房地產(chǎn)市場已現(xiàn)疲態(tài) 銀行內(nèi)部指示收緊房貸口子

房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù)正在暗示市場變化。

6月13日，國家統(tǒng)計局公布了1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落，房地產(chǎn)市場已現(xiàn)疲態(tài)。

此外，熱門一二線城市樓市對土地市場的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在繼續(xù)，克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，市場再次落入“地王起、市場衰”的周期循環(huán)并非不可能。

6月14日，一名業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，作為國內(nèi)風(fēng)控做得最好的某股份制銀行內(nèi)部會議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調(diào)低，利率也會有變化。該銀行已經(jīng)開始控制樓市風(fēng)險，不排除會有更多市場化的股份制銀行跟風(fēng)，樓市接下來調(diào)整是大概率事件。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者聯(lián)系多家機構(gòu)獲悉，他們近期對房企的調(diào)研信息顯示，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個月）。

成交放緩供應(yīng)增加

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的《2016-2017年上海商品住宅市場研究趨勢報告》顯示，3·25新政的出臺，加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢：此后改善需求后置，700萬-1000萬總價的看房量下跌30%左右。

上述報告從近幾年市場容量分析了成交變量邏輯：限購令前后4-5年，上海年均住宅市場容量從1480萬平方米下降至900萬平方米，作為對其回應(yīng)，2015年擴容至1488萬平方米有跡可循?？紤]到限購沒有放開，當(dāng)下市場容量應(yīng)在980萬-1480萬平方米之間，假設(shè)其為9年平均（1230萬平方米），依前所述，2015年大致多釋放需求258萬平方米；在經(jīng)濟環(huán)境不發(fā)生劇烈變化的情況下，2016年將承受2015年過度釋放的住宅需求，理論成交量約為972萬平方米。而前5月已經(jīng)成交了超過600萬平方米，可想而知，下半年理論上市場容量已所剩無幾。

下半年土地供應(yīng)增加也將影響市場反應(yīng)。

6月初，上海2016年用地供應(yīng)計劃顯示，全年供應(yīng)住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。

長三角多個二線城市亦然，南京今年前5個月賣地金額已達(dá)去年全年的9成，超過了前年一年總額。今年南京計劃供地500公頃，后續(xù)還有超過上半年的土地供應(yīng)。

有分析人士指出，由于市場傳導(dǎo)到土地需要時間，因此，目前土地拍賣仍然火爆，而在新政出臺傳聞不斷的當(dāng)下，房企不得不關(guān)注后續(xù)市場供需變化。

南京市房管局下屬網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月30日-6月5日，南京樓市日均認(rèn)購357套、成交461套，與前一周相比，認(rèn)購量下跌近3成，成交量下降2成多。

張宏偉指出，今年上半年的火爆行情，與市場透支有關(guān)。2014年四季度至2016年一季度，寬松貨幣政策及消費者對上海房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊預(yù)期，導(dǎo)致大量購房需求提前集中釋放，樓市基本面出現(xiàn)快速好轉(zhuǎn)。

他指出，上海全市商品住宅增速周期為38-39個月左右，從2016年2月開始上海全市商品住宅銷售面積增速進(jìn)入向下周期，預(yù)計將在2017年9月迎來向上周期拐點。

中信證券分析師也指出，從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢。當(dāng)去化速度上升到高點后會出現(xiàn)向下調(diào)整，調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺降低首付比例之前）相似。但該分析師指出，在充分調(diào)整之后，2016年年末仍然可能再度出現(xiàn)熱銷。

中信證券6月14日曾發(fā)布研報表示，上半年這輪地王未來的盈利水平，可能略遜于北京2013年-2014年取得地王的最后真實盈利水平。

金融系統(tǒng)風(fēng)險隱現(xiàn)

高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區(qū)域成長空間的做法。如果后市進(jìn)行調(diào)整，該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大沖擊。

中信證券一份研報就指出，房價快速上漲的同時提升了金融性風(fēng)險。2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達(dá)206.39%。如果市場調(diào)整，銀行資產(chǎn)價格縮水，金融風(fēng)險增加。

“這也是央行上?？偛恐贫ㄉ虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架的主要原因。”上述中信證券分析師指出，率先實施這種管理，也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險。

張宏偉指出，表面上看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲。但背后潛在的金融風(fēng)險也在積累：“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑；由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，預(yù)計上海樓市下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。這意味著上海房價面臨下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當(dāng)房價開始下降，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然首先收口子，對象顯然只有開發(fā)貸款、個人按揭貸款。

值得關(guān)注的是，2010年以來商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現(xiàn)雙升局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯，在銀行金融風(fēng)險上升的背景下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。

從商業(yè)銀行不良貸款比例來看，2010年出現(xiàn)了下降趨勢，在2011年三季度達(dá)到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年一季度達(dá)到1.75%。

另一方面，房企融資窗口期也正在遠(yuǎn)去。通過梳理A股市場上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規(guī)模融資持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢。

5月A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%。相比3月份的最高值400多億，5月份的發(fā)行規(guī)模已有明顯下降。觀察今年前5個月的數(shù)據(jù)，可以看出公司債發(fā)行的最狂熱時期或已過去。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。