五六萬元/平方米的房價,在很多城市可能已經(jīng)相當(dāng)高,甚至進入了豪宅級別。然而這樣的價格,在上海將只不過是遠郊地區(qū)普通商品房的入門級別。
近期在上海連連拍出的地王,給未來上海房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的,就是這樣的現(xiàn)實圖景。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為,今年可能是歷史上全國地王數(shù)量最多的一年,成為名副其實地王潮的大年。“所謂的貨幣之水,房地產(chǎn)的容器。超發(fā)的貨幣,都涌入了房地產(chǎn)市場。”謝逸楓向記者表示,國資房企則成為今年地王潮中,最有力的推動者。
雖然不久前國資委對部分國資房企進行了集體約談,然而國資房企在市場上拿高價地的腳步并沒有因此停下來。
地王大潮洶涌奔來
6月的最后一天,一家名為“奉賢發(fā)展”的公司用17.22億元的總價,拍下了上海奉賢區(qū)南橋新城10單元01D-03一幅土地。該地塊的樓板價達到3.4萬元/平方米,而周邊在售新房最貴的成交價,還沒達到上述單價地王的成本價。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),前述奉賢南橋土地周邊在售的“湯臣臻園”成交均價只有2.7萬元/平方米,該區(qū)域在售“金輝天鵝灣”的成交價也不過3.3萬元/平方米。分析師指出,按樓板價推算,“奉賢發(fā)展”所拍地塊未來的保本價至少在5.6萬元/平方米以上。
“和周邊樓盤目前的價格落差達到70%。也就是說,未來1-2年房價如果不漲70%以上,這個項目就會面臨虧本的風(fēng)險。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示,如此高溢價的地塊,最后如何盈利將是開發(fā)商繞不過去的檻。
當(dāng)天另外一幅土地由閩系房企象嶼地產(chǎn)以21.2億元奪得,樓板價2.63萬元/平方米,溢價近兩倍。即象嶼地產(chǎn)所拍土地的成本單價,與當(dāng)?shù)卦谑坌路康膬r格基本持平。
遠郊拍出地王,絕非孤立的現(xiàn)實。面粉貴過面包,是當(dāng)下滬土地市場的普遍行情。“對開發(fā)商來說,土地溢價翻兩倍,成為在上海這樣的熱點城市拍到土地的新門檻。不飆價,拿不到地。現(xiàn)在想要拍到新項目,地王幾乎成了標(biāo)配。”一家大型房企投資部人士說。
就在拍出前述奉賢地王的前一天,中糧地產(chǎn)在上海浦東南匯新場鎮(zhèn)剛拍了一塊地王。
歷經(jīng)一個小時的拉據(jù)爭奪,6月29日央企中糧地產(chǎn)最終用24.4億元拍下了上海浦東新區(qū)新場一幅住宅用地,刷新了該地區(qū)的地價新紀(jì)錄。如扣除不可售部分,中糧所拍地王的實際樓板價,超過了3.8萬元/平方米,溢價率高達235%。
以成本價推算,中糧地產(chǎn)所拍新場鎮(zhèn)地王,未來保本價至少在5.3萬/平方米以上。
兩塊售價至少在5萬以上的地王,即使距離外郊環(huán)也有相當(dāng)遠的距離。資料顯示,奉賢區(qū)南橋汽車站距上海市中心人民廣場約40公里,因該區(qū)域并無地鐵,從南橋到人民廣場所需時間保守預(yù)期在2個小時以上。而新場鎮(zhèn)距上海市中心約35公里,乘地鐵到人民廣場的車程至少需要75分鐘。
國資房企是絕對主力
業(yè)界認(rèn)為,上海郊區(qū)新房豪宅化,國企和央企功不可沒。有機構(gòu)統(tǒng)計,近期頻頻出現(xiàn)的地王,至少一半以上為國企所拿。
公開資料顯示,奉賢發(fā)展為國企,去年年底時才剛剛成立;6月29日拍下滬嘉定地王的中糧地產(chǎn)同樣為央企。
近日在上海規(guī)土局、上海銀監(jiān)局以觀察員身份觀摩土地拍賣現(xiàn)場的情況下,拍出嘉定地王的建發(fā),則是廈門國資委旗下的第一大以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。
6月17日,建發(fā)斥資41.98億元奪得滬嘉定新城一塊單價地王。該地王的樓板價超過3萬元/平方米,而該區(qū)域新房的平均成交價也不過2.9萬元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分,建發(fā)嘉定地王的保本價,至少在5.6萬元/平方米以上。
據(jù)了解,上海規(guī)土局、上海銀監(jiān)局雖然派出觀察員,但房企拍地的熱度并未因此而絲毫有所減少。
有開發(fā)商認(rèn)為,國企和央企勇于拍地王是因為國企比民企更敢賭房價上漲,并有聯(lián)合起來抗風(fēng)險的能力。分析師指出,國資房企可以通過多種渠道進行換倉,其通過資源對接方式來分散風(fēng)險的途徑也比民企要多。
“有報告顯示,去年相當(dāng)一部分國資房企的平均融資成本沒有超過5%,一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。這樣的優(yōu)勢,民企是絕對拿不到的。民企因融資成本高,不可能承受過長的開發(fā)周期,一年左右就要開發(fā)上市完成資金周轉(zhuǎn),再長一些的也不會超過2年時間。有一些民企雖然也很激進,但仍然比國企差了那么一點點。”上海一位分析師告訴記者,在市場流動性過剩的環(huán)境下,由于國企和央企的資金成本更低,化解風(fēng)險的手段更多,所拿地王完全可以囤地兩三年甚至更長時間以后再上市。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
| 名稱 | 最新價 | 漲跌 |
|---|---|---|
| 高強盤螺 | 3880 | - |
| 花紋卷 | 3230 | - |
| 容器板 | 3640 | - |
| 鍍鋅管 | 4210 | - |
| U型鋼板樁 | 3870 | - |
| 鍍鋅板卷 | 3980 | - |
| 管坯 | 32290 | - |
| 冷軋取向硅鋼 | 9460 | - |
| 圓鋼 | 3600 | - |
| 鉬鐵 | 227600 | 1,500 |
| 低合金方坯 | 3110 | - |
| 塊礦 | 820 | - |
| 一級焦 | 1610 | - |
| 鎳 | 145220 | 5000 |
| 中廢 | 2270 | - |
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