蘇州限購(gòu)搖擺 蘇州限購(gòu)政策或已成市場(chǎng)共識(shí)

作為二線(xiàn)樓市的風(fēng)向標(biāo)，蘇州本有極大可能打響全國(guó)二線(xiàn)城市重啟限購(gòu)的第一槍。

5月17日晚間，蘇州多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，蘇州政府已經(jīng)確定了新一輪限購(gòu)方案：自本月（5月）23日公布24日?qǐng)?zhí)行，購(gòu)房者須滿(mǎn)足社保一年以上，個(gè)人所得稅2年以上，另推出買(mǎi)房居住證滿(mǎn)一年硬性規(guī)定，防止刻意炒房，補(bǔ)社保等情況。

5月17日下午，蘇州市政府組織召開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)工作會(huì)議，市委宣傳部、市國(guó)土局、住建局、規(guī)劃局、物價(jià)局、法制辦、蘇州銀監(jiān)局主要負(fù)責(zé)人等參加了會(huì)議。

據(jù)了解，會(huì)上就如何控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快提出了建議，尤其是談及，如何合理控制好地價(jià)上漲幅度防止成為新熱點(diǎn)，并且討論了新一輪的限購(gòu)方案。

流傳出的限購(gòu)方案意在打擊投機(jī)性購(gòu)房行為。自去年下半年至今，蘇州樓市房、地兩熱，吸引了無(wú)數(shù)外地投資客。

目前，全國(guó)除了北、上、廣、深和三亞，幾乎所有的二三線(xiàn)城市都取消了樓市限購(gòu)政策。如果蘇州重啟限購(gòu)，則是正式打響了全國(guó)二線(xiàn)城市限購(gòu)的第一槍?zhuān)瑢?duì)當(dāng)下走勢(shì)“瘋狂”的二線(xiàn)樓市意義重大。

但是，限購(gòu)執(zhí)行與否，目前并沒(méi)有確切的消息。

數(shù)位接近蘇州市政府的消息人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，當(dāng)?shù)卣壳暗目趶绞牵?ldquo;限購(gòu)可能先不出臺(tái)，首要目標(biāo)是撤了高價(jià)地，看后市表現(xiàn)，再?zèng)Q定是否執(zhí)行限購(gòu)政策”。

目前，蘇州住建局對(duì)外宣稱(chēng)，對(duì)限購(gòu)政策“不知情”。

“當(dāng)前蘇州市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)那么熱了，市場(chǎng)明顯進(jìn)入了高位盤(pán)整期，這個(gè)時(shí)候如果出臺(tái)傾向明顯的限購(gòu)政策，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)比較悲觀的信號(hào)，市場(chǎng)有可能接不住今年的土拍，甚至出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)回調(diào)。短期看限購(gòu)政策很有可能不會(huì)出臺(tái)了。”克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理韓云霞分析。

各方面數(shù)據(jù)顯示，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)有略微回調(diào)的趨勢(shì)。據(jù)蘇州新浪樂(lè)居監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達(dá)到了48.23%。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的共識(shí)是，蘇州的限購(gòu)政策已經(jīng)明確了，但何時(shí)出臺(tái)，是未知數(shù)，尤其要取決于后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

正榮地產(chǎn)蘇州公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)成軍直言，蘇州政府的整體導(dǎo)向，是“要對(duì)高歌猛進(jìn)的樓市踩剎車(chē)”。

防止高溢價(jià)率土地出現(xiàn)、尤其是防止地王的產(chǎn)生，確實(shí)已經(jīng)成為蘇州市政府的當(dāng)務(wù)之急。

此前，蘇州土地市場(chǎng)的火爆已經(jīng)引發(fā)了輿論的熱烈討論，并被中央電視臺(tái)點(diǎn)名。

剛剛過(guò)去的4月，蘇州出讓收入達(dá)到347.9億元，是全國(guó)300城土地出讓金排行榜的冠軍。4月蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價(jià)率超過(guò)100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價(jià)率高達(dá)318.86%。僅4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣(mài)累計(jì)攬金250.8億元。

因此，在5月17日的會(huì)議上，“如何合理控制好地價(jià)上漲幅度防止成為新熱點(diǎn)”理所當(dāng)然成為重點(diǎn)話(huà)題。

恰恰是在17日當(dāng)天，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站對(duì)外宣稱(chēng)，因規(guī)劃優(yōu)化原因，暫緩出讓5幅地塊。

這五幅地塊本是將在5月23日競(jìng)拍的地塊。蘇州當(dāng)?shù)厝耸拷榻B說(shuō)，這5幅地塊較為優(yōu)質(zhì)，應(yīng)該會(huì)遭到哄搶?zhuān)灰暈?ldquo;準(zhǔn)地王”。

“將有可能出現(xiàn)高溢價(jià)的或者地王的地塊去掉，政府是為了避免壓力，給土拍市場(chǎng)降溫。”成軍說(shuō)。

5月18日晚間，蘇州市國(guó)土資源局再次發(fā)布公告，對(duì)同樣要在5月23日競(jìng)拍的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，稱(chēng)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)對(duì)比了這10幅地塊的底價(jià)發(fā)現(xiàn)，按照政府設(shè)定的最高限價(jià)，這些地塊最高的一副的溢價(jià)率是231%，最低的溢價(jià)率是89%，大部分溢價(jià)率在100%－150%之間。

雖然蘇州政府對(duì)土地限價(jià)的做法在全國(guó)來(lái)說(shuō)實(shí)屬罕見(jiàn)，但限價(jià)后的土地溢價(jià)率依然較高，真的能起到穩(wěn)定土地市場(chǎng)的作用嗎？

一位要求匿名的品牌房企投資部人士認(rèn)為，只有大規(guī)模增加土地供應(yīng)，才能從源頭上抑制高地價(jià)，緩解供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。“或許所謂的限制地價(jià)短時(shí)間內(nèi)能避免地王的產(chǎn)生，但它不是長(zhǎng)久之計(jì)。”該投資部人士分析說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，從蘇州限地價(jià)政策本身的出發(fā)點(diǎn)看，能夠使得后續(xù)土地市場(chǎng)降溫，也能夠規(guī)避房企高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，但這個(gè)時(shí)候要防范開(kāi)發(fā)商之間串通，否則容易出現(xiàn)房企不追加價(jià)格也能輕松拿地的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。