北京商住房“狂奔”：趕政策末班車 還是開發(fā)商炒作？

過去一周，商住房被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。在通州等郊區(qū)實(shí)施商住房限購政策后，6月14日晚間，北京傳出了“15日零時(shí)起將暫停全部網(wǎng)簽”的消息。當(dāng)晚，多個(gè)商住房開發(fā)商連夜推盤，通宵打網(wǎng)簽。有的開發(fā)商宣稱“提供24小時(shí)內(nèi)完成簽約、付款和網(wǎng)簽的服務(wù)”。

直到當(dāng)日晚上10點(diǎn)多，北京市住建委辟謠，明確表示“6月14日晚24時(shí)，北京將全面停止商住房網(wǎng)簽”的消息不實(shí)，才讓商住限購風(fēng)波平息。但開發(fā)商及各銷售渠道已經(jīng)成了最大贏家，北京商業(yè)類項(xiàng)目?jī)H14日當(dāng)天，簽約就達(dá)到了2672套，合計(jì)簽約金額達(dá)56.4億元。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。

“限購”刺激成交量上漲

6月14日，趕政策末班車的買房人擠滿了北京各個(gè)郊區(qū)的商住項(xiàng)目售樓處。“兩三套房一起買的人很多。”一名商住項(xiàng)目的銷售人員向記者介紹順義的商住房項(xiàng)目說，為抓緊限購前的最后時(shí)間，樓盤會(huì)一直加班營(yíng)業(yè)至晚上12點(diǎn)，“要買趕快，房源少，我只能幫你先盯著，晚了就沒了。”

事實(shí)上，在限購傳言出現(xiàn)之前，北京商住房市場(chǎng)就掀起了一股交易熱潮。端午節(jié)期間，大量簽約讓商住房成為樓市銷售炙手可熱的明星。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午小長(zhǎng)假期間，北京住宅共實(shí)現(xiàn)成交2503套，是“五一”小長(zhǎng)假成交額的兩倍。這三天成交量也相當(dāng)于5月份成交量的三成。值得注意的是，商住類產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交2286套，占全部成交的比重高達(dá)91%。

“因?yàn)橥ㄖ菹拶?，沒有資格買房的都轉(zhuǎn)移到了其他區(qū)域。”位于大興區(qū)的商住項(xiàng)目銷售人員告訴記者，通州的限購政策出臺(tái)之后，看房人數(shù)一直在增多。由于多數(shù)為投資購買，客戶普遍在很短時(shí)間內(nèi)便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會(huì)錯(cuò)失中意的戶型。

成交井噴，僅僅是“限購”傳言發(fā)酵帶來的刺激效應(yīng)？記者了解到，限購的傳聞在一定程度上刺激了購房者加緊進(jìn)入，但有個(gè)別項(xiàng)目卻出現(xiàn)了大量集中簽約。記者在北京市朝陽區(qū)采訪時(shí)，某房屋中介負(fù)責(zé)新房業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，“通州商住限購之前，有樓盤靠低首付和集中網(wǎng)簽，3天售出300多套房源。”

據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，從6月6日門頭溝商住項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽開始，到端午小長(zhǎng)假商住房成交量暴漲，僅6月第二周，北京商住項(xiàng)目就已成交3702套。

難逃開發(fā)商炒作嫌疑

如此驚人的成交數(shù)據(jù)引發(fā)了市場(chǎng)的猜測(cè)，開發(fā)商自我炒作成為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。

“通州商住限購在先，傳言說起來似乎也合情合理。”一位項(xiàng)目銷售人員也向記者透露，“這種需求被喚起可以取得很好的銷售量。此外，成交量大漲也變相地宣傳了自己的項(xiàng)目，各方面都是有利的。”

“相對(duì)于普通住宅，商住房?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯。因?yàn)檫@類房子無法落戶、不帶學(xué)區(qū)。”一位地產(chǎn)投資界人士告訴記者，“所以，購買商住房人群多限于兩類，一類是部分不能再購買普通住宅的投資者，另外一類就是沒有購房資格的自住需求者希望通過購買商住房來過渡。”

他分析說：“從這個(gè)角度上來看，大量的成交數(shù)據(jù)不排除有炒作和內(nèi)購的可能，因?yàn)榧词购罄m(xù)交易出現(xiàn)問題，商住房也能順利流入二手房市場(chǎng)，再通過過戶賣給個(gè)人。”

從市場(chǎng)反應(yīng)看，北京市住建委回應(yīng)后，部分投資客開始有撤離的跡象。但在近日，記者走訪了亦莊、大興等地區(qū)的商住項(xiàng)目時(shí)，銷售人員堅(jiān)稱：“我們的項(xiàng)目根本不愁賣，限購只是時(shí)間問題。”

商住房會(huì)不會(huì)限購？

盡管商住房有不限購、總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，但戶型并不宜居，私密性和安全性相對(duì)較差，并且首付比例高。商用的水電費(fèi)也高于普通住宅，因此并未成為住宅市場(chǎng)的主角，但近年來情況出現(xiàn)了變化。

在供給端，市場(chǎng)上商住產(chǎn)品供應(yīng)越來越多。“政府在新供應(yīng)地塊中規(guī)劃出商業(yè)性質(zhì)用地，目的是為了減輕市中心的人流、車流等壓力，使新的發(fā)展區(qū)域形成一個(gè)自給自足的生態(tài)圈，但市場(chǎng)往往不買賬。”一位國(guó)有建筑商告訴記者，許多開發(fā)商在拿到地之后，迫于回籠資金的壓力而改建商住公寓。

在需求端，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來的月度銷量新高，占到當(dāng)月全部商品住宅成交量的比重高達(dá)51%，商住產(chǎn)品的成交量首次超過住宅類產(chǎn)品。

“現(xiàn)在正處于消費(fèi)者和開發(fā)商博弈的時(shí)間點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果不出臺(tái)限購政策，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將很快恢復(fù)平穩(wěn)。

“從種種跡象來看，對(duì)商住房實(shí)施限購有一定的政策必要性。”一位地產(chǎn)人士向記者介紹，商住房一直游離在限購體系之外，整個(gè)限購政策很難發(fā)揮最大作用。“此外，商住房的限購有利于北京疏解人口和解決擁堵。商住房的無序發(fā)展，使得很多規(guī)劃為商業(yè)的地塊實(shí)質(zhì)上都淪為了住房，這對(duì)于規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)是很不利的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。