二三線城市謹(jǐn)防“虛火”蔓延

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的“2016年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，5月份全國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)普漲格局，部分二線城市房?jī)r(jià)同比甚至趕超一線城市。

然而，在房地產(chǎn)去庫(kù)存步伐加快的同時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也帶來(lái)投資投機(jī)性需求回潮。專家建議，熱點(diǎn)城市政府宜關(guān)注投機(jī)性需求帶來(lái)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)普漲趨勢(shì)，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有60個(gè)，最高漲幅為廈門的5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無(wú)錫、南昌等城市漲幅單月環(huán)比均超過(guò)了1%。價(jià)格持平的城市有6個(gè)，價(jià)格下降的城市僅有錦州、牡丹江、常德和泉州4個(gè)。

而一線城市樓市自4月以來(lái)房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩。據(jù)測(cè)算，一線城市新建住宅和二手住宅環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅放緩最為明顯，其幅度只有0.5%。同比方面，70個(gè)大中城市中，同比上漲的城市有50個(gè)，占比超過(guò)70%；價(jià)格下降的城市有18個(gè)，持平的城市有兩個(gè)。

值得注意的是，二三線城市房?jī)r(jià)同比平均漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，廈門、南京和合肥的房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，已趕超北京、廣州。杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)10%。加上一線城市，房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到兩位數(shù)的城市占比已經(jīng)接近兩成。

全國(guó)整體房?jī)r(jià)繼續(xù)普漲主要源自于住宅銷售高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)。1-5月份，住宅銷售面積增速高達(dá)34.2%，銷售額增速更是超過(guò)50%。

在商品房普遍銷售良好的情況下，很多三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存效果初顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎表示：“今年商品房待售面積逐月減少。5月末，待售面積為7.22億平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米，其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市3月、4月、5月末待售面積分別比上月末減少63萬(wàn)平方米、226萬(wàn)平方米和394萬(wàn)平方米，減少量逐月增多。”

以去化周期一直處于全國(guó)前列的廣西北海市為例，據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，5月份北海的去化周期降至30個(gè)月，相比3月份減少了2.2個(gè)月，去庫(kù)存效果十分明顯。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年初以來(lái)的樓市升溫將對(duì)化解庫(kù)存起到明顯推動(dòng)作用，而隨著房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”、一些地方鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房等利好政策實(shí)施，樓市去庫(kù)存步伐將逐步加快，特別是三四線城市庫(kù)存現(xiàn)象將明顯緩解。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，投資投機(jī)性需求開(kāi)始回潮，特別是杭州、廈門等部分熱點(diǎn)二線城市。

杭州樓市4月份某熱銷項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，4月成交的424套房源中，1/4的購(gòu)房者來(lái)自浙江省外。“在不限購(gòu)政策利好下，外省市客源成為杭州樓市持續(xù)火爆的推動(dòng)力量。”由于投資資金的涌入，目前杭州樓市呈現(xiàn)價(jià)格上漲趨勢(shì)。

專家認(rèn)為，應(yīng)警惕二線樓市房?jī)r(jià)看漲的市場(chǎng)環(huán)境下，投資投機(jī)性需求回潮，從而導(dǎo)致樓市“供求錯(cuò)位”、房?jī)r(jià)“虛火”上升。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，對(duì)于一線城市和重點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，居民收入增幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增幅，其中北京、上海、海南、天津的房?jī)r(jià)收入比偏離度位居全國(guó)前四，這意味著，工薪階層想買房需要經(jīng)過(guò)10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，嚴(yán)重超出6-7年的合理區(qū)間。房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升引起的“供求錯(cuò)位”將愈演愈烈。

同時(shí)，一邊是樓市瘋漲，一邊是實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條不振，對(duì)部分二線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的火爆并不能掩蓋其實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑的事實(shí)，這種投資狀況不可能支撐房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，熱點(diǎn)城市政府宜關(guān)注房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的樓市亂象。樓市調(diào)控“去行政化”，不是縱容投機(jī)及杠桿炒作、對(duì)房?jī)r(jià)泡沫化的“不作為”。同時(shí)繼續(xù)因城施策，在三四線城市繼續(xù)通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。