廣州商品住宅庫存只夠賣11.4個(gè)月

“38個(gè)監(jiān)測城市中，有31個(gè)城市環(huán)比下滑。”同策咨詢研究部剛剛發(fā)布的監(jiān)測報(bào)告顯示，超八成城市存量同比下滑。而易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存也得出了“5月份庫存走勢繼續(xù)下滑”的結(jié)論。2015年下半年開始，全國35個(gè)城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，到了2016年1~3月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑。此前庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)8個(gè)月同比下跌的態(tài)勢。

超八成城市存量同比下滑

截至2016年5月底，監(jiān)測的一二三四線共38個(gè)城市，商品住宅累計(jì)庫存余量較上個(gè)月繼續(xù)下滑，環(huán)比、同比分別下滑2.14%和15.25%至27829萬平方米。值得注意的是，自去年10月份出現(xiàn)存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度最為劇烈，存量并且跌至2014年4月份以來的新低。

截至5月底，從監(jiān)測的38個(gè)城市的庫存數(shù)據(jù)來看，有32個(gè)城市商品住宅庫存量同比下滑，與上月持平，同比降幅從1.22%到54.46%不等。而三明、深圳、運(yùn)城、南昌、呼和浩特、威海，這6個(gè)城市本月存量同比出現(xiàn)上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度從4.53%到34.76%不等，其中，三明同比上揚(yáng)幅度依舊為最大。

在同比上揚(yáng)的城市中，僅深圳一個(gè)一線城市，但由于該城市存量絕對值持續(xù)處于低位，在4月份的存銷比僅為9.73個(gè)月，受到調(diào)控影響，5月份，存量繼續(xù)環(huán)比小幅上揚(yáng)3.32個(gè)百分點(diǎn)，存銷比也擴(kuò)大至13.3個(gè)月。

從同比下降的32個(gè)城市中，降幅居前的3個(gè)城市分別為南京、蘇州、和南平，其中，蘇州和南京連續(xù)三個(gè)月同比下滑幅度居第一或第二位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%，而本月南平的存量同比下滑幅度也達(dá)到了43.30%。

同策咨詢研究部分析，監(jiān)測的城市中有八成以上存量現(xiàn)同比下滑，蘇州南京下滑幅度持續(xù)居前。

銷售回升需警惕更大“陷阱”

同策咨詢研究部認(rèn)為，1-5月市場火爆，全國存銷比不斷下滑，二線城市存量同比下滑幅度達(dá)兩成，居各線城市首位。在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑成趨勢，不再會(huì)有過去“黃金十年”的輝煌。因此，不要再期望此次房地產(chǎn)投資回升與銷售回升會(huì)帶來更多的房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)。

而1-5月中國房地產(chǎn)銷售回升，反而會(huì)因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個(gè)“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價(jià)攀升的投資風(fēng)險(xiǎn)，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。

無獨(dú)有偶，易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，35城去庫存周期繼續(xù)下行，處于歷史較低水平，會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲的壓力。從市場預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價(jià)已變得刻不容緩。

值得警惕的是，對于一些重點(diǎn)二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為兩個(gè)月左右的水平。對于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加。當(dāng)然從長期看，積極供地、加快補(bǔ)庫存才是最根本的應(yīng)對策略。

一線城市持續(xù)分化

從各城市存量較上個(gè)月的浮動(dòng)情況來看，38個(gè)監(jiān)測城市中，有31個(gè)城市環(huán)比下滑，較上個(gè)月增加9個(gè)，下滑幅度最大的為廈門，達(dá)18%；其次是南京，為16.5%。本月存量上揚(yáng)的有7個(gè)城市，上揚(yáng)幅度最大的是青島，為11.54%。

一線城市本月存量變化出現(xiàn)分化，深圳、上海這兩個(gè)在三月份出臺(tái)緊縮性調(diào)控政策的一線城市，存量出現(xiàn)環(huán)比繼續(xù)出現(xiàn)上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度分別為3.32%和3.14%，均較上個(gè)月10%的環(huán)比上揚(yáng)幅度有所縮減。而廣州和北京本月的存量基本與上個(gè)月持平，僅分別小幅下滑了0.69%和1.91%。

據(jù)測算，目前廣州去庫存周期或者說存銷比為11.4個(gè)月。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，全市未售商品住房共143534套，按照上月的銷量來計(jì)算，庫存周期為11.4個(gè)月。比起4月末，減少了兩個(gè)月。“行業(yè)內(nèi)有個(gè)通俗認(rèn)知，庫存6-18個(gè)月是均衡狀態(tài)。也就是說，廣州既不過剩，也不缺貨，一如既往保持相對理性與健康”。

另據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，廣州一手房網(wǎng)簽成交共計(jì)50025套，僅僅耗時(shí)165天，刷新廣州近7年來的紀(jì)錄。此前，廣州最快突破5萬套，是在2013年，為190天。而今年，足足比2013年提前了一個(gè)月。比往年更是幾乎快了整整一個(gè)季度。2013年，是廣州市場最火爆的時(shí)期，全年網(wǎng)簽92863套。而今年不到半年網(wǎng)簽已破5萬套，按此速度來看，廣州今年一手房銷售超越2013年、坐上冠軍位置應(yīng)是妥妥的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。