北京高價地王只掙回11.7%地價 醞釀巨大市場風險

根據中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，截止目前北京歷史累計出讓的59宗樓面價超過3萬元人民幣的經營性用地的土地出讓金合計為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億——約占出讓金總價的11.7%，只相當于一年的資金成本。有專家認為，對于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分項目的資金鏈風險。

據統(tǒng)計，2016年是地王出現最頻繁的一年，北京作為一個典型城市，已經出現了地王遍地的現象。從單宗地總價最高的全國50宗土地看，合計50宗地成交金額為2285.1億，其中國企來源的高達65.3%，1493.65億，在這一輪土地市場熱潮中占據了絕對主導。而從上述北京歷史地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。“按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些地王才能上市。”中原地產首席分析師張大偉表示。

張大偉告訴網易財經，由于價格不支持，目前包括葛洲壩集團在內的部分地王樓盤很難入市，銷售壓力不小。對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險非常大。張大偉認為，出現地王潮的根本原因是資金潮下的資產慌，地王蔓延導致市場全面高端化，當樓面價超過房價已成為常態(tài)，集中出現的地王現象讓未來房價很難不受到影響。

整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但這政策并沒有抑制住地王出現。整體看，未來剛需已經只能在二手房市場。房企競爭依然越來越激烈。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些地王才能上市。

二線城市地王頻繁出現，這將影響后續(xù)二線房地產市場的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門蘇州，房價上漲的二線四小龍成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。