深圳第二輪集中供地吸金453億，中海等央企逆勢大手筆“掃貨”

財聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，與首批集中供地房企激戰(zhàn)百輪搶地的火熱情景相比，深圳第二批集中供地市場熱度有所下降。部分民營企業(yè)僅在現(xiàn)場觀望，而未行動。

9月28日，深圳22宗宅地集中掛牌出讓，總出讓面積83.38公頃，總起拍價422億元。最終，22宗住宅用地中，有1宗用地流拍（寶安松崗A407-1020宗地），4宗用地底價成交，16宗轉(zhuǎn)現(xiàn)場競價成交；其余1宗用地（南山西麗T403-0401宗地）達(dá)到最高限價后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，將于9月29日通過搖號確定競得人。21宗地塊總成交價452.97億元。

一家總部位于深圳的民營房企人士表示，雖然深圳此次土地成交情況還算不錯，但從房企參與度來看，還是降溫了。“國企、央企之所以積極性較高，主要是看好深圳市場。換作其他城市，參與度未必會這么高。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“前面幾個城市出現(xiàn)了很明顯的流拍，民企參與度低，市場情緒也比較低落，因此大家的目光都聚焦到了深圳。深圳的土地寸土寸金，如果也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，那么整個土地市場的情緒就會繼續(xù)往下走，這不符合穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的訴求，所以深圳土拍確實(shí)有穩(wěn)定市場方面的考慮。”

多地塊在原限價基礎(chǔ)上售價下調(diào)

此次深圳第二批集中拍賣的地塊首次掛牌后曾被撤回，又在8月29日重新掛牌。重新掛牌的地塊不僅調(diào)整了競拍規(guī)則，限制了溢價率，還調(diào)低了成交價及指導(dǎo)售價。本批次普通商品住房用地在原限價基礎(chǔ)上，售價下調(diào)幅度在2.97%-9.2%之間。

正是指導(dǎo)售價有所下調(diào)，將進(jìn)一步拉大與地塊周邊新房項(xiàng)目備案價及二手房報價的差距。

例如，位于寶安區(qū)沙井的萬豐海岸城臻園項(xiàng)目最近剛拿預(yù)售證，備案均價為57191元/平方米，單價在52211元-64346元/平方米。一位深圳業(yè)內(nèi)人士介紹稱，去年該項(xiàng)目一期出現(xiàn)了萬人搖場面，還出現(xiàn)了“社保巨子”。該項(xiàng)目周邊二手房價格最高峰時，曾達(dá)到約8萬元/平方米。

而9月28日出讓的寶安區(qū)沙井街道A301-0583地塊，未來在售價上將具有不小的優(yōu)勢。該地塊被深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)，以22.5億元的上限價+競自持2.6萬平方米租賃住房競得，溢價率14.97%。根據(jù)出讓要求，該地塊的普通商品住房售價不得高于48400元/平方米。

此外，今日中海以37.34億元+2.1萬平方米配建面積獲得光明鳳凰城A503-0093號地塊，該地塊普通商品住房銷售均價不得高于44400元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，龍光于2018年拿的光明鳳凰城地塊，當(dāng)時售價已賣到5萬元/平方米。

分析人士認(rèn)為，新出讓地塊售價低于周邊二手房成交價情況下，未來深圳市場將持續(xù)追逐新房，二手房市場將進(jìn)一步降溫。

央企國企成主角，民企繼續(xù)觀望

深圳第二批集中供地一個有意思的細(xì)節(jié)是，第二批地塊于8月29日再次掛出后，當(dāng)時公告第二條第（三）款規(guī)定，同一企業(yè)及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯(lián)合競買）。已競得3宗用地的企業(yè)，自動喪失本批次用地繼續(xù)競買的資格。

但此后于9月7日，該條款又被修改為，“同一企業(yè)，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯(lián)合競買）。已競得3宗用地的企業(yè)，自動喪失本批次用地的繼續(xù)競買資格。”

即修改后的條款，允許同一企業(yè)控股的各個公司，意味著將不受僅能競拍3宗用地的限制，這也為大型企業(yè)拿地數(shù)量開了一個口子。

與廣州第二輪集中供地相似的是，深圳第二輪集中供地也是央企、國企唱主角。此次競拍共計15家房企參與，其中75%以上為國企。在當(dāng)日競拍中，中海、保利置業(yè)、深圳地鐵、華潤、深特發(fā)、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)、深圳城投、深圳龍華人才安居均有斬獲。

在諸多企業(yè)中，中海成為近日的拿地明星。繼前兩日在廣州以近百億元價格拿下3宗地塊后，中海9月29日又在深圳以高達(dá)127億元的價格競得4宗宅地，拿地數(shù)量超過了3宗。另外，保利置業(yè)以71.73億元的價格競得3宗宅地。

“國企和央企參與度比較高，也在意料之中。國企、央企在融資成本上有很強(qiáng)的優(yōu)勢，加上財務(wù)比較健康，拿地空間比較大。而且在市場回落的時候，有責(zé)任去托底和維護(hù)市場穩(wěn)定。”李宇嘉稱。

與央企、國企較高的積極性相比，民營房企的投資變得保守起來。

上述民營房企人士告訴記者，其所在公司雖然參加了此次深圳土地競拍，但并沒有出手，自己所在公司上半年拿了一些儲備用地，因而拿地迫切性不高。“另外，當(dāng)下多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，也使房企變得非常謹(jǐn)慎，選擇把風(fēng)險控制放在首位，追求財務(wù)穩(wěn)健。我們身在企業(yè)當(dāng)中，對市場的變化感受非常真切。”

上述人士進(jìn)一步表示，公司高層預(yù)判拿地真正的窗口期還沒有到，當(dāng)下還不是真正的底部。“雖然個別城市有流拍的情況，但公司預(yù)計好的投資窗口期可能會出現(xiàn)在今年四季度至明年上半年。不排除地方政府未來會再給予房企更多利潤空間的可能，所以公司高層決定繼續(xù)觀望。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。