樓市現(xiàn)降溫苗頭 搶地房企仍在豪賭房?jī)r(jià)會(huì)大漲

地價(jià)不斷攀高背后，房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)可能在加大。

5月9日，人民日?qǐng)?bào)刊登權(quán)威人士名為《開篇首季問(wèn)大勢(shì)》的采訪文章，在提及房地產(chǎn)時(shí)，多次預(yù)警一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、過(guò)度杠桿和刺激帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等，透露出未來(lái)中國(guó)樓市將延續(xù)去庫(kù)存基調(diào)，房地產(chǎn)將回歸自住型功能，也不排除未來(lái)北京、廣州也將陸續(xù)出臺(tái)收緊政策。

一些敏感的開發(fā)商已經(jīng)嗅到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，“權(quán)威人士”的發(fā)話或許是否定加杠桿去庫(kù)存的做法。也正因此，央行寬松的貨幣政策有所變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量也開始下降。按照此趨勢(shì)，今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將回冷。

降溫開端

二線城市拿地火爆，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月25日，北京樓市新房、二手房成交量均出現(xiàn)下調(diào)。其中新建商品房住宅簽約3000套，環(huán)比下調(diào)28%；但成交均價(jià)以37462元/平方米依然維持在高位，環(huán)比上漲5.6%。

二手房住宅簽約17561套，這也是最近三個(gè)月的最低值，環(huán)比下調(diào)了16.4%。二手房?jī)r(jià)格漲幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均價(jià)為4.12萬(wàn)，環(huán)比微漲0.7%。4月北京二手房成交均價(jià)4.09萬(wàn)，環(huán)比3月份上漲2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一季度爆發(fā)后，市場(chǎng)出現(xiàn)沖高回落跡象。上海、深圳樓市在調(diào)控影響下，也出現(xiàn)了放緩。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，一線城市新房成交量環(huán)比減少27.9%，其中上海和深圳新房成交面積環(huán)比分別減少53.2%、46.2%。房?jī)r(jià)環(huán)比也在一定程度下滑。4月一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為28008元/平方米，環(huán)比下滑6.8%，同比上漲15.2%。

供求關(guān)系開始出現(xiàn)變化往往是市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的開端。4月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積465萬(wàn)平方米，環(huán)比增加80.2%，同比增加13.7%；新增成交面積313萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.9%，同比減少8.2%。成交量出現(xiàn)明顯萎縮。

市場(chǎng)變化緣于政策的微妙改變。2016年2月之后，為了響應(yīng)去庫(kù)存，各項(xiàng)寬松政策陸續(xù)出臺(tái)，包括繼續(xù)降低首付到20%，降低農(nóng)民工落戶門檻、上調(diào)公積金存款利率、減免契稅和營(yíng)業(yè)稅、進(jìn)一步降準(zhǔn)等。自4月起，因?yàn)槭赘顿J引發(fā)的監(jiān)管問(wèn)題被曝光，進(jìn)而引發(fā)了對(duì)一線城市的調(diào)控預(yù)期。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示，接下來(lái)的幾個(gè)月，一線樓市將繼續(xù)吸納政策利空，樓市進(jìn)入盤整階段，四季度可能出現(xiàn)反彈，但力度不大。

房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)

中原地產(chǎn)最近進(jìn)行了一項(xiàng)關(guān)于土地成本的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。其中顯示，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。

張大偉表示，房企這是在賭命。他認(rèn)為，若未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌已明確表示，當(dāng)前地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很大，但他不認(rèn)為房?jī)r(jià)存在風(fēng)險(xiǎn)。華泰證券謝皓宇認(rèn)為，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期。從國(guó)際樣本上看，轉(zhuǎn)型期一定是地產(chǎn)的上行期，只不過(guò)從企業(yè)資金支持轉(zhuǎn)移到居民資金支持。

他認(rèn)為，當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了收入的軌道，更多是依靠首付款或者長(zhǎng)輩的支持。顯然，這樣的購(gòu)房方式不可持續(xù)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)收入比遲早會(huì)下降。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。由于其他三四線城市房?jī)r(jià)并不高，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。

謝皓宇表示，當(dāng)前出現(xiàn)了明顯的蹺蹺板效應(yīng)，即新增貨幣進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的少，并在各類資產(chǎn)間打轉(zhuǎn)。2014年年底開始的新一輪貨幣寬松，并沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，而正是在股市發(fā)生大幅下跌之后的7月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新獲得重視，并引領(lǐng)了一次新房和高價(jià)房的需求擴(kuò)張，帶來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲。未來(lái)貨幣政策和資產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系將更直接。

同時(shí)他也認(rèn)同張大偉的觀點(diǎn)，由于土地價(jià)格大幅上漲，按照周邊樓面價(jià)拿地的地王，潛在包含未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲至少50%的預(yù)期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。