北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度加大

業(yè)內(nèi)人士表示，北京地區(qū)豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)持續(xù)走高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度加大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般來(lái)說(shuō)界定豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)主要看產(chǎn)品的價(jià)格。超過(guò)市區(qū)房屋銷(xiāo)售均價(jià)的兩倍，基本上都可以定義為豪宅。但現(xiàn)在一線城市單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的物業(yè)也很多，即超過(guò)了市區(qū)房屋銷(xiāo)售均價(jià)的三倍。從這個(gè)角度看，此類(lèi)物業(yè)基本上可以定義為“頂豪”，其價(jià)格已經(jīng)和傳統(tǒng)的豪宅有很大的差異。

萬(wàn)年基業(yè)房地產(chǎn)公司上周推出了別墅產(chǎn)品萬(wàn)年·園博墅，含7套聯(lián)排、2套雙拼。這是近期北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)放大的一個(gè)縮影。

萬(wàn)年基業(yè)房地產(chǎn)副總裁劉征說(shuō)，目前北京西部區(qū)域住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗地王容積率也都在2.0以上。未來(lái)北京西部區(qū)域的主力供應(yīng)“頂豪”建筑形態(tài)將是平層大宅，出現(xiàn)城市別墅的可能性非常小。也就是說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在土地價(jià)格攀升、別墅土地供應(yīng)稀缺的背景下，別墅成交將出現(xiàn)顯著的量?jī)r(jià)齊漲。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交666套，成交面積21.07萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加45%、70%，這一成交量也創(chuàng)造了月度成交新高。同時(shí)，4月北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)高達(dá)37889元/平方米，環(huán)比上漲14%，這一價(jià)格創(chuàng)造了近10個(gè)月的新高。4月北京別墅市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比增加了3個(gè)，開(kāi)盤(pán)量也創(chuàng)造了近6個(gè)月來(lái)的新高。不過(guò)，這7個(gè)項(xiàng)目?jī)H新增別墅供應(yīng)162套，環(huán)比減少50%。入市項(xiàng)目當(dāng)中純新盤(pán)僅V7北湖壹號(hào)一個(gè)項(xiàng)目，而老項(xiàng)目后期則包括西山藝境、首開(kāi)禧瑞墅等。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，需求旺盛吸引了大量別墅項(xiàng)目入市，但這些項(xiàng)目為試探市場(chǎng)接受度，紛紛采取了少量入市的策略，7個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月入市量均在50套以內(nèi)，而入市價(jià)格均有所上漲。6個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中5個(gè)提價(jià)入市，其中漲幅最高達(dá)39%。隨著別墅市場(chǎng)進(jìn)入“消化存量”的周期，新增別墅用地減少將使別墅開(kāi)發(fā)商放緩入市節(jié)奏，拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期。這一變局將推動(dòng)別墅價(jià)格繼續(xù)攀升。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分豪宅項(xiàng)目在本輪樓市上行通道中大幅提價(jià)，使得城市房屋銷(xiāo)售均價(jià)快速拉升。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不符合豪宅項(xiàng)目的定價(jià)規(guī)律。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾公開(kāi)表示，由于地價(jià)太貴，北京很多項(xiàng)目都“被豪宅”。一些北京、上海的開(kāi)發(fā)商之所以遲遲沒(méi)有推盤(pán)入市，就是因?yàn)橐坏┤胧芯涂赡芴澅尽ＫJ(rèn)為，現(xiàn)在一線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)空間比較小，尤其是地王對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求非常高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。