樓市，終于等來好消息……

今天一大早，湖北日?qǐng)?bào)等媒體發(fā)布了如下的報(bào)道：

　　也就是說，湖北省下調(diào)了全省的契稅稅率！從原來的4%，下調(diào)到了3%。
　　那么問題來了：湖北此次下調(diào)契稅，對(duì)樓市來說到底是什么級(jí)別的利好？到底哪些人可以享受這一政策紅利？未來會(huì)有更多的省市跟進(jìn)嗎？
　　第一，湖北下調(diào)契稅，對(duì)樓市來說是一個(gè)利好消息，這意味著樓市的交易成本有所降低。
　　我們都知道，稅收有杠桿效應(yīng)。降低稅收，往往意味著鼓勵(lì)交易、活躍市場(chǎng)的意思。
　　比如股市里有印花稅，是買賣股票的主要交易成本。如果股市降低印花稅，對(duì)市場(chǎng)將構(gòu)成重大利好；反之，如果加稅，則構(gòu)成較大利空。
　　第二，湖北此次下調(diào)契稅稅率，并不包括個(gè)人買賣住宅。
　　最近一段時(shí)間，關(guān)于契稅有很多錯(cuò)誤的說法、看法，主要原因是：權(quán)威媒體和有關(guān)方?jīng)]有把問題交代清楚。
　　中國(guó)正在推進(jìn)依法治國(guó)，落實(shí)“稅收法定”。也就是說，所有的稅種都必須有正式的立法，而不能僅僅根據(jù)國(guó)務(wù)院或者有關(guān)部門的一個(gè)條例就征稅。a
　　契稅在中國(guó)征收了數(shù)十年，但一直是依據(jù)條例。去年8月，全國(guó)人大正式通過了“契稅法”（今年9月1日起實(shí)施），規(guī)定：
　　契稅稅率為百分之三至百分之五。
　　契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。
　　也就是說，“契稅法”只規(guī)定了一個(gè)契稅稅率的區(qū)間，具體怎樣執(zhí)行，由各地省級(jí)人大常委會(huì)決定。
　　為什么要這樣規(guī)定？主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)稅收屬于地方稅收，各地情況不同，所以要給各地預(yù)留政策空間。
　　各省市區(qū)的人大，都要在今年8月中旬之前通過自己的、跟契稅法配套的新“征收辦法”。正是利用制定新征收辦法的機(jī)會(huì)，湖北省把之前實(shí)施的4%的契稅稅率，調(diào)整到了3%。
　　但需要告訴大家的是：個(gè)人買賣住房使用的契稅稅率，不是由“契稅法”最終確定的，也不是由各地人大的“征收辦法”決定的，而是繼續(xù)由一份2016年的文件來確定的。
　　這份文件就是它：

　　看到了嗎？文件規(guī)定：
　　（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
　?。ǘ?duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
　　或許有北上廣深的讀者會(huì)說：不對(duì)，我們這里的二套房的稅率就跟文件說的不同！
　　稍安勿躁，上述文件最后說：
　　北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）執(zhí)行。
　　另外，還有一個(gè)城市沒有執(zhí)行上述第二套房契稅優(yōu)惠政策，這就是樓市調(diào)控的優(yōu)等生——長(zhǎng)沙。
　　所以，此次湖北降低契稅，只能影響個(gè)人購(gòu)買非住宅，或者企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的契稅。
　　即便如此，這仍然是一個(gè)重要利好，說明當(dāng)經(jīng)濟(jì)不太好的時(shí)候（湖北去年遭遇了較大疫情沖擊，今年尚未緩過氣來），政府會(huì)對(duì)樓市降稅。至于降稅的力度、范圍，關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)下行壓力有多大。
　　第三，其實(shí)不僅僅是湖北，河南、江西、黑龍江、吉林、山西、四川等多個(gè)省份，契稅稅率有所下降。
　　我簡(jiǎn)單查了一下，至少有以下省份借助制定新的契稅征收辦法，全面或者部分下調(diào)了契稅稅率。
　　河南省下調(diào)了部分契稅的稅率。根據(jù)河南省人大通過的“契稅適用稅率等事項(xiàng)的決定”，河南省住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移契稅稅率將下調(diào)至3％，其他房屋和土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移契稅稅率保持4％不變。
　　江西的契稅稅率也有局部下調(diào)，根據(jù)7月28日江西人大通過的方案，江西契稅稅率統(tǒng)一為3%，即承受住房及新建非住房的契稅稅率保持3%不變，承受土地及其他房屋的契稅稅率從4%降至3%。
　　黑龍江也調(diào)整了：居民住房契稅稅率按照法定最低限百分之三執(zhí)行（事實(shí)上仍然是按照2016年的國(guó)稅總局文件享受更大優(yōu)惠）；單位承受住房、居民承受贈(zèng)與住房，以及非住房、土地的契稅稅率由過去的百分之五降至百分之三。
　　吉林省也下調(diào)了：之前規(guī)定是“契稅稅率為5%，居民個(gè)人購(gòu)買住宅房屋的，契稅稅率為3%”；現(xiàn)在統(tǒng)一為3%。
　　山西也下調(diào)了：即承受住房契稅稅率保持3%不變，承受土地及其他房屋的契稅稅率從4%降至3%。
　　四川也下調(diào)了：之前，四川省關(guān)于契稅稅率的規(guī)定是“契稅稅率為4%，可下浮到3%”，結(jié)果有部分地市維持了4%，全省平均為3.2%。這次全省統(tǒng)一為3%。
　　目前，仍然像湖南省一樣維持4%契稅率不變的省份已經(jīng)不多了。
　　不過話說回來，由于個(gè)人購(gòu)買住房一直按照國(guó)稅總局2016年的文件執(zhí)行優(yōu)惠利率，那么此次各省調(diào)低契稅稅率，主要是給企業(yè)買賣房屋降稅，或者給個(gè)人購(gòu)買寫字樓、公寓、商鋪降稅。
　　第四，樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)——長(zhǎng)沙，個(gè)人購(gòu)買二套住宅契稅“不優(yōu)惠”的嚴(yán)厲措施，可能松動(dòng)。
　　據(jù)“中房報(bào)”報(bào)道，長(zhǎng)沙市自2019年4月22日起停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率以來，較好地發(fā)揮了樓市調(diào)控作用，但也誤傷了部分改善性住房購(gòu)房者。
　　長(zhǎng)沙市稅務(wù)局財(cái)行處近日在《市長(zhǎng)信箱》，回復(fù)市民“何時(shí)可以享受國(guó)家給予的二套房契稅優(yōu)惠”留言時(shí)表示：將高度重視、抓緊研究、積極匯報(bào)，盡最大可能確保減稅利民的優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)應(yīng)享盡享。

　　長(zhǎng)沙歷來被認(rèn)為是樓市調(diào)控的樣板。但長(zhǎng)期的樓市低迷，也在一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并對(duì)剛需有所誤傷。
　　特別是在國(guó)家提倡全面3孩的情況下，長(zhǎng)沙取消二套房“契稅不優(yōu)惠”的政策，落實(shí)2016年國(guó)稅總局的契稅優(yōu)惠政策，是很有可能的。
　　前一段時(shí)間，深圳、上海、廣州等多個(gè)樓市過熱城市，在調(diào)控樓市的時(shí)候出臺(tái)了“加稅措施”，一般是把增值稅減免從2年時(shí)間拉長(zhǎng)到了5年。但這種加稅，很難在全國(guó)范圍內(nèi)推行。
　　結(jié)論
　　現(xiàn)在，多個(gè)省份借助“重新制定契稅征收辦法”的時(shí)機(jī)，降低了契稅稅率。這對(duì)于降低購(gòu)房者和企業(yè)的負(fù)擔(dān)，推動(dòng)“商辦物業(yè)”去庫(kù)存，將構(gòu)成較大利好。
　　跟住宅相比，過去幾年全國(guó)商辦（寫字樓、公寓、商鋪）市場(chǎng)一直比較低迷，庫(kù)存量不斷增加。此次降低契稅，對(duì)這類物業(yè)構(gòu)成了最大利好?！　⊥瑫r(shí)，這也給整個(gè)樓市傳遞了一個(gè)信號(hào)：政策最為“冰冷”的時(shí)候，即將過去。來源：劉曉博說財(cái)經(jīng)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。