地王頻繁出現(xiàn)已成趨勢 背后是資金潮下資產(chǎn)荒

6月2日，北京共計拍出三宗“小地王”。

樓面價在不斷刷新紀錄。最值得注意的是延慶一地塊，經(jīng)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，樓面價達3.1萬元/平方米。然而，在延慶樓市銷售史上，別墅銷售超過2萬元/平方米的只有37套，普通住宅銷售超過2萬元/平方米的只有1套，超過3萬元/平方米的有3套。地價是房價的3倍。

張大偉分析認為，特別在一二線城市，地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢，這是資金潮下的資產(chǎn)荒。

地王背后的買家們

6月2日，陽光城一位負責人在他的朋友圈曬出了北京市土地整理儲備中心的土地競拍號47號，并寫道“陽光城北京又下一城！收獲順義地塊！”

陽光城，是當天北京地王的一個買家。

該地塊位于中央別墅區(qū)輻射區(qū)域后沙峪的順義22街區(qū)。經(jīng)過多輪激烈競爭，被陽光城以14.3億元拿下，溢價率186%，樓面價直逼4.46萬元/平方米。建設用地面積17756.68平方米，建筑面積不高于39065平方米。該地塊拍出當天下午，同位于順義區(qū)域的旭輝22號街區(qū)便打出廣告“一日三地王，市場滾燙，好房靠搶”的廣告。公開資料顯示，旭輝22號街區(qū)屬于27-59平方米的loft?？們r80萬起。

這不是陽光城第一次在北京拿下地王。2015年11月13日，其以18.73億元、配建1.2萬平方米限價房代價，競得北京通州臺湖鎮(zhèn)地塊。該項目折合樓面價3.8萬元/平方米，按照地塊2.8的容積率計算，未來房價至少達到8萬元/平方米，成為臺湖片區(qū)新晉“地王”。業(yè)內(nèi)人士評價，該地塊開發(fā)壓力不小。

此次拿地并不便宜。陽光城方面相關負責人不愿意對此事給予評價。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，作為閩系房企，進京是陽光城認為全國化戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2015年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》顯示，陽光城2015年完成銷售金額310億元，較2014年的230.7億元大幅上漲34.37%，在閩系房企中名列前茅。

6月2日另一地王買家是龍湖。其以14.1億元總價，競得北京市“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”中關村環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071地塊，占地總面積1.33萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.66萬平方米，容積率3.5，規(guī)劃用地性質(zhì)為B2商務用地。折合樓面地價30228元/平方米。相比該區(qū)域上一次拿地，地價翻了兩倍。根據(jù)規(guī)劃，項目未來擬打造高端商務辦公及配套類產(chǎn)品。

龍湖方面稱，北京是龍湖一直以來的戰(zhàn)略要地。對龍湖環(huán)渤海區(qū)域布局實現(xiàn)深化具有重要意義，也符合“擴縱深、近城區(qū)”的全國化發(fā)展戰(zhàn)略要求。

資金潮下的資產(chǎn)荒

地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢，這被視為是資金潮下的資產(chǎn)荒。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年以來截至5月31日，全國土地市場地王頻繁出現(xiàn)，按照總價計算，超過15億的合計有105宗，其中國企比例明顯處于歷史高位。

前述105宗地塊合計成交總價為3288.2億，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億，占比54%。而這105宗總價地王里，89宗為上市公司獲得，合計金額2760億，占比84%。

張大偉認為，土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。而目前市場創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，它們資金實力更強，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強。而在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認為，從市場預期來看，品牌開發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴厲執(zhí)行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進入調(diào)整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略；一線城市土地市場“寸土寸金”，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發(fā)展，品牌房企不會放棄一線城市這塊“肥肉”。因此，雖然當前京滬深等一線城市土地市場表現(xiàn)“風平浪靜”，但背后其實是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一線城市勢必還會迎來“地王”大戰(zhàn)。從結(jié)果來看，以上海為例，上海的泗涇地王、周浦地王、顧村地王等等或多或少有這方面因素的考量。

華泰證券分析師謝皓宇分析稱，融資渠道確實一直在打開，但真正流入到房企手中的錢，更多的還是來自于銷售回款。房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要有5個，分別是銀行、信托、股票市場、債券市場和民間借貸。2014年之后開放的是股票市場和債券市場，截至當前，這兩大類新增融資渠道對上市公司來說確實幫助極大，但對無法獲得的非上市公司來說，新增資金來源并不充足。按照資金來源來看，房款來源占比高達41.4%，同時整體增速并不理想，也就說，當前的周期復蘇是單邊復蘇，在供給端存在缺失。

謝認為，當前中國經(jīng)濟還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當前一線城市的房價已經(jīng)脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價收入比遲早會下降。如果經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產(chǎn)的支撐將加強。對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。