樓市，重要拐點(diǎn)出現(xiàn)

    一葉落而知秋。
    樓市，卻早已步入寒冬。
    9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，船長(zhǎng)對(duì)數(shù)據(jù)重新整理制作，能更直觀地觀察房?jī)r(jià)行情變化。
    注：蘇州、南通、東莞等城市不在榜單之內(nèi)，系國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有將其劃入70個(gè)大中城市范圍，故無(wú)法解讀。
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    先來(lái)看看新房市場(chǎng)的漲幅變化。

    從新房的環(huán)比漲幅來(lái)看，8月份46個(gè)城市上漲，4個(gè)城市持平，20個(gè)城市下跌。
    相較6月份的55城上漲12城下跌、7月份的49城上漲16城下跌，整個(gè)新房市場(chǎng)的下跌范圍正在一步步擴(kuò)大。
    46個(gè)上漲的城市中，深圳環(huán)比漲幅1%，排在第一位。青島、重慶、烏魯木齊均上漲0.8%，位居第二梯隊(duì)。
    而新房環(huán)比漲幅前10名的城市，均屬于一二線城市。
    20個(gè)下跌的城市中，秦皇島、唐山跌幅0.6%墊底。南寧、哈爾濱、石家莊、蘭州、太原、廣州、鄭州7個(gè)省會(huì)城市，也略有下跌。
    而不少三四線城市面對(duì)持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)、下跌的房?jī)r(jià)，甚至出臺(tái)了“限跌令”。

    比如岳陽(yáng)，8月9日明確商品房實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的85%；比如唐山，在房企座談會(huì)上明確打壓惡意降價(jià)。
    盡管形式不同，但目的一致，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，誰(shuí)也別想弄出點(diǎn)亂子來(lái)。
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    而更能代表真實(shí)漲幅的二手房，更是出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)信號(hào)。

    從二手房環(huán)比漲幅來(lái)看，8月份27個(gè)城市上漲，9個(gè)城市持平，34個(gè)城市下跌。
    這是船長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來(lái)，下跌城市數(shù)量首次超過(guò)上漲城市！

    房?jī)r(jià)拐點(diǎn)向下的信號(hào)，再明顯不過(guò)。
    27個(gè)上漲的城市中，?？?/strong>上漲0.8%位居第一位，廣州、成都、瀘州、北京漲幅位居前五，但漲幅也都回落到0.5%上下。
    細(xì)觀這27個(gè)城市，19個(gè)都是一二線城市或省會(huì)城市，而在34個(gè)下跌的城市中，僅有13個(gè)一二線城市或省會(huì)城市，三四線城市占了多數(shù)。
    南充、昆明、牡丹江、石家莊、貴陽(yáng)跌幅最大，也都是老面孔了。加上太原、鄭州、唐山、蘭州，北方省會(huì)城市的跌勢(shì)似乎更為嚴(yán)峻。
    從同比漲幅來(lái)看，8月份53個(gè)城市上漲，17個(gè)城市下跌，與前幾個(gè)月份相差不大。
    53個(gè)上漲的城市中，廣州、北京的漲幅都超過(guò)了10%，位居前兩位，上海上漲9.7%位居第三位，一線城市再次收割前三。
    17個(gè)城市房?jī)r(jià)跌回一年前，南充、牡丹江再次墊底，跌幅都超過(guò)了4%。太原、石家莊、呼和浩特、哈爾濱4個(gè)北方省會(huì)城市依然上榜，房?jī)r(jià)仍沒(méi)有起色。
    但隨著二手房?jī)r(jià)下跌的城市范圍擴(kuò)大，下個(gè)月的同比跌幅榜，恐怕還會(huì)出現(xiàn)新的名字。
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    當(dāng)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)愈發(fā)明顯，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)只緊不松，一向愛(ài)好“追漲殺跌”的國(guó)服玩家，觀望情緒逐漸蔓延。

    △8月份各線城市受訪者購(gòu)房意愿，圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院
    在中國(guó)指數(shù)研究院的這份調(diào)查中，無(wú)論是一二線，還是三四線城市，8月份的購(gòu)房意愿都比上個(gè)月有所降低。
    而成交量的暴跌，足以證明市場(chǎng)的情緒。

    △圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院
    8月份，在中指觀測(cè)的17個(gè)主要城市整體成交環(huán)比下跌22%，尤其是二線城市環(huán)比下跌33%。而與去年相比，三線城市同比成交更是暴跌40%。

    △圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院
    從時(shí)間上來(lái)看，6月份之后市場(chǎng)的冷清程度開(kāi)始加重，7月份整體成交環(huán)比下跌9%，尚可接受。而到了8月份，只能用急速下墜來(lái)形容。
    四大一線城市中，盡管深圳成交面積最少，但環(huán)比增速卻高達(dá)135%。此外，廣州、北京的成交面積環(huán)比、同比都在下跌。

    △圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院
    但深圳的數(shù)據(jù)另有玄機(jī)，135%的增速是包含新房成交的。真正體現(xiàn)市場(chǎng)火熱程度的二手房市場(chǎng)，深圳已跌入冰點(diǎn)。
    根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)，繼7月二手房過(guò)戶量同比跌幅超8成后，8月深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下10年新低。
    二手房指導(dǎo)價(jià)政策的威力，非同凡響。
    東莞、成都、無(wú)錫這些同樣出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，成交量也出現(xiàn)不同程度的下跌。

    △部分一二線城市二手房成交增速
    而這里面增速墊底的杭州，無(wú)疑是8月份最慘的城市。

    3月份，杭州樓市還沉浸在“打新”氛圍中，二手房順勢(shì)成交11534套，沒(méi)想到卻成為了最高點(diǎn)。
    此后，杭州二手房成交便一路下跌，4月份成交10029套，5月份跌破1萬(wàn)套，6月份跌破8000套，7月份跌破7000套。
    8月5日，杭州再發(fā)調(diào)控政策，落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套。
    門(mén)檻收緊，8月份的二手房成交量再次受挫，跌到了5602套。
    在沒(méi)有出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的背景下，不到半年時(shí)間，成交量腰斬，杭州實(shí)慘。不少業(yè)主甚至為了賣(mài)出房子，為中介開(kāi)出了50萬(wàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，而有熱門(mén)小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了3成。
    最近多次處在輿論中心的杭州，房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲5年的杭州，終于開(kāi)啟下跌通道，神話終有幻滅之日。
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    量?jī)r(jià)齊跌，最受傷的是誰(shuí)？
    房企，尤其是資金鏈緊繃、負(fù)債率高的房企。

    甚至不用猜，風(fēng)暴中心的恒大，上半年有息負(fù)債高達(dá)5700億，排在全部房企的第一位。而其手中的現(xiàn)金，還不到900億。
    恒大財(cái)富的兌付危機(jī)，也只能選擇用房子賠償客戶。
    暴跌的股價(jià)、客戶的圍追、破產(chǎn)的流言……當(dāng)年意氣風(fēng)發(fā)的許老板，僅有的笑容只能凝固在那張紅遍全網(wǎng)的照片中。
    當(dāng)然，不止恒大一個(gè)，榜上的華夏幸福、富力，現(xiàn)金覆蓋率甚至低于10%。
    而另一個(gè)意氣風(fēng)發(fā)的姚老板，也是滿臉愁容。

    很顯然，這一次針對(duì)房企的市場(chǎng)出清，不會(huì)再有踩著七彩祥云的“白衣騎士”出現(xiàn)。
    時(shí)代轉(zhuǎn)身前，不會(huì)跟任何人打招呼。    房企最艱難的時(shí)刻，來(lái)了。來(lái)源：杭州米宅金服

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。