調(diào)查:杭州樓盤“封盤”是手段 漲價才是真

7月5日，未來科技城123號地塊以19664元/m2的樓面價、208%的杭州樓市史上最高溢價率，被陽光城收入囊中，再創(chuàng)板塊地價新高。時間再往前推一周，與其相鄰的兩宗宅地，也分別以15282元/m2和18200元/m2的高樓面價被中南建設(shè)和東原地產(chǎn)拿下，這兩家房企都是首次進入杭州。

今年以來，每次拍出高價地，都成為周邊樓盤的一次狂歡。就在上周拍地后，引發(fā)了未來科技城樓盤集體“封盤”漲價。事實上，今年杭州各板塊高價地一出，周邊總有一些樓盤宣布“封盤”漲價，但是像這樣大規(guī)模的集體“封盤”，還是頭一次。

專家認為，開發(fā)商對高價地做出的“封盤”反應(yīng)，其實是漲價的一塊試金石。而開發(fā)商口口聲聲說的封盤，究竟是怎么回事？記者實地做了暗訪。

高價地一出

樓盤關(guān)門兩天上調(diào)價格

6月27日下午，未來科技城198號A、B兩宅地出讓，先后刷新地價紀錄，其中B地塊最終成交價定格在18200元/m2，而此時該板塊內(nèi)不少項目的在售均價也僅為1.6萬元/m2左右。土拍會一結(jié)束，某聚集了上百位中介的微信群中就傳出消息：萬科星空、新城峯璟、富力十號院等一眾板塊內(nèi)樓盤已經(jīng)“封盤”，準備上調(diào)價格，暫時不能帶看。隨后陸續(xù)有樓盤通過海報、微信朋友圈發(fā)布了“封盤”的消息。

按照相關(guān)規(guī)定，封盤是指對于已經(jīng)領(lǐng)出預(yù)售證的房源，購房者要買開發(fā)商也堅決不賣，這屬于違規(guī)行為，可以向有關(guān)部門投訴。那么，杭州這么多塊高價地邊上的樓盤宣布封盤，是怎么回事？

近日記者以購房者的身份實地探訪了萬科星空項目售樓處。在沙盤旁的一幅燈箱畫面上，東原地產(chǎn)和中南建設(shè)剛剛拿下的兩宗未來科技城地塊已經(jīng)被標注了出來，成交價格、距離星空項目的距離也都一目了然。

置業(yè)顧問向記者介紹，目前1號樓正在認籌，開盤均價預(yù)計在28000元/m2左右；記者從透明售房網(wǎng)查到，此前星空項目的整體成交均價為23856元/m2，近期開盤房源的成交均價也僅僅是25000元/m2。置業(yè)顧問表示：“未來科技城的地塊成交價都超過一萬八了，我們直接放了兩天假調(diào)整了價格。”

一位姓賴的中介經(jīng)紀人向記者證實，星空售樓部之前確實關(guān)停了兩天，兩宗地塊成交后，不少樓盤都“封盤”了。

其中就有富力十號。在富力十號的售樓部，一位姓葉的置業(yè)顧問表示：“靠北的五幢洋房雖然已經(jīng)領(lǐng)出了部分預(yù)售證，但目前都暫時封盤不賣了，接下去要做價格調(diào)整，位于中心位置的樓王，老板想賣到30000元/m2以上。”記者了解到，項目其他在售房源仍舊正常銷售，且價格沒有上調(diào)，透明售房網(wǎng)顯示該盤之前的累計成交均價為21859元/m2。

此外，在未來科技城板塊，新城、合景等開發(fā)商的項目也有暫時封盤調(diào)價的現(xiàn)象。

其實，不止未來科技城，今年隨著高價地頻出，熱門板塊的在售項目“封盤”現(xiàn)象屢見不鮮。1月6日，信達以36679元/m2的樓面價拿下南星橋地塊后，錢江新城板塊內(nèi)的金隅學(xué)府、錢江御府、融創(chuàng)候潮府三個樓盤集體封盤調(diào)整價格。金隅學(xué)府的工作人員透露，在該地塊出讓前，對該地塊將高價成交就已經(jīng)有預(yù)估，提前調(diào)整了表價（售樓部現(xiàn)場各房源的銷售價格，一般為備案價的90%左右）準備推出，看到地價超過3.6萬元/m2后，當天就暫停銷售、關(guān)閉售樓部再次提高表價，所有在售房源均直接調(diào)整價格，第二天重新開放后，用新的價格體系開始銷售。離信達地塊稍遠的天陽鳳起，封盤后重開，價格全面上調(diào)了5%。

還有一些樓盤的“封盤”就比較任性了，雖然與高價地并不相鄰，但也覺得有漲價必要。比如像碧桂園，7月5日未來科技城拍出19664元/m2樓面價后，其在售兩個項目西江月和瓏悅，一個位于申花板塊，一個位于錢江世紀城，均向集團申請封盤漲價。

庫存少市場供不應(yīng)求

“封盤”是手段，漲價才是真

開發(fā)商們所謂的“封盤”，更像是一種擦邊球。目前可以歸為兩種套路：其一是暫時關(guān)停售樓處，申請上調(diào)備案價格。

“比如萬科·星空，選擇關(guān)閉售樓部兩天，完全可以解釋為員工集體放假兩天，這樣就不屬于違規(guī)情況了，但實際又達到了封盤的效果。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛告訴記者，開發(fā)商要漲價有兩種手段，一是去物價局申請上調(diào)備案價，二是把表價折扣降低或者取消。關(guān)停售樓部一兩天也許來不及到物價局上調(diào)備案價，但時間上已經(jīng)足夠開發(fā)商向公司申請，重新調(diào)整表價，用新的價格體系進行銷售，并培訓(xùn)置業(yè)顧問新的銷售說辭。

二是雖然售樓處開著，但告訴你不賣，如果一定要買可以，按備案價原價買。富力十號的置業(yè)顧問就表示：“如果購房者一定要買封盤的幾幢房源，也可以進行銷售，但是在銷售時會以備案價的原價銷售給購房者。購房者一般不會這樣做。”

開發(fā)商的“封盤”并不算真正意義上的封盤，而只是借助封盤，制造一種緊張的氣氛，加快去化，增加利潤率。而在高價地頻出的當下，封盤的目的還是達到了。

6月3日，首開&金茂聯(lián)合拿下申花慶隆單元地塊，樓面價33106元/m2。6月5日，申花北的浙鐵陽光郡宣布“封盤”調(diào)價。結(jié)果是整個案場下午一直處于簽約狀態(tài)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，陽光郡的成交價每月均有500元以上的漲幅，但是成交量卻一直維持在高位，整個上半年，成交價上漲了約20%，卻仍然以總成交560套的成績，位居主城區(qū)成交量第7位。

在熱門板塊，越“封盤”越賣得好，這種現(xiàn)象其實與庫存變少，市場變得供不應(yīng)求有關(guān)。還是以未來科技城為例。今年上半年，未來科技城所在的余杭組團，共成交住宅10353套，而截止到7月5日晚20時，余杭組團的住宅庫存僅為7294套。錢江新城板塊，上半年共成交2390套住宅，而住宅庫存僅為2924套。接下來新開盤的量遠遠跟不上去化速度，因此也就給了這些要“封盤”漲價的開發(fā)商足夠的底氣。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，錢江新城6月份的成交均價為49484元/m2，相比1月份上漲了近15%。未來科技城板塊內(nèi)，樓盤基本都有1000~2000元/m2的漲幅，記者了解到，板塊內(nèi)的許多樓盤均表示接下去還會繼續(xù)漲價。

封盤也是對市場的試探

購房者不必太緊張

“封盤”的背后，是開發(fā)商漲價的訴求，但客戶是否買賬還是要看板塊的供求關(guān)系。漲得動的板塊，往往是本身的供應(yīng)量不大，且未來利好較多，尤其是外來人口的導(dǎo)入能力強的，漲上去的房價才有人來消化。

丁建剛認為：“目前開發(fā)商所炒作的封盤一說，是鉆了個空子，根本目的還是為了漲價。一些開發(fā)商想，我就比周邊地價賣得貴那么一點點，用這個新的價格試探一下市場。”丁建剛表示，多個板塊地價一下子提升，甚至超過了不少在售樓盤的均價，面對這樣的市場，開發(fā)商也需要反應(yīng)的時間，后續(xù)的行情、走勢如何還需要時間來論證。

華邦房產(chǎn)一手房市場負責人表示，目前杭州沒有一個盤能為了漲價就做到真正意義上的封盤不賣。即使是在一些對外宣稱封盤的項目，中介經(jīng)紀人把客戶帶過去，肯定也是接待的，開發(fā)商最關(guān)心的還是怎樣以更高的價格把房子賣掉。

丁建剛表示，面對大量樓盤的“封盤”動作，購房者不必緊張，一是要判斷板塊的供求關(guān)系，接下去該板塊是否已經(jīng)到了供不應(yīng)求的地步？房價會不會不斷上升？二是要考慮清楚自身需求，一般在現(xiàn)有房價10%以內(nèi)的漲幅，大部分購房者還是可以接受的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。