地王輩出的關鍵因素：貨幣寬松和資金成本低

近期以來地王頻現(xiàn)，房企在各地大肆搶地的熱情有增無減：6月1日，信達集團以總價58.05億元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項目未來的保本售價將超過7萬元/平方米，是當前該區(qū)域銷售均價的2倍；與上海顧村新“地王”同一天誕生的，還有位于河南鄭州鄭東新區(qū)的一個新“地王”，樓面地價逾2.4萬元/平方米；6月2日，在深圳關外龍華、北京近郊海淀北乃至遠郊區(qū)順義、延慶，同時出現(xiàn)了樓面地價超過3萬、4萬元/平方米的土地；6月3日，北京通州掛牌一巨無霸地塊，出讓起始價高達87億元，超級地王或將出爐；同一天，廈門、杭州也是戰(zhàn)火紛然。當日上午，萬科以22.22億元拿下廈門翔安一地塊，折合樓面價達2.23萬元/平方米，溢價率242%，成為翔安區(qū)新單價地王。當日下午，首開金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，溢價率93%，樓面價33106元/平方米，刷新拱墅區(qū)樓面價。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來截至6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個熱點城市，已產(chǎn)生總價、單價或溢價率“地王”達118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。而在上一個“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

與地王輩出同步的是房價的全面回暖。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點；商品房銷售額2.76萬億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。受監(jiān)測的70個大中城市房價也出現(xiàn)全面回暖。70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達到65個，價格下降的城市只有5個。其中，二線城市房價環(huán)比漲幅領漲。

克而瑞研究中心分析師指出，強二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩(wěn)居市場前列，樓市量價走勢仍將穩(wěn)中有升；另一方面，在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

業(yè)內人士普遍預計，溢價過高地塊將往高端房產(chǎn)發(fā)展，拿地房企承壓；部分房價上漲過快的二線城市，可能面臨升級的調控政策。

在長富匯銀看來，當前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環(huán)境相對溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要陣地。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊。二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

地王頻現(xiàn)的背后，貨幣寬松和資金成本低是重要原因。更有業(yè)內人士直言：“地王”背后，都是一種金融行為，由資本驅動。實體不景氣，M2超發(fā)，股市不給力，過多的流動性需要尋找出路，金融資本需要更安全的投資去處。投向土地等資產(chǎn)才能保證收益。

從資本市場角度看，融資成本低是房企敢于拿地的一個不可忽視的重要原因。房企依靠土地抵押、相互擔保等方式，相比實體企業(yè)更容易獲得金融機構資金支持。年報顯示，2015年，金地集團整體平均融資成本為5.32%，而有著國資背景的廈門國貿的銀行融資利率更是低至3%左右。這說明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅動之下，房企勢必會積極布局市場基本面較好的一二線城市的優(yōu)質地塊，此時也勢必增強了房企競相拿地、爭當?shù)赝醯膭恿Α?/p>

值得注意的是，作為房企的金主，金融機構介入前期拿地關鍵是要做好風控，風控不嚴的地產(chǎn)基金在募投管退上勢必會出問題。據(jù)悉，伴隨房地產(chǎn)市場的轉型變革，各大房地產(chǎn)私募基金也逐漸收縮在房地產(chǎn)領域的投資，有些甚至干脆轉向PE。對此，長富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉曾表示，風險控制的核心在于人。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。