“地王”頻現(xiàn) 供應(yīng)緊縮還是資金炒作？

三、四線城市和少數(shù)二線城市庫(kù)存高企，在充足低廉的資金“彈藥”支持下，開發(fā)商爭(zhēng)搶一、二線土地是“地王”頻現(xiàn)的主要原因

2016年將是樓市誕生“地王”最多的一年。

據(jù)CRIC（中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)）監(jiān)測(cè)，2016年1月份以來，全國(guó)總共誕生了80個(gè)“三高地王”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)），共分布在22個(gè)熱點(diǎn)城市，南京、上海、杭州、佛山的“地王”就達(dá)39個(gè)，接近全國(guó)一半。如果再拍出6幅地王，今年就將成為史上“地王”最多的年份。根據(jù)廣發(fā)證券的監(jiān)測(cè)，4月份-5月份，20個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓平均樓面價(jià)超過9000元每平方米、溢價(jià)率接近100%，均比2009年的歷史峰值翻了一番有余。

從過去幾輪樓市周期看，“地王”產(chǎn)生于樓市“成交向上-庫(kù)存向下-房?jī)r(jià)向上”的小周期區(qū)間。基于“補(bǔ)庫(kù)存”需要和預(yù)期改善，開發(fā)商爭(zhēng)搶重點(diǎn)城市土地，“地王”便接踵而來。5月份，20個(gè)熱點(diǎn)城市待售庫(kù)存去化周期已降至6.75個(gè)月，較2015年高點(diǎn)下降9.5個(gè)月，處于歷史較低水平。

今年4月份以來，土地市場(chǎng)火爆的幾個(gè)城市，如南京、合肥、廈門、蘇州、武漢等，庫(kù)存消化周期在2個(gè)月到3個(gè)月之間，甚至到了“庫(kù)存枯竭、搶房橫行”的局面。由此，“補(bǔ)庫(kù)存”帶動(dòng)土地市場(chǎng)火熱。值得注意的是，過去幾年土地供應(yīng)持續(xù)緊縮，造成庫(kù)存消耗、“補(bǔ)庫(kù)存”情緒高漲和土地市場(chǎng)火熱。2014和2015年，全國(guó)土地購(gòu)置面積分別下降14%和31.7%。今年1月份-5月份，該指標(biāo)同比仍舊下降5.9%。

2014年和2015年，300城土地成交面積同比分別下滑31%和21%。重點(diǎn)城市土地收縮更明顯，被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門，除廈門樓市因2012年-2013年領(lǐng)漲二線，開發(fā)商已部分完成“補(bǔ)庫(kù)存”外，其他城市供地都在收縮。從2012年開始，合肥商品住房就處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，作為主城區(qū)的政務(wù)區(qū)是合肥此輪房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，2013年開始，該區(qū)域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比進(jìn)一步降至0.24%。2012年-2015年，合肥住宅供地建筑面積分別為570萬(wàn)平方米、364萬(wàn)平方米、350萬(wàn)平方米和283萬(wàn)平方米?？梢?，用地緊縮是供求失衡的重要原因。

觸發(fā)“補(bǔ)庫(kù)存”加速，推動(dòng)“地王”頻現(xiàn)的另一因素，就在于開發(fā)商多渠道融資全面“開閘”，融資成本不斷走低。2013年8月開始，A股融資對(duì)開發(fā)商“開閘”，很多房企完成上市或多輪融資。目前，房企貸款、信托、債券等融資成本均降至歷史低位。2016年5月，重點(diǎn)上市房企銀行貸款平均成本為5.77%，環(huán)比4月下降0.11個(gè)百分點(diǎn)，保持了2015年以來持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。而且，銀行給予央企等龍頭開發(fā)商的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率（LPR），已低于融資成本，銀行在“倒貼”。

信托融資方面，5月份房地產(chǎn)信托平均收益率7.50%，環(huán)比4月份下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)成本歷史新低；債券融資方面，2015年以來，債券融資向樓市傾斜，開發(fā)商發(fā)債占到60%的份額。2016年5月份，上市房企公司債利率4.97%，比去年同期下降1.49個(gè)百分點(diǎn)，維持去年下半年以來的歷史低位。龍頭房企融資優(yōu)勢(shì)更明顯，中期票據(jù)和債券利率降至3%-4%，比5年期存款利率還要低。以保利地產(chǎn)為例，其在1月份發(fā)行的50億元、5年期公司債票面利率僅2.95%，融資成本創(chuàng)下新低。

當(dāng)然，“資產(chǎn)荒”蔓延、理財(cái)投資收益率不斷走低，各類尋求高收益的資金借道參與地產(chǎn)市場(chǎng)，助推土地市場(chǎng)繁榮也是“地王”頻現(xiàn)的一個(gè)重要原因。開發(fā)商聯(lián)合拿地在今年“地王潮”的比例很高，1月份-5月份單價(jià)TOP20的“地王”中，聯(lián)合拿地比例高達(dá)40%，而2010年和2013年聯(lián)合拿地比例僅為10%和15%。一方面，聯(lián)合拿地有出資方和運(yùn)營(yíng)方之分，本身就有財(cái)務(wù)投資的成分；另一方面，1月份-5月份樓面價(jià)TOP20的地王中，有資本方（即財(cái)務(wù)投資者）介入的就有7宗。

今年1月份-5月份，開發(fā)商土地購(gòu)置量同比下降5.9%，但降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，顯示在2014年-2015年以來“供地荒”之后，隨著樓市銷售持續(xù)回升，主要城市庫(kù)存明顯低于警戒線，去年底已開啟主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”。三、四線城市和少數(shù)二線城市庫(kù)存高企，在充足低廉的資金“彈藥”支持下，開發(fā)商爭(zhēng)搶一、二線土地是“地王”頻現(xiàn)的主要原因。同時(shí)，融資利率已創(chuàng)新低，開發(fā)商融資渠道全面開閘，加上“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了資產(chǎn)投資甚至是“炒地”行為，這或?qū)⒓又貥鞘信菽L(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是未來樓市管理需要防范的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。