葛豐：調(diào)控樓市的關(guān)鍵是調(diào)控貨幣

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份二線城市房地產(chǎn)市場“接力”一線城市領(lǐng)跑全國，其土地成交均價環(huán)比漲幅高達53%，同比漲幅更是高達180%。

為避免可能出現(xiàn)的“失控”狀況，二線城市新一波樓市調(diào)控已在所難免。不過歷史經(jīng)驗已再三表明，行政式調(diào)控通常只能對房地產(chǎn)市場短期走勢形成壓制，中、長期內(nèi)這類調(diào)控逐漸失效已近乎常態(tài)。譬如眼下就有一個現(xiàn)成的例子：本輪反彈最先迎來緊縮性調(diào)控的一線樓市，其在3月底、4月初政策收緊后確實迅速被“凍結(jié)”，成交量短短一周內(nèi)即環(huán)比下降三成以上，但是與此同時，通常被認為更能反映房價未來走勢的土地價格仍一路狂飆，“面粉”價格顯著高于“面包”價格，已經(jīng)是一線城市房地產(chǎn)市場默認的行規(guī)。

所以說要形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，還是要先搞清楚調(diào)控所針對的房地產(chǎn)價格泡沫究竟為什么按下葫蘆浮起瓢？如果這個問題不解決，無論怎么樣的調(diào)控最終都只能是周而復(fù)始地原地打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

市場化條件下決定房地產(chǎn)價格中、長期走勢的支配性因素是且只能是供需關(guān)系，而這種供需關(guān)系的上游變量歸根結(jié)底無非有兩項，即決定需求的貨幣供應(yīng)量與決定供給的土地供應(yīng)量。近期一、二線城市房地產(chǎn)價格依次出現(xiàn)快速上漲，其實就是貨幣寬松背景下，各類城市土地稀缺性依次被凸顯并重新定價的過程。

上述邏輯決定了樓市調(diào)控必須要從貨幣供應(yīng)與土地供應(yīng)兩方面入手。不過鑒于目前我國房地產(chǎn)市場已整體面臨“去庫存”壓力，進一步加大土地供應(yīng)的政策空間實則已非常有限，因此相比之下，貨幣調(diào)控顯然更應(yīng)該成為樓市調(diào)控最主要的抓手。

貨幣調(diào)控的必要性經(jīng)得起事實驗證?；厮葑罱鼉纱畏康禺a(chǎn)市場V形反轉(zhuǎn)的情況，驚人的相似處即在于兩次反轉(zhuǎn)都是在貨幣供應(yīng)大幅放寬后接踵而至，其中2009年那次當(dāng)年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬億元激增95.7%，達到創(chuàng)紀(jì)錄的9.59萬億元；這一次人民幣新增貸款在截至今年3月末前的一年內(nèi)，規(guī)模更是高達12.71萬億元。

在貨幣投放力度大致相當(dāng)?shù)那闆r下，這一輪房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)行情受資金推動的因素更明顯，因為伴隨貨幣投放力度加大，2009年GDP增速自一季度(6.1%)見底后迅速反轉(zhuǎn)，二季度增速即回升至7.9%并在四季度重新達到兩位數(shù)(10.7%)；反觀這一年來中國經(jīng)濟整體走勢則基本仍在筑底過程中，除房地產(chǎn)外的其他行業(yè)投資意愿并無明顯反彈，結(jié)果就是，這次房地產(chǎn)部門獲得的新增貸款份額要比2009年時高出明顯一大截。

某種程度上，這就是為什么“權(quán)威人士”要提醒“恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取”。而基于這一認識，相信下一步的調(diào)控基調(diào)當(dāng)能如其強調(diào)的那樣，轉(zhuǎn)而體現(xiàn)出“穩(wěn)健的貨幣政策就要真正穩(wěn)健”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。