CBD輕軌助力，濟南東部成了大熱

濟南東部經(jīng)十路以北姚家片區(qū)改造較早，如今成了價格漲幅較快的地區(qū)。

晚買兩月房多花兩年工資

在濟南某國企工作的小王，想在濟南東部買套房子，看中了位于奧體西路的萬科城，原本4月份就要下手，可恰巧這時單位派他到北京學(xué)習(xí)3個月，買房的事也就耽擱了。等6月下旬小王回到濟南時發(fā)現(xiàn)，原本每平13000元的房子，現(xiàn)在每平上漲了2000多元?！霸缰?月的時候就買了，幾年的活就白干了。”小王后悔得腸子都要青了，自己的年薪十萬，再想購套百平左右的房子，就要多花兩年的工資。

29日，記者實地探訪后了解到萬科城的均價已是15600元/平米。萬科城一位客戶經(jīng)理說，2015年年底開盤，開盤價格是8000-10000元/平米。由于距離CBD較近，購房者看中了CBD未來的發(fā)展，再加上萬科城投入的是尾盤，投貨量少，客戶群卻足夠，于是價格上漲明顯。

而據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站濟南站市場中心提供的數(shù)據(jù)，今年上半年濟南新房漲幅最大的區(qū)域不是高新區(qū)，是位于燕山新區(qū)的濟南中央商務(wù)區(qū)（CBD）周邊新房。漲幅在20%左右，比如萬科城從年初的均價11500元/平米上漲到了均價14000元/平米，中垠雅苑從年初的9200元/平米上漲到了11000元/平米。

山東省知名交通專家許云飛說，CBD作為未來濟南城市的新中心，R3線、環(huán)線等多條線路都穿過該片區(qū)，極大地帶動了該片區(qū)的發(fā)展。而M3線對唐冶新區(qū)的發(fā)展也有極大的帶動作用。

房價連續(xù)10個月上漲二季度成交量漲五成

據(jù)某房產(chǎn)濟南站統(tǒng)計，一季度濟南樓市成績相比往年同期上漲了42.4%；進入到二季度，濟南房價、成交“齊頭并進”，上漲勢頭絲毫不減，就連傳統(tǒng)的樓市淡季6月也一度追平“金三銀四”。

4月1日-6月26日，濟南樓市共成交商品房60573套，環(huán)比一季度的38020套增加了22553套，環(huán)比上漲59.32%；其中住宅共成交39408套，環(huán)比一季度增加了13399套，上漲51.52%。即使6月份還未結(jié)束，濟南樓市當(dāng)前的商品房和住宅成交量相比一季度已經(jīng)增長了5成以上。

6月份截止到26日，濟南共成交商品房18163套，住宅12824套，即使按照當(dāng)前6月日均成交665套的數(shù)據(jù)保守計算，剩余4天的商品房成交將達到2659套，這樣一來6月份的成交數(shù)據(jù)將再度突破兩萬套大關(guān)。這將是2月份以來濟南連續(xù)第四個月突破月成交量2萬套。

不僅是濟南樓市成交量接連走高，房價也在“噌噌”往上躥。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的新建商品住宅價格，5月份，濟南新房價格環(huán)比上漲1%，同比上漲5.1%，這是自去年8月份以來濟南新房價格連續(xù)第10個月上漲。

根據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站濟南站市場中心地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，濟南東部房價漲幅最高，濟南南邊新房漲幅在500-1000元左右，西部樓盤大概漲了500元左右。據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，西客站片區(qū)，去年12月新房均價7374元/平米，6月新房均價7772元/平米。

土地供應(yīng)創(chuàng)5年來新低供需關(guān)系矛盾凸顯

“東部政府機關(guān)較多，且地鐵線R3線也在修，教育、三甲醫(yī)院東院區(qū)等配套逐漸成熟，導(dǎo)致濟南房價較高?！蹦撤慨a(chǎn)網(wǎng)站告訴記者，“今年仍以去庫存為主，濟南市整體住宅供地收緊對房價上漲有一定影響?！?/p>

“西客站片區(qū)價格并未像東部片區(qū)漲價速度快，主要問題是配套不成熟，特別是商業(yè)和教育等配套，隨著R1線的建設(shè)和配套的逐漸成熟，會逐漸繁榮?！?。某房產(chǎn)網(wǎng)站也告訴記者，“濟南東部片區(qū)部分樓房價格上漲，CBD帶動作用非常大，再者供需關(guān)系矛盾凸顯?！?/p>

據(jù)濟南市國土資源局消息，2016年度濟南市本級計劃供地總量為1377.2615公頃，較前幾年大幅下滑。在2015年，濟南計劃供地總量為2003.49公頃。在2014年，濟南計劃供地總量為2008.99公頃。在2013年，濟南計劃供地總量為1540.39公頃。在2012年，濟南計劃供地總量為2037.49公頃，今年土地供應(yīng)計劃創(chuàng)5年來新低。

2016年度計劃供地總量為1377.2615公頃中，存量土地388.62公頃，占總量的28.22%；新增建設(shè)用地988.6415公頃，占總量的71.78%。在土地用途方面，城鎮(zhèn)住宅用地占據(jù)大頭：全年計劃供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地591.1673公頃，占供地總量的42.92%，重點保障西客站片區(qū)、興隆片區(qū)、雪山片區(qū)、華山片區(qū)等重點居住項目用地，對棚戶區(qū)改造、舊村改造村民安置房等保障性安居工程用地應(yīng)保盡保。

改善性需求集中釋放供應(yīng)跟不上致房價上漲

山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)薄夫利認為，今年上半年濟南房價的上漲主要是因為改善性住房需求經(jīng)過長期積攢后的釋放。上半年的住房成交量中大概有40%-50%為改善性需求，遠高于之前20%-30%的比例。改善性需求集中釋放部分原因是受一線城市房價飆升影響的恐慌性購房。

業(yè)內(nèi)人士表示，股市等其他投資渠道前景不明也造成了房價的持續(xù)上漲。拆遷對濟南樓市交易量和房價的提升作用也很大。比如CBD板塊、北湖板塊等，今年這些區(qū)域拆遷規(guī)模都比較大，與過去相比，拆遷政策也發(fā)生了比較大的變化：貨幣補償力度加大，而且貨幣補償比例也有所提高，原地回遷的比例縮小。比如濟南二鋼片區(qū)，總拆遷戶數(shù)五千多，光拆遷補償就五十多億，而這些拆遷款下發(fā)后，多數(shù)都涌入了房地產(chǎn)市場，對市場刺激作用很大。

今年上半年，受不斷出臺的利好政策刺激，全國各地出現(xiàn)了購房需求的爆發(fā)。這是許多開發(fā)商所沒預(yù)料到的，導(dǎo)致房源供應(yīng)儲備不足。而從拿地到新房源的開盤入市，平均大約需要1年的時間，即使開發(fā)企業(yè)再開足馬力，在短時間內(nèi)也沒法在市場上供應(yīng)出來。買的多，存貨少，供應(yīng)跟不上需求，自然會導(dǎo)致開發(fā)商漲價。下半年濟南房地產(chǎn)市場走勢如何？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年濟南房價還會繼續(xù)漲，只是漲的幅度會略有下調(diào)。

五六月份以來，濟南市場上已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了新盤入市的身影，房企開盤和加推的力度也有所加大，下半年這種趨勢將延續(xù)，新建商品房供應(yīng)量將逐漸跟上來。而在需求層面，像上半年那種突然爆發(fā)的需求不會再持續(xù)，因此供求局面將有所改變，市場趨于平穩(wěn)，價格上漲放緩。

薄夫利預(yù)計，上半年改善性住房需求的集中釋放將會影響未來一段時間的成交量。但從中長期來看，3-5年內(nèi)，整個城市的固定資產(chǎn)投資還會緩慢上揚。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。