杭州地價競拍分化調(diào)查：房貸降溫風(fēng)險隱現(xiàn)

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，在不良率高企的浙江，春節(jié)前出臺的房貸首付最新政策從今年年初就已落地。包括中行在內(nèi)的多家銀行浙江省分行均表示現(xiàn)已執(zhí)行首套最低兩成首付，二套房最低三成首付的政策。這是繼2006年6月之后，商業(yè)貸款最低首付比例首次重回兩成。

今年至此半年間，杭州房產(chǎn)庫存驟降36936套。

在房產(chǎn)加速去庫存的同時，今年上半年杭州也賣出了有史以來最多的土地。如此，業(yè)界人士認(rèn)為，土地決定了樓市的供應(yīng)，若成交量跟不上，杭州庫存有可能迎來反彈。

在這波行情影響下，這兩天，杭城的地價又出現(xiàn)了“分化”的局勢。7月5日和6日，余杭未來科技城、蕭山錢江世紀(jì)城板塊接連拍出三地，吸金近95億元。而兩地競拍現(xiàn)場呈現(xiàn)兩極分化，未來科技城地塊溢價率高達208%，蕭山兩塊土地幾乎以底價成交。

208%是今年杭州土地市場的最高溢價率，而蕭山錢江世紀(jì)城的兩塊地則接近于底價，分別以1.21%和1.49%的超低溢價率成交。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布《2016年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，杭州商品住宅房價環(huán)比再漲3%，漲幅居全國第六位，僅次于上海、南京、合肥、廈門和惠州。同時，杭州房地產(chǎn)價格仍舊處于上漲通道，已實現(xiàn)連續(xù)13個月環(huán)比增長。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從多家區(qū)域內(nèi)的金融機構(gòu)了解到，今年上半年部分銀行的房貸發(fā)放量已經(jīng)超過去年全年。而至于房貸下半年是否會收緊，多位銀行信貸人士和杭州房地產(chǎn)界人士則意見不一。銀行人士多認(rèn)為杭州房價的漲幅不是很夸張，在資產(chǎn)荒的大背景下銀行也沒有其它可以放款的資產(chǎn)，從風(fēng)險收益的角度來看銀行不會主動收緊個人房貸業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)界人士則提醒需防范信貸降溫的風(fēng)險。

兩極分化起源

在杭州樓市一片火爆的情況下，為什么出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象？而蕭山錢江世紀(jì)城和未來科技城，近年來在杭州都是利好不斷、發(fā)展勢頭很好的新興區(qū)域。錢江世紀(jì)城將舉辦G20、亞運會等重大國際峰會和賽事，而未來科技城則有阿里巴巴、夢想小鎮(zhèn)，某種意義上說未來科技城產(chǎn)業(yè)發(fā)展代表杭州今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高度。

浙江建工地產(chǎn)集團企劃部總經(jīng)理邱國良7月7日對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“蕭山錢江世紀(jì)城地價、房價近兩年來層層攀升，到目前來看應(yīng)該已經(jīng)到了一個較高的臨界點。土地供應(yīng)已經(jīng)較多，開發(fā)商后續(xù)拿地要考慮風(fēng)險。所以溢價不高，可以理解。未來科技城的總體發(fā)展前景并不遜于錢江世紀(jì)城，但目前平均地價、房價總體上還是較低。而且近年出讓土地不多，可售住宅并不多，存在空檔期，市場剛性需求仍存在，相對來說風(fēng)險不大。目前陽光城(6.010,0.00,0.00%)所拍的這塊地本身是處于未來科技城的優(yōu)勢地段，價格相對這一地塊來說風(fēng)險還是可控。”

邱國良表示，從全國范圍來看，相比上海等一線城市，甚至相對南京等同類城市來看，目前杭州的地價、房價總體上還是沒有過火。而建工地產(chǎn)今年在杭州主要賣的是寫字樓，上半年賣了6萬方（線上簽約及線下認(rèn)購意向協(xié)議），住宅仍是保持一開即售罄局面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進7月7日對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，因為蕭山面臨幾個壓力。第一，蕭山周邊濱江區(qū)庫存規(guī)模也很高，購置蕭山不如到濱江區(qū)。第二，杭州東站成為后續(xù)人流客流等資源的密集聚集區(qū)，而蕭山反而會被忽視。這些都會使得蕭山土地市場交易比較冷清，房企也會相對以謹(jǐn)慎態(tài)度來對待此類土地。

嚴(yán)躍進稱，應(yīng)該說未來科技城是近期房屋交易的熱點區(qū)域，所以土地溢價率高也符合市場預(yù)期。后續(xù)未來科技城本身也會成為杭州一個新的商圈和投資熱點。房企投資熱情高漲，和對未來此類區(qū)域投資價值持續(xù)看好有很大的關(guān)聯(lián)。

房貸降溫隱含風(fēng)險

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，今年各家銀行普遍將房貸作為資產(chǎn)配置的重點領(lǐng)域之一。

嚴(yán)躍進表示，下半年可能會出現(xiàn)首套房貸利率優(yōu)惠力度減少，二套房貸首付比例增加等。“換而言之，最寬松的信貸周期已經(jīng)過去，置業(yè)者和房企都需要警惕此類風(fēng)險，以防范物業(yè)交易降溫的風(fēng)險。”

邱國良表示，上半年銀行貸款利率一路下行，首付降低，房貸業(yè)務(wù)增大，也積累了一定的高杠桿風(fēng)險。預(yù)計下半年杭州房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定。同時銀行會通過細化優(yōu)惠利率、首付政策門檻，吸引優(yōu)質(zhì)客戶申請房貸，從而降低貸款風(fēng)險。

一位國有大行浙江某支行行長對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，“從與企業(yè)接觸來看，整個基本面沒有看到轉(zhuǎn)折的跡象。與其投放給風(fēng)險大的企業(yè)，個人按揭貸款更為安全，銀行寧可犧牲點利差。”

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，在不良率高企的浙江，春節(jié)前出臺的房貸首付最新政策從今年年初就已落地。包括中行在內(nèi)的多家銀行浙江省分行均表示現(xiàn)已執(zhí)行首套最低兩成首付，二套房最低三成首付的政策。這是繼2006年6月之后，商業(yè)貸款最低首付比例首次重回兩成。

但是，在利率上的優(yōu)惠仍不多。

以中行浙江分行為例，其首套房貸利率普遍為基準(zhǔn)利率。不過，針對優(yōu)質(zhì)客戶，經(jīng)過總行審批可以獲得最低9折的優(yōu)惠，分行可以審批9.5折等優(yōu)惠。而二套房，中行浙江省分行一位人士向記者表示，目前二套房房貸全部執(zhí)行1.1倍的政策，未有松動。以5年期以上貸款為例，上浮10%后為5.39%。

據(jù)銀行信貸人士透露，有部分股份行正在醞釀下調(diào)二套房貸利率至基準(zhǔn)利率，但審查非常嚴(yán)格，極少數(shù)客戶能通過，另外可能會以購買該行的理財產(chǎn)品或者大額存款等為限定條件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。