑量的階段，并不是戰(zhàn)略布局階段。“下半年隨著上海、蘇州樓市進(jìn)入調(diào)整期，昆山樓市估計(jì)也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

而目前昆山受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的影響，傳統(tǒng)的強(qiáng)勢(shì)電子消費(fèi)產(chǎn)業(yè)西遷之后，新興產(chǎn)業(yè)的規(guī)模尚無(wú)法補(bǔ)上這個(gè)缺口，加上昆山加工、貿(mào)易類(lèi)產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)，“兩頭向外”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，形成了典型的“候鳥(niǎo)經(jīng)濟(jì)”，這也影響到當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃?dòng)，從而對(duì)樓市產(chǎn)生影響。“即便在樓市全面復(fù)蘇的去年，昆山樓市交易也并不算好，前年就更差。”上述房地產(chǎn)研究人士表示。

“昆山樓市最大的問(wèn)題是，很多人在這購(gòu)置住房，但工作地點(diǎn)在上海，所以空置率很高。這是后續(xù)社區(qū)培育比較困難的一個(gè)地方。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。