成交量高位回落 一線樓市喘口氣

在成交量沖高之后，一線城市正在出現(xiàn)調(diào)整。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，一線城市的房地產(chǎn)月度成交量出現(xiàn)明顯回落。其中，前期需求透支性釋放和房價上漲過快的擠出效應(yīng)，被認為是主因。

分析指出，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性調(diào)整。隨著熱點城市陸續(xù)收緊調(diào)控，這種趨勢可能轉(zhuǎn)移到部分二線城市。但該種情況并不被視為“拐點”，市場人士反映，當前一線城市的潛在需求仍然強勁，在合適的時機會尋求釋放。

階段性回落

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。其中，除廣州樓市在5月逆勢上揚外，京滬深三個城市的成交量均連續(xù)兩個月環(huán)比下調(diào)。

以北京為例，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，今年4月，北京新房純商品住宅成交5296套，環(huán)比上漲17.2%。但新房住宅在整體市場中的比重較小。同期的二手住宅網(wǎng)簽量為26374套，環(huán)比下降17.6%。總體而言，4月北京商品住宅成交量環(huán)比下降了13.3%。

今年5月，北京純商品住宅成交4109套，環(huán)比下降22.4%；二手住宅網(wǎng)簽量為22979套，環(huán)比下降12.9%?？傮w來看，5月北京商品住宅成交量環(huán)比下降14.5%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，近一段時間以來，北京新房成交的高點在去年12月，二手房成交量則在今年3月達到高峰。總成交量的高點同樣出現(xiàn)在今年三月。但4月和5月，北京樓市成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑。

與此同時，占據(jù)市場交易主流的二手房，成交價格則不斷上漲。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，自北京二手房交易均價在3月突破4萬元關(guān)口后，4月和5月，該價格分別達到42518元/平方米和43843元/平方米，達到歷史高點，同比分別上漲20.12%和21.96%。

這種情況頗能反映一線城市的現(xiàn)狀：市場進入存量時代，現(xiàn)階段的主旋律為量跌價漲或量跌價穩(wěn)。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，出現(xiàn)這種情況的原因有二。其一，自去年年末以來的行情中，需求大量釋放，如今出現(xiàn)乏力；其二，一線城市房價上漲過快，擠出了相當部分的需求。

他還表示，3月以來，上海、深圳收緊調(diào)控政策，北京也采取去杠桿、局部區(qū)域強化限購等措施，這也使房地產(chǎn)交易出現(xiàn)降溫。

或蔓延至二線城市

一線樓市往往被視作整體市場的風向標。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，這種降溫態(tài)勢代表了現(xiàn)階段的市場走勢，未來將向二線城市延續(xù)，并有可能繼續(xù)傳導(dǎo)到三四線城市。

今年4月以來，蘇州、南京、廈門等熱點二線城市的周成交量已呈現(xiàn)出震蕩下行局面。到今年5月，下滑態(tài)勢已基本確立。

主流觀點認為，這其中除了有政策打壓因素的存在外，也有此前市場透支帶來的自發(fā)調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著政策刺激作用的遞減，以及傳統(tǒng)銷售淡季的到來，今年二季度，一線城市和主流二線城市的樓市將陷入一段低谷期。這種低谷直到9月、10月份才有可能發(fā)生改變。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，盡管二線城市庫存下降明顯，但隨著政策打壓預(yù)期的強化，以及房價上漲過快的擠出效應(yīng)，預(yù)計未來市場會出現(xiàn)一定程度的降溫。但廣大三四線城市的市場并不會出現(xiàn)明顯變化。

該種調(diào)整并不能被視作“拐點”。嚴躍進指出，相比之下，更應(yīng)該叫做“階段性調(diào)整”。他認為，當前市場的購房需求仍然存在，如果在貨幣政策層面進行刺激的話，不排除市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能。

嚴躍進認為，當前一線城市和熱點二線城市的基本面仍然是供不應(yīng)求，這種形勢在短期內(nèi)很難改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。