地王風(fēng)暴：面粉貴過面包成為新常態(tài)

“面粉貴過面包”成為常態(tài)。

在一二線城市，近期密集出現(xiàn)的“地王”刺激著社會經(jīng)濟脆弱的神經(jīng)：開發(fā)商在補庫存壓力下拼盡全力奪地，地王周邊項目待價而沽，購房人在漲價預(yù)期下倉惶入市，地方政府職能部門隔靴搔癢的抑制措施……土地市場上的每一次舉牌，就像亞馬遜叢林中的蝴蝶，每一次扇動翅膀后面，都蘊育著一場風(fēng)暴。

大眾輿論在躁動與不安中迎接著一個接一個地王的到來，大量的關(guān)注點停留在樓板價到未來銷售價格等類似的換算，并由此推升社會各界對于房價上漲的預(yù)期，從而為區(qū)域價格上限打開空間。當(dāng)然，也有看空群體在解讀地王時，將其視為房價崩盤信號。于是，這種不斷挑戰(zhàn)社會各界關(guān)于房價的想像力和裹挾各種社會爭議的現(xiàn)實構(gòu)成了地王風(fēng)暴的A面。

其實，這場由一線城市刮向二線城市的地王風(fēng)暴，有著更復(fù)雜也更深刻的宏觀背景。

一二線城市的地王頻發(fā)也是開發(fā)商的無奈之舉。對開發(fā)來說，如果有物美價廉的地塊撿，誰愿意高風(fēng)險拿天價地王。開發(fā)商不惜一切補庫存的結(jié)果，其本質(zhì)是區(qū)域與庫存結(jié)構(gòu)的維持、調(diào)整和優(yōu)化。和一二線城市相比，那些高庫存、人口凈流出的三四線城市，開發(fā)商庫存去化尚且困難，更別提有余錢增加土地儲備——地王早已是過去式。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟角度看，一二線與三四線城市冰火兩重天的土地市場背后，根本上是經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變所產(chǎn)生的分化。事實上，傳統(tǒng)經(jīng)濟增長方式的終結(jié)，也預(yù)示集中政策、資金、科研、人才等所有軟硬件資源的一二線城市，作為新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與驅(qū)動之源，仍將在相當(dāng)長時期內(nèi)對人口與資金有巨大吸引力，而后兩者是開發(fā)商的機會所在。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整未完成之前，這種局面不會改觀。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的貨幣化現(xiàn)象，如今已無須證偽，至于被各界熱議的M2（廣義貨幣總量）拐點，短期內(nèi)不足為慮。原因在于傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展與樓市調(diào)控的模式已告終結(jié)。在傳統(tǒng)循環(huán)模式下，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控邏輯并不復(fù)雜：樓市火爆——經(jīng)濟過熱——貨幣收緊——樓市蕭條——經(jīng)濟下行——寬松貨幣——樓市火爆——經(jīng)濟再度過熱——再度緊貨幣……這個循環(huán)在2010年之后已被打破，由于房地產(chǎn)全國性的高庫存，導(dǎo)致投資開工率下滑，由此導(dǎo)致投資對經(jīng)濟拉動不足。與此同時，一二線城市受制于土地供應(yīng)，投資開工更加難于大幅上升。央行大幅度的增加貨幣供應(yīng)，也難以帶來投資的急速回暖。于是，當(dāng)四月底廣義貨幣供給M2達到145萬億之時，經(jīng)濟仍然低位徘徊。而在龐大的廣義貨幣供給下，被視為硬通貨的一線城市不動產(chǎn)，自然易漲難跌。

至于一二線城市房價走向，純粹學(xué)術(shù)性的分析應(yīng)當(dāng)讓位于產(chǎn)業(yè)實踐。房地產(chǎn)從業(yè)者處于行業(yè)最前沿，對房地產(chǎn)庫存、投資開工等直接關(guān)系房價走向的現(xiàn)狀有最直接體驗。從樓市健康發(fā)展角度，產(chǎn)業(yè)業(yè)者的結(jié)論對行業(yè)發(fā)展和政策決議更接近現(xiàn)實，更應(yīng)當(dāng)受到地方?jīng)Q策者重視。不過，其間遺憾的是，房地產(chǎn)業(yè)由于多年背負輿論壓力，一些在穩(wěn)定房價、城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃、土地供需等真知灼見，淹沒于全社會對開發(fā)商的道德批判中。于是最終，全社會面對一個充滿躁動與不安的樓市和一個舉足輕重又無以言說的產(chǎn)業(yè)。

無論如何，可以預(yù)見的是，短期之內(nèi)那些地王的故事仍將持續(xù)上演。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。