樓市降虛火！武漢將全市推行“房票”制

導(dǎo)讀：“在西安，不管有沒有購房資格，大家想登記就能在線上登記，這樣看起來登記的人很多，市場火熱”，而武漢在購房前就對意向購房者進(jìn)行實(shí)名篩選，將沒有購房資格的人剔除。

住建部進(jìn)行新一輪約談之后，金華成為首個出臺樓市調(diào)控政策的城市。

今年上半年，金華新房價格連漲6個月。國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，1-6月金華新房價格環(huán)比漲幅在0.4%-1.2%之間。由于新房價格和宅地價格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，7月29日住建部約談金華等5城市，并將這5個城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

7月30日，中央政治局會議指出，要堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月2日深夜，金華火速推出并實(shí)施十條樓市新政，從實(shí)行公證搖號銷售、新購房限售3年、加強(qiáng)二手房價格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管等十方面加強(qiáng)樓市調(diào)控。

其中在購房階段實(shí)行公證搖號銷售制度，并優(yōu)先滿足“無房家庭”“引進(jìn)人才”首套房購房需求。從購房端擠水分，為新房交易市場降虛火。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出，金華房地產(chǎn)新政涉及范圍較全面，預(yù)計短期內(nèi)金華市場將有所降溫，購房者購房將逐步回歸理性。

與金華實(shí)行新房公證搖號銷售相比，武漢購房端政策調(diào)控更嚴(yán)更細(xì)。

7月28日，武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)購房資格管理工作的通知（征求意見稿）》（后簡稱《通知》），明確意向購房人在武漢限購區(qū)域內(nèi)購房前，需先申請購房資格，并憑有效認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行新房項(xiàng)目報名，單次僅可進(jìn)行1個項(xiàng)目的購房登記。在武漢之前，西安、杭州、成都、寧波、上海等地均推出類似政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，部分開發(fā)商會鼓動購房者進(jìn)行購房登記，給市場帶來新房供不應(yīng)求，購房者集中搶房的假象，武漢此舉主要是為了減少“沒有購房資格的人亂排隊(duì)”的現(xiàn)象。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，城市規(guī)定具有購房資格的家庭單次只能報名1個項(xiàng)目，也是為了防止新房、二手房價格倒掛城市出現(xiàn)更多“萬人搖”現(xiàn)象，穩(wěn)定購房者心態(tài)。

郭毅認(rèn)為，類似政策只能在一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期，并不能有效緩解新房限價帶來的房價倒掛，以及由此衍生出購房家庭的集中購房熱情。

武漢“房票”制政策演變

武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布的《通知》指出，在武漢限購區(qū)域購房的意向購房人，在購買新房和二手房之前，均需要通過“武漢住保房管”微信公眾號或“武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站”等官方平臺申請購房資格。

意向購房者憑有效認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行購房意向登記和合同網(wǎng)簽備案，因而被市場稱為“房票”制。購房登記具有“排他性”，完成單個項(xiàng)目的購房登記后，購房資格認(rèn)定結(jié)果即鎖定，鎖定期間不得再次進(jìn)行購房登記，項(xiàng)目開盤銷售后購房資格認(rèn)定結(jié)果自動解除鎖定。

中指研究院武漢高級分析師彭紅偉表示，武漢規(guī)范購房登記行為，合理引導(dǎo)購房需求，能為樓市“擠水分、降虛火”，釋放真實(shí)有效的購房需求。

武漢“房票”制經(jīng)歷多輪政策演變。據(jù)楚天都市報報道，2020年1月1日起，武漢即將商品住房資格核查前置。意向購房者先通過武漢市房管局官網(wǎng)申請購房資格并查詢結(jié)果，獲取“房票”，再進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。意在避免繳納項(xiàng)目定金后發(fā)現(xiàn)無購房資格，導(dǎo)致合同糾紛的情況。

今年4月，武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》，明確開發(fā)商不得接受不具備購房資格的意向購房人參與登記、選房；不得誤導(dǎo)、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)制或協(xié)助意向購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或規(guī)避限購政策，進(jìn)一步加強(qiáng)購房資格監(jiān)管。

其后，武漢在東湖高新區(qū)試點(diǎn)商品住房集中銷售新模式，商品住房項(xiàng)目集中公告、集中登記、集中銷售。開發(fā)商不得受理無購房資格的意向購房人，且同一購房資格不得在不同項(xiàng)目辦理意向登記。

武漢房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就此表示，憑購房資格核查結(jié)果“掃碼”參與選房購房、一張“房票”只能在一個項(xiàng)目登記、熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目公開搖號銷售等經(jīng)試點(diǎn)檢驗(yàn)的有效措施，將會逐步推廣鋪開。

日前武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布新版“房票”制征求意見稿，將“房票”從區(qū)域試點(diǎn)推廣至全市限購區(qū)域，延續(xù)之前購房資格審核、登記等流程，規(guī)定購房人不能同時在多個樓盤登記購房，還加入了對違法違規(guī)行為的嚴(yán)查措施。

一位不愿具名的武漢資深房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，武漢在全市限購區(qū)域推廣“房票”制，也與武漢今年樓市熱度上升有關(guān)。

記者對比武漢房管局提供的今年1-6月和2019年1-6月商品房成交情況（2020年同期受新冠肺炎疫情影響可比性弱）發(fā)現(xiàn)，今年1-6月，武漢新房銷售12.41萬套，較2019年同期的9.8萬套增加2.6萬套。

“實(shí)行‘房票’制，意味著政府在購房者購房前就能掌握其個人信息以及是否具有購房資格了，可以減少諸如偽造購房資格等亂象，避免房地產(chǎn)出現(xiàn)虛假繁榮?！痹摲康禺a(chǎn)從業(yè)人士說。

彭紅偉表示，房票政策的出臺，疊加預(yù)售管理、集中開盤等手段，可以規(guī)范銷售秩序，避免企業(yè)利用信息不對稱，進(jìn)行“饑餓”營銷，人為制造緊張氛圍，哄抬房價，誤導(dǎo)買房人，影響樓市預(yù)期和穩(wěn)定發(fā)展。

多地買房限報名一個項(xiàng)目

在武漢發(fā)布“房票”《通知》之前，西安、成都、杭州、寧波、上海等地均規(guī)定要對意向購房者進(jìn)行購房資格審查或明確意向購房者單次僅能報名登記一個新房項(xiàng)目。

2018年6月23日，西安發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，要求規(guī)范商品房開盤銷售行為，規(guī)定意向購房人通過房管部門建立的商品住房意向登記平臺，按剛需家庭、普通家庭分類進(jìn)行實(shí)名意向登記，系統(tǒng)同步向意向購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反饋意向登記信息。

意向購房人須以家庭為單位進(jìn)行意向登記，每個家庭一次只能參與一個商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個商品住房項(xiàng)目的意向登記。

西安一名房地產(chǎn)觀察人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，與武漢提前進(jìn)行意向購房者購房資格申請和審核不同，西安采取的是先進(jìn)行項(xiàng)目報名，報名截止后再進(jìn)行購房資格審核，審核通過之后才能參與搖號和房屋認(rèn)購。“但一個身份證號對應(yīng)一個登記系統(tǒng)的賬號，如果該賬號登記了一個樓盤，就不能登記別的樓盤了。”

在該觀察人士看來，武漢“房票”制在篩除虛假購房者方面要優(yōu)于西安?！霸谖靼?，不管有沒有購房資格，大家想登記就能在線上登記，這樣看起來登記的人很多，市場火熱”，而武漢在購房前就對意向購房者進(jìn)行實(shí)名篩選，將沒有購房資格的人剔除。

與武漢類似，成都也將購房資格審查程序前置。2020年11月25日，成都發(fā)布《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》，明確實(shí)行購房資格預(yù)審，預(yù)審合格家庭憑“購房資格預(yù)審碼”方能在購房登記系統(tǒng)報名登記，其后成都還會對購房資格進(jìn)行復(fù)審。

另外，成都也對意向購房家庭單次只能報名1個項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定。不只成都，杭州、寧波、上海等地均有購房家庭單次只能報名一個項(xiàng)目的規(guī)定。

記者留意到，武漢“房票”征求意見稿指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過“武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺”驗(yàn)證意向購房人的購房資格認(rèn)定結(jié)果并進(jìn)行存量房網(wǎng)上簽約。未取得購房資格的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向其提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。

郭毅表示，武漢此舉是希望購房者在新購房前能夠處理掉名下存量房產(chǎn)，重新獲得首套資格后再進(jìn)行購房資格申請。通過這樣的措施，一方面能增加存量市場流通房源，最大限度緩解供需矛盾；另一方面購房家庭置業(yè)心態(tài)相對急迫，一定程度上能壓縮其購房時間，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。