今年以來已產(chǎn)生地王113幅 貨幣超發(fā)或是重要原因

房企跑步入場(chǎng)的“搶地大戰(zhàn)”，就像當(dāng)下炎熱的氣候，一再升溫。

在土地市場(chǎng)“沉寂”已久的深圳似乎不甘落后———昨日，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82．89億元競(jìng)得龍華一塊商住地，樓面地價(jià)為56781元/平方米，接近甚至超過了周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)，成為深圳年度總價(jià)“地王”和龍華區(qū)域“地王”。

這只是今年上半年“地王”頻出的一個(gè)縮影。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市，已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“地王”數(shù)量達(dá)113幅。

鐘情于“地王”的融創(chuàng)、保利、信達(dá)、泰禾等房企，為何不惜天價(jià)拿地？“地王制造”的背后是真熱還是虛火？

土地市場(chǎng)的狂歡

2016年的土地市場(chǎng)可謂真槍實(shí)彈，如果自己錢袋不鼓，都不好意思在拍地現(xiàn)場(chǎng)一展拳腳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，憑借“地王”成為“網(wǎng)紅”的房企融創(chuàng)、保利、信達(dá)，今年上半年的拿地金額分別為254．99億元、234.55億元及215.13億元。

觀察土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，作為央企的保利地產(chǎn)在上海、南京、合肥、廈門等幾個(gè)熱門城市的土地市場(chǎng)高價(jià)拿地，制造了多幅“三高”地塊，溢價(jià)率最高接近400%。而其為上述4個(gè)城市的“地王”項(xiàng)目付出了將近160億元的代價(jià)。

保利地產(chǎn)內(nèi)部一位不愿具名的人士在接受南都記者采訪時(shí)透露，“保利之所以選擇在這幾個(gè)城市拿地，主要還是看好這幾個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，但如此高?a href="http://www.wqcgm.cn/price/" target="_blank">價(jià)格的確不在預(yù)料范圍之內(nèi)。”而記者多次致電保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長(zhǎng)張亮進(jìn)行采訪時(shí)，對(duì)方并無明確表態(tài)。

實(shí)際上，除央企當(dāng)中的典型代表保利之外，民企中向來有“接盤俠”之稱的融創(chuàng)，近年來在土地市場(chǎng)欲備足糧草，錢袋充盈的融創(chuàng)自然不會(huì)錯(cuò)過這場(chǎng)“狂歡”。截至今年5月，融創(chuàng)中國在長(zhǎng)三角、珠三角等地不斷豪擲，接連在8個(gè)城市陸續(xù)制造出8個(gè)“地王”。拿地背后的動(dòng)因是什么？一名接近融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“現(xiàn)在三四線庫存高企，除了一線也只有二線可拿，一旦看到合適的當(dāng)然是不惜血本。”

就在融創(chuàng)拿地的風(fēng)口浪尖，融創(chuàng)中國董秘高曦出現(xiàn)在深圳由鏈家和中信建投共同舉辦的一場(chǎng)分享會(huì)上，高曦就“地王”問題表示，“融創(chuàng)對(duì)所進(jìn)入的區(qū)域都有較長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，過去幾年融創(chuàng)2萬元/平方米的地價(jià)可以賣出4萬元/平方米，那些2萬/平方米的地過去也是‘地王’，最后都消化掉了。這就意味著現(xiàn)在看來是‘地王’的未來不一定是‘地王’。”會(huì)后，南都記者欲進(jìn)一步采訪高曦，卻被對(duì)方告知不方便接受采訪。

“二線城市在上一輪房?jī)r(jià)上漲中幅度不大，有很大的補(bǔ)漲空間。”華發(fā)證券一名負(fù)責(zé)人向記者表示，開發(fā)商之所以在這幾個(gè)二線城市拿地，最主要還是看好未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

其實(shí)，在今年的土地市場(chǎng)上出鏡率最高的，是一家有著央企背景的地產(chǎn)上市公司———信達(dá)地產(chǎn)。記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)由信達(dá)投資有限公司控股，信達(dá)資產(chǎn)是國內(nèi)首家負(fù)責(zé)收購并經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)剝離的本外幣不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，其實(shí)際出資人為財(cái)政部。

在多個(gè)“地王制造”的背后，信達(dá)高調(diào)現(xiàn)身，先后以總價(jià)123.18億元及58.05億元摘得杭州和上海兩地塊，前者成為2016年截至目前的全國總價(jià)地王，后者則以溢價(jià)率306.53%破了保利的紀(jì)錄，此前保利曾以溢價(jià)率296%摘取浦東新區(qū)周浦地塊。

值得一提的是，杭州地塊本來由萬科與信達(dá)聯(lián)合拿地開發(fā)，而據(jù)傳言萬科一方由于無法接受價(jià)格太高而中途退出。南都記者就此致電杭州萬科公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示對(duì)外界的質(zhì)疑不否定，但也不作具體回應(yīng)。

地價(jià)高到行業(yè)大佬萬科中途退場(chǎng)？截至6月1日，信達(dá)地產(chǎn)今年上半年拿地總金額已接近160億元，而信達(dá)在2015年報(bào)中的計(jì)劃土地投資額僅為80億，這意味著不到半年時(shí)間，信達(dá)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的支出已是原計(jì)劃的近兩倍。

對(duì)于上述問題，南都記者致電信達(dá)地產(chǎn)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示信達(dá)屬于體制內(nèi)的企業(yè)，并不方便接受任何媒體采訪。

而據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向南都記者表示，“信達(dá)之所以敢這樣拿地，究其原因，還是其融資成本極低。如果按年2%的利息，一年內(nèi)土地只要增值6%，就可以覆蓋利息。”

從整體來看，2016年開年以來，全國總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過100%的“三高”（高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率）地塊，扎堆出現(xiàn)在4個(gè)二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

不難看出，“地王”集中于二線城市。南京萬科一位不具名的內(nèi)部人士向南都記者透露，主要原因還是一線城市地價(jià)太高，企業(yè)只能瞄向了二線城市，“拿了肯定不會(huì)錯(cuò)，但不拿就沒機(jī)會(huì)。”該人士此前8年均在萬科投資運(yùn)營部，也曾參與拿地的戰(zhàn)略研究。

此外，綠地、泰禾、萬科、葛洲壩、招商等房企也在土地市場(chǎng)上爭(zhēng)相出手，而更多民企實(shí)則望地興嘆。上述人士對(duì)記者表示，“不是說民企就不想拿地，而是在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的確競(jìng)爭(zhēng)不過，也更加謹(jǐn)慎。”

泰禾集團(tuán)內(nèi)部人士亦向南都記者透露，“每塊地我們都設(shè)有一個(gè)價(jià)格預(yù)期，如果價(jià)格被推得太高也不會(huì)去搶，但土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有時(shí)候其實(shí)是‘被地王’了。”

面粉與面包誰漲得快？

今年部分二線城市土地市場(chǎng)異?；馃??？硕稹?016年全國地王統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表格》顯示，截至今年5月，“地王”主要集中在除深圳以外的一線城市（包括廣州的腹地佛山），以及南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)的多個(gè)二線城市，尤其在二線城市，更將“地王”井噴現(xiàn)象歸結(jié)為“黑馬”逆襲。

《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4月新建住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，一線城市被拋之于后。

2016年的土地市場(chǎng)是真熱還是虛火？一名南京萬科內(nèi)部員工陳郝（化名）在接受南都記者采訪時(shí)坦言，南京出現(xiàn)了大量恐慌性購房，與近期“地王”頻出不無關(guān)聯(lián)，然而，新一波的“地王”日后如何消化，恐怕是個(gè)難題。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京，價(jià)格分別比上月增長(zhǎng)了5．8%、5．3%和4．4%．緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長(zhǎng)率都在3%及以上。

在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)中，南京房?jī)r(jià)已連漲14個(gè)月，明顯呈現(xiàn)加速上漲的趨勢(shì)。目前南京、廈門的房?jī)r(jià)同比增速已超過北京，合肥增速已超過廣州。其中南京房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到22.6%，高居全國第三。

與房?jī)r(jià)相同，南京的地價(jià)也進(jìn)入瘋狂上漲的通道。“今年5月，河西地王已飆升至45213元/平方米，躍居南京‘地王’，上周末周邊二手房成交20多套，購房者恐慌入市”，陳郝向記者表示。同樣作為一名購房者，他不得不承認(rèn)，早買比晚買好。

在陳郝看來，這無疑催生出一個(gè)問題———恐慌性購房。一方面，地價(jià)不斷被推高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期愈演愈烈；另一方面，政府控制供應(yīng)量導(dǎo)致購房者或投資者擔(dān)心未來可能買不到房，大規(guī)模購房潮又倒推房?jī)r(jià)上漲。

陳郝長(zhǎng)期觀察南京樓市，居高不下的房?jī)r(jià)讓政府部門開始警惕，南京4月份出臺(tái)限價(jià)令，將年化漲幅限制在8%-12%，物價(jià)局把控房?jī)r(jià)更嚴(yán)，開發(fā)商欲報(bào)高價(jià)被物價(jià)局打回。但觀察近期地價(jià)漲幅，南都記者查閱歷史資料數(shù)據(jù)顯示，河西南的樓面地價(jià)已在近4年時(shí)間里上升了200%，相比去年3月河西南拍出的區(qū)域最高地價(jià)漲了3倍。

這也就意味著，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，比較的不僅是面粉和面包誰更貴，而是面包的漲幅是否能在短期內(nèi)追上面粉的漲幅。以南京市場(chǎng)為例，房?jī)r(jià)上漲速度已明顯趕不上地價(jià)上漲速度。

做一個(gè)簡(jiǎn)單比喻，某區(qū)域目前的房?jī)r(jià)在3.5萬元/平方米左右，而拍出的地價(jià)超過4.5萬元/平方米，如果未來一兩年房?jī)r(jià)能夠漲到6萬元/平方米以上“皆大歡喜”。但如果市場(chǎng)只能接受5萬元/平方米以內(nèi)的價(jià)格，這個(gè)空由誰來填？

一份中原地產(chǎn)研究部向南都記者提供的報(bào)告顯示，截至5月25日，年內(nèi)搶地最積極的房企合計(jì)拿地金額3887億元，同比增長(zhǎng)71.6%；平均成本6283元/平方米，同比增長(zhǎng)48.4%．已經(jīng)公布今年前4月銷售業(yè)績(jī)的30家房企，平均售價(jià)同比上漲12%．對(duì)比之下，地價(jià)漲幅明顯超過房?jī)r(jià)漲幅。

開發(fā)商需要擔(dān)心的是如何回本，而投資者則更像是在泡沫中裸泳。“南京政府的限價(jià)政策非常靈活，未來怎么調(diào)控還要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況。也就意味著地價(jià)泡沫也會(huì)因?yàn)檎叩姆潘啥獾簟?rdquo;陳郝表示。

“地王制造”背后的邏輯

新城控股副總裁歐陽捷曾公開談及“地王”制造的原因，目前面臨資產(chǎn)荒和“做什么都不賺錢”的市場(chǎng)，能讓國有資產(chǎn)保值增值的項(xiàng)目也很稀缺，在M2泛濫的情況下，一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)幾乎是能看清的能夠盈利的不二選擇。

前述華發(fā)證券相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，貨幣超發(fā)是一個(gè)重要原因。“現(xiàn)階段存在一個(gè)現(xiàn)象，大的資產(chǎn)管理公司面臨‘有錢無處投’的難題，可行的投資渠道有限，流向房地產(chǎn)或是更好的選擇。”

晨播私募基金研究機(jī)構(gòu)CEO晨播在接受南都記者采訪時(shí)表示，包括私募基金在內(nèi)現(xiàn)階段大部分仍是投向房地產(chǎn)，2014年以前房地產(chǎn)排在第一位，現(xiàn)在仍位于第二的位置，“基金也在尋找一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是在一二線城市。”

華潤證券投資總部總經(jīng)理劉輝向南都記者表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，“我們的確會(huì)將部分資金投入房地產(chǎn)，從今年較火的幾個(gè)二線城市來看庫存周期較短，但這并不意味著區(qū)域是我們關(guān)注的重點(diǎn)，相比之下交易對(duì)手的資質(zhì)更加重要。”

值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)是否會(huì)在未來隨著地價(jià)上漲？剛剛離職國泰君安的分析師任澤平近期表示，房?jī)r(jià)的上漲，一般來說和M1貨幣的供應(yīng)具有非常緊密的關(guān)系，這就意味著這一輪房?jī)r(jià)和上漲還沒有結(jié)束，可能也接近尾聲。“隨著二三線城市的房地產(chǎn)調(diào)控以及需求的釋放，二線城市、三線城市的房?jī)r(jià)可能在今年下半年或者今年年底見頂，宣告這一輪房地產(chǎn)上漲周期的結(jié)束。”

上月，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》指出，2015年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個(gè)別城市上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市，導(dǎo)致局部市場(chǎng)價(jià)格泡沫明顯，風(fēng)險(xiǎn)概率增加，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，預(yù)計(jì)2017年樓市或全面下滑。

在“地王”頻出的背后，銀行發(fā)放給開發(fā)商的信貸資金也成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

根據(jù)監(jiān)管要求，應(yīng)該是開發(fā)商通過自有資金拿到拍賣的地塊后，再以這塊地做抵押，銀行才能給開發(fā)商發(fā)放貸款，再投入到下一步的開發(fā)。

昨天，某股份制銀行地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人向南都記者表示，實(shí)際操作過程中，由于開發(fā)商實(shí)力的不同，銀行會(huì)有不同處理方式。如果是有實(shí)力并且資質(zhì)較好的開發(fā)商，拿的地價(jià)又比較高，那么銀行會(huì)給予開發(fā)商一筆貸款去拿地。但是這種情況是不符合監(jiān)管要求的，所以出現(xiàn)的情況比較少或者是通過其他方法去規(guī)避監(jiān)管。

對(duì)于開發(fā)商來說，高地價(jià)可能為日后埋下定時(shí)榨蛋。在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，拿“地王”的企業(yè)也可能自己給自己“下套”，如果房?jī)r(jià)沒有漲上去必定有人為此買單。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。