保障性租賃住房供給將提升，助力大城市中低端住宅價(jià)格“擠泡沫”

新華財(cái)經(jīng)北京7月5日電（安娜、楊有宗、王春霞）國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出，要緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。專家認(rèn)為，這意味著，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)改革進(jìn)入了新階段，即從緩解供給不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整，保障性租賃住房供給將明顯上升，這也有利于消減我國(guó)大城市中低端住宅價(jià)格泡沫。

意見明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。由政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。

“這凸顯了我國(guó)踐行‘房住不炒’，切實(shí)降低中低收入階層、新市民住房負(fù)擔(dān)的決心。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華說(shuō)。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模近3.8億人，比2010年大幅增加1.5億人，與上一個(gè)10年流動(dòng)人口增長(zhǎng)1億人相比，我國(guó)流動(dòng)人口增長(zhǎng)速度加快。

這些新增的流動(dòng)人口主要流向了一線城市和熱點(diǎn)二線城市，成為這些城市的新市民。平安證券分析師楊侃梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010年到2020年，廣東、浙江、江蘇作為長(zhǎng)三角與珠三角核心省份，人口分別增加2171萬(wàn)人、1014萬(wàn)人、609萬(wàn)人，在全國(guó)各省份中排名前三。同期，深圳、廣州、成都三個(gè)城市人口分別增加714萬(wàn)人、598萬(wàn)人、582萬(wàn)人，人口增量在國(guó)內(nèi)名列前茅。

“當(dāng)前我國(guó)一些特大城市房?jī)r(jià)偏高，新市民特別是青年人收入相對(duì)偏低，既買不起房又租不好房。要解決購(gòu)房和租房‘一條腿長(zhǎng)一條腿短’的問(wèn)題。在人口凈流入、房?jī)r(jià)高的大城市，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。”中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀此前曾公開表示。

為此，今年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

今年4月以來(lái)，發(fā)展并規(guī)范租賃市場(chǎng)被中央及有關(guān)部委頻頻提及。如，國(guó)家發(fā)展改革委4月公布的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題。4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。5月12日、14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在沈陽(yáng)、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市人民政府負(fù)責(zé)同志分兩批參加。

“相比以往租賃住房政策，此次意見提出‘多主體投資、多渠道供給’，這凸顯了政策的市場(chǎng)化導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，意見強(qiáng)調(diào)“投資”，表明希望積極導(dǎo)入市場(chǎng)化元素，真正以市場(chǎng)化的力量鼓勵(lì)投資。“多渠道供給”，其含義不是簡(jiǎn)單的“供給”概念，也有“分配”的成分在其中，當(dāng)前保障性租賃住房要更強(qiáng)調(diào)房源多渠道去滿足市場(chǎng)需求。

此外，專家注意到，意見中“完善土地支持政策”力度較大，這對(duì)于切實(shí)增加保障性租賃住房供給具有重要意義。

“對(duì)于大中城市來(lái)說(shuō)，本身土地資源就相對(duì)稀缺，低價(jià)出讓租賃住房用地難度更大。這就造成過(guò)去存量公租房等保障性住房，很多處于先對(duì)比較偏遠(yuǎn)的位置，使得其他空間布局和實(shí)際需求之間存在錯(cuò)配，帶來(lái)居住不便和空置率高的問(wèn)題。”平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生說(shuō)。

意見提出，人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。

鄒琳華等專家認(rèn)為，“可探索利用經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房”，有利于迅速增加供應(yīng)。而允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)、提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限等政策，將在一定程度上改善此前保障性住房分配中存在的員工居住地與工作單位較遠(yuǎn)的問(wèn)題，縮短員工通勤時(shí)間，提高便利度。

此外，意見還提出，中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)并執(zhí)行民用水電氣價(jià)格，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待等。

“隨著保障性租賃住房政策落地和有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，大城市中低端住宅的價(jià)格泡沫有望逐步消減。”鄒琳華說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。