保利差異化拓展方式 逆周期拓展商業(yè)地產(chǎn)

5月中，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利商投”）正式發(fā)布旗下購(gòu)物中心、酒店及社區(qū)商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊的七個(gè)自營(yíng)品牌。購(gòu)物中心品牌包括保利MALL、保利廣場(chǎng)及時(shí)光里，酒店品牌則為精品酒店ARTEL雅途以及經(jīng)濟(jì)型酒店N+，而社區(qū)商業(yè)兩個(gè)品牌則包括若比鄰及比鄰洗衣。

這次發(fā)布可以看作保利商投對(duì)其旗下商業(yè)品牌的一次梳理、輸出。同時(shí)，該公司正式宣布其運(yùn)營(yíng)管理超千萬平米商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)。

事實(shí)上，保利經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的“雄心”由來已久。保利地產(chǎn)早于2005年就嘗試展開商業(yè)-住宅雙輪驅(qū)動(dòng)的策略。2014年，該公司進(jìn)一步透露，未來幾年每年將開業(yè)2-3個(gè)購(gòu)物中心，每個(gè)購(gòu)物中心規(guī)模約在8萬平方米左右，至2018年將持有13個(gè)購(gòu)物中心。

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊中，有的屬于配套型商業(yè)或市政規(guī)劃需要做的公共建筑，有的是主動(dòng)獲取的優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地。對(duì)于前者，由于此前地方政府過量的、不科學(xué)的供應(yīng)，當(dāng)前在國(guó)內(nèi)二三四線城市造成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重供大于求的狀況。保利商投方面亦承認(rèn)，現(xiàn)在購(gòu)物中心處于經(jīng)營(yíng)的“最低潮期”。

不過，保利商投認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)仍有市場(chǎng)。不僅對(duì)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的整合，根據(jù)規(guī)劃，保利商投未來將會(huì)通過并購(gòu)、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃和委托管理等多種方式向外獲取項(xiàng)目。在這方面，該公司已在完善資本和團(tuán)隊(duì)的準(zhǔn)備工作。

逆市規(guī)?；?/p>

保利方面介紹，保利MALL定位為體量約10-20萬平方米，以城市新城中心為原點(diǎn)打造的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。保利廣場(chǎng)則定位為體量約5-8萬平方米，以區(qū)域中心為原點(diǎn)的購(gòu)物廣場(chǎng)。時(shí)光里則是都市城央的休閑生活方式中心。

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長(zhǎng)斌介紹，按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃，“十三五”期間保利的購(gòu)物中心規(guī)模將再拓展365萬平方米。而今年則有武漢保利廣場(chǎng)、中山保利廣場(chǎng)面世。

然而，在保利商投計(jì)劃擴(kuò)張的當(dāng)下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正面臨供過于求的巨大壓力。

以廣東為例，根據(jù)世聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)，截至今年2月份，廣東省各市的商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存均面臨不同程度的壓力，庫(kù)存去化周期最短的要4年，最長(zhǎng)的達(dá)36年半。

方長(zhǎng)斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，去庫(kù)存周期長(zhǎng)指的是用于銷售的商鋪，本身這塊并非保利商投所關(guān)注的問題。

不過，來自購(gòu)物中心的壓力也不小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年廣東全省新開優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心36個(gè)、近300萬平方米，而2016年僅在珠三角九個(gè)城市要開業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量，就是2015年的2.4倍。

方長(zhǎng)斌承認(rèn)，“購(gòu)物中心確實(shí)很難做”。一方面是政府在土地供應(yīng)時(shí)的前期規(guī)劃，導(dǎo)致現(xiàn)時(shí)購(gòu)物中心供應(yīng)量太大；另一方面，現(xiàn)時(shí)零售環(huán)境差，許多品牌商家暫停開新店的計(jì)劃，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)處在最低潮時(shí)期。

保利之所以仍然選擇大規(guī)模拓展，是因?yàn)榭春觅?gòu)物中心的未來。“一些項(xiàng)目缺乏前期策劃和合理定位，物業(yè)條件比較差，還有一些項(xiàng)目雖然有考慮定位問題，但缺乏團(tuán)隊(duì)和管理經(jīng)驗(yàn)。這些對(duì)于保利來說都是機(jī)會(huì)。”方長(zhǎng)斌說。

不過，現(xiàn)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡的問題與地方政府過量、不科學(xué)供應(yīng)密切相關(guān)，單靠開發(fā)商自身的戰(zhàn)略恐怕亦難以改善狀況。

一個(gè)好消息是，部分省份今年在政策方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)給予了一定空間。廣東省在今年2月28日發(fā)布《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）》，提出在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫(kù)存房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)；引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫(kù)存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間；對(duì)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過三年以上尚未出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等商品房，通過土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策加快轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)等。

與此同時(shí)，四川、云南、河北、福建等省份也出臺(tái)了相應(yīng)的措施，允許商改住。

方長(zhǎng)斌表示，相關(guān)的措施剛出臺(tái)，公司需要時(shí)間研究和探索。不過，其認(rèn)為，這些政策對(duì)于此前商圈設(shè)計(jì)存在缺陷的地塊，提供了一個(gè)解決方法。

差異化拓展方式

據(jù)透露，保利旗下運(yùn)營(yíng)良好的購(gòu)物中心租金回報(bào)率能達(dá)到10%以上。同時(shí)存在部分購(gòu)物中心賺不到錢的情況，這類通常指因應(yīng)政府所配套要求去做的商業(yè)項(xiàng)目。

與新加坡等地的商業(yè)物業(yè)管理公司只擁有一套考核指標(biāo)不同，保利為不同層次的購(gòu)物中心設(shè)立了不同的指標(biāo)和回報(bào)要求。

“地段好的MALL，公司會(huì)制定較高的回報(bào)指標(biāo)。而出于拿地要求而配建的項(xiàng)目，就不作太高的回報(bào)要求。（對(duì)于后者）這樣考核的目的是說，既然拿了地，就有責(zé)任把它經(jīng)營(yíng)好。”方長(zhǎng)斌說：“這樣的考核標(biāo)準(zhǔn)更符合國(guó)內(nèi)的實(shí)際。”

今年，保利集團(tuán)發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，包括養(yǎng)老、社區(qū)O2O、綠色建筑等內(nèi)容，其中養(yǎng)老、社區(qū)O2O等都主要落地在社區(qū)。可見集團(tuán)對(duì)完善社區(qū)配套的決心和力度。社區(qū)商業(yè)作為集團(tuán)戰(zhàn)略的一部分，會(huì)得到更多的支持，但同時(shí)也意味著更高的要求。

據(jù)了解，目前保利的若比鄰超市落地項(xiàng)目已有12個(gè)，而且不限于保利地產(chǎn)自有社區(qū)，與其它開發(fā)商的住宅項(xiàng)目亦有合作。

“社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)很大，是眾多開發(fā)商的必爭(zhēng)之地。保利內(nèi)部對(duì)這一板塊的要求也很高。”方長(zhǎng)斌介紹，集團(tuán)要求，社區(qū)商業(yè)板塊的投資和運(yùn)營(yíng)都要以更短的周期完成，以在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中占得先機(jī)。

這讓相應(yīng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)完善很有緊迫感。目前，保利的超市、洗衣都已建立獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，以更市場(chǎng)化的方式運(yùn)作，“與初創(chuàng)企業(yè)很相似”。

而在酒店業(yè)務(wù)板塊，保利過去一直強(qiáng)調(diào)與國(guó)際酒店品牌合作，不過，現(xiàn)在也跟萬達(dá)、海航、綠地等開發(fā)商一樣，啟動(dòng)了自營(yíng)酒店品牌。而且重點(diǎn)布局精品酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店。

廣東一家開發(fā)商擁有與眾多國(guó)際酒店品牌合作經(jīng)驗(yàn)，其資本市場(chǎng)部總監(jiān)對(duì)本報(bào)解釋，國(guó)際品牌有著非常嚴(yán)格的合作節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)收取多少品牌使用費(fèi)、訂房系統(tǒng)使用費(fèi)以及利潤(rùn)提成等都毫不含糊，“可謂每一步都是錢”。“在過去的合作中，我們公司在沒有做好充足準(zhǔn)備之前，都不敢輕易地讓這些酒店開工（開始土建），因?yàn)橐婚_工很快就要算錢。”該資本市場(chǎng)部總監(jiān)說：“所以可以理解，在現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的情況下，許多開發(fā)商暫停與國(guó)際酒店品牌合作的原因。因?yàn)檫@對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有正面的幫助。”

資本運(yùn)作

2015年12月5日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司公告，公司擬參與投資設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)投資基金管理公司，保利地產(chǎn)占股30%，保利投資控股有限公司占股30%。此外，中金正祥(上海)股權(quán)投資中心（有限合伙）和珠海泰輝股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）分別占35%和5%的股權(quán)。

保利地產(chǎn)的公告還顯示，同意授權(quán)經(jīng)營(yíng)層參照境內(nèi)平臺(tái)的上述股權(quán)結(jié)構(gòu)積極落實(shí)境外公司設(shè)立，并授權(quán)經(jīng)營(yíng)層具體實(shí)施公司設(shè)立及成立基金的具體方案。

該稱為“保利資本”的房地產(chǎn)投資基金管理公司經(jīng)營(yíng)范圍包括股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)類投資基金以及產(chǎn)業(yè)類投資基金。

保利方面稱，保利資本的投資去向主要是海內(nèi)外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)及優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。其續(xù)稱，中金的母公司中投是黑石上市時(shí)的主要認(rèn)購(gòu)者之一，并與黑石建立了良好的聯(lián)系，中金能夠?yàn)楸＠Y本帶來資源及技術(shù)經(jīng)驗(yàn)等。

接下來，保利資本將為保利商投未來發(fā)展提供強(qiáng)大的資金支持。對(duì)內(nèi)，保利資本將整合保利地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，對(duì)外則通過并購(gòu)?fù)卣箖?yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

方長(zhǎng)斌介紹，保利資本利用資金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，保利商業(yè)則可以通過運(yùn)營(yíng)進(jìn)行資產(chǎn)管理。在物業(yè)通過“收購(gòu)-改造-運(yùn)營(yíng)-價(jià)值提升”的系統(tǒng)運(yùn)作提升資產(chǎn)溢價(jià)能力后，保利資本將嘗試借助ABS、REITs等方式實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)資產(chǎn)的資本化。

“保利商業(yè)對(duì)外獲取項(xiàng)目的過程中，會(huì)有收購(gòu)、并購(gòu)、長(zhǎng)期租賃，也會(huì)有委托管理等方式。”方長(zhǎng)斌說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。